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La fraude prime sur l'apparence : article R423-1 du Code de l'urbanisme

Le 17/04/2013, par David Dokhan, dans Public / Droit Administratif.

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Le maire reste tenu de vérifier le titre permettant à un pétitionnaire de déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.

Dans un arrêt QUENESSON du 15 février 2012 [1], le conseil d'Etat a jugé qu'en application des dispositions de l'article L423-1 du code de l'urbanisme [2], qui ont succédé aux dispositions de l'article R421-1-1 du même code [3], le maire d'une commune était fondé à estimer qu'un pétitionnaire avait qualité pour présenter une déclaration préalable de travaux affectant une partie d'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dès lors qu'il attestait remplir les conditions définies à l'article R423-1, sans exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne le droit, pour chacun des copropriétaires, de réaliser certains travaux.

Dans cet arrêt, le conseil d'Etat décide que le nouvel article R423-1, en vigueur depuis le 1er octobre 2007, n'impose pas au maire de vérifier si les travaux soumis à autorisation préalable faisant l'objet de la déclaration, affectaient des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitaient ainsi l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires.

Certains, à juste titre d'ailleurs, y ont vu la fin de la théorie du propriétaire apparent qui comme son nom le sous-entend imparfaitement, imposait néanmoins au maire, lorsqu'il était informé de l'existence d'un bien soumis au statut de la copropriété ou d'un défaut manifeste de titre de propriété, de s'opposer aux travaux déclarés ou de refuser la délivrance d'un permis de construire, lorsque le pétitionnaire ne justifiait pas des autorisations prévues par la loi du 10 juillet 1965 ou d'un titre régulier de propriété ou l'autorisant à construire.

Mais le conseil d'Etat ne s'arrête pas là. Selon l'arrêt QUENESSON, le maire reste tenu de vérifier le titre permettant à un pétitionnaire de déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire, lorsqu'il est informé que ce dernier a procédé à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur et que la décision de non-opposition a ainsi été obtenue par fraude.

Le tribunal administratif de PARIS avait ouvert la voie en jugeant dès le 3 novembre 2011 [4], que si l'autorité compétente pour statuer sur une déclaration de travaux devait s'assurer que le déclarant a souscrit l'attestation prévue à l'article R431-35 du code de l'urbanisme - en apposant sa signature dans la rubrique n°4 "Engagement du déclarant : J'atteste avoir qualité pour faire la présente déclaration préalable" [5] - il ne lui appartenait pas en revanche de vérifier l'exactitude d'une telle attestation.

Selon le tribunal, la contestation du bien fondé du titre de propriété ou d'usage est seulement susceptible de faire naître un litige de droit privé dans lequel l'administration ne saurait s'immiscer.

Cependant, par même jugement, le tribunal administratif de PARIS a considéré qu'il en allait "différemment en cas de manoeuvres frauduleuses de la part du déclarant de nature à induire délibérément l'administration en erreur".

Dans cette affaire, les requérants n'avaient pas ménagé en amont leurs efforts pour attirer l'attention du maire de PARIS sur la réalisation de travaux sur les parties communes d'un immeuble en copropriété, sans l'autorisation préalable ad hoc de l'assemblée générale des copropriétaires exigée par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, les requérants avaient pris le soin de transmettre au maire de PARIS, en courrier recommandé, avant même que le pétitionnaire ne dépose son dossier de déclaration préalable de travaux envisagés sur les parties communes, copie du jugement par lequel le tribunal de grande instance de PARIS avait refusé de lui accorder l'autorisation judiciaire d'exécuter les travaux, les copropriétaires ayant expressément refusé de voter en faveur de ces travaux.

Le maire était donc dûment informé non seulement de l'existence d'une copropriété mais également de l'absence d'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.

Le tribunal administratif de PARIS est allé finalement au-delà des espérances des requérants en annulant l'arrêté municipal de non-opposition aux travaux envisagés sur les parties communes, au seul motif que la pétitionnaire (et non le maire), ne pouvait ignorer "qu'elle était insusceptible de se prévaloir d'un quelconque titre l'habilitant à réaliser les travaux litigieux à la suite de la décision rendue par le juge civil".

Le tribunal administratif de PARIS en a logiquement déduit que la pétitionnaire "s'était livrée à une manoeuvre frauduleuse de nature à induire en erreur l'autorité administrative en souscrivant la déclaration prévue à l'article R431-35 du code de l'urbanisme [la rubrique n°4 du formulaire Cerfa précité] à l'appui de sa déclaration de travaux".

L'arrêté municipal de non-opposition aux travaux déclarés a été donc été annulé en ce qu'il a été pris sur la base d'un dossier de déclaration entaché de fraude.

Ce jugement du tribunal administratif de PARIS est devenu irrévocable à la suite de la non-admission le 13 juin 2012 du pourvoi en cassation introduit à son encontre devant le conseil d'Etat, par la Ville de PARIS [6]et la pétitionnaire [7].

La théorie du propriétaire apparent est donc abandonnée mais elle n'autorise toujours pas le pétitionnaire à user de manoeuvres frauduleuses pour obtenir l'autorisation de construire lorsque celui-ci ne justifie manifestement pas d'un titre l'habilitant à réaliser son projet.

Il faut donc se satisfaire que le juge administratif ait accepté de censurer les actes obtenus par fraude, même sous l'empire du nouvel article R423-1 du code de l'urbanisme, ce qui était loin d'être acquis avant les décisions précitée du Conseil d'Etat et du tribunal administratif de PARIS.

Par David DOKHAN
Docteur en droit public
Avocat associé du cabinet DM-AVOCATS - PARIS

Références

[1] Conseil d'Etat, 15 février 2012, requête n°333631

[2] "Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire [...]"

[3] "La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique".

[4] Requête n°1003390

[5] p. 2 du Formulaire CERFA n°13703*02

[6] Requête n°355.562

[7] Requête n°355.533

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