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Réforme sur les autorisations d'urbanisme

Le 01/03/2012, par Anaïs Lagelle, dans Civil / Immobilier.

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Explications et commentaires de l'auteur sur le volet lotissement de la réforme des autorisations d'urbanisme.

La réforme des autorisations d'urbanisme s'inscrit dans la suite directe des actions du Grenelle de l'Environnement. En application de l'article 25 de la loi (n°2010-788) du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour l'Environnement (loi dite ENE), la réforme fera l'objet d'ordonnances pour leur mise en application.

Cette réforme de fond a pour objet de "passer d'un urbanisme de normes à un urbanisme de projet", selon Benoist Apparu, Secrétaire d'Etat chargé du logement et de l'urbanisme.

La réforme "Urbanisme de projet" entre en vigueur au 1er mars 2012. Quelques ordonnances ont déjà été prises, notamment en ce qui concerne la disparition des notions de SHON et de SHOB et la mise en place d'une nouvelle taxation en matière d'urbanisme.

L'ordonnance du 22 décembre 2011 a apporté quelques corrections au régime des autorisations d'urbanisme. Elle est désormais complétée par le décret du 28 février 2012 (n°2012-274) qui est entré en vigueur le 1e mars 2012.

L'article a pour objectif de clarifier le changement qui s'est s'opéré en matière d'autorisation de lotir. Une synthèse téléchargeable permet de visualiser la réforme sous forme de tableau en s'inspirant des travaux du GRIDAUH concernant ce sujet.

Les éléments constitutifs d'un lotissement (Art. L.442-1)

Les suppressions

1) On supprime la référence à la notion d'opération d'aménagement.

La doctrine administrative avait d'ailleurs atténué la portée de cette référence en précisant qu'elle devait être comprise comme "une opération d'aménagement foncier" et non comme impliquant la réalisation d'équipements.

Sans doute avait-on voulu écarter toute ambigüité quant à la possibilité de réaliser des lotissements publics susceptibles d'être concédés en application de l'article L 300-4.

Le texte nouveau ne remet pas en cause cette possibilité puisque l'article L 300-4 demeure.

2) Suppression des termes "qui a eu pour effet" :

Exclusion des lotissements involontaires ou résultants d'une division qui échappe à cette réglementation.

3) Suppression du délai de 10 ans :

Le délai est supprimé, mais bien plus il n'est remplacé par aucun autre délai. Raison : la suppression du délai peut se rattacher à la suppression du critère numérique puisque toute division en vue de bâtir est de principe contrôlée au titre des lotissements.

Pour autant, il existe encore un délai en matière de lotissement puisque les articles L.442-9 et L.480-16 sont maintenus et disposent : "L'action en justice née de la violation de la réglementation des lotissements se prescrit par dix ans à compter de la publication des actes portant transfert de propriété à la publicité foncière.

Passé ce délai, la non-observation de la réglementation applicable aux lotissements ne peut plus être opposée".

Les changements

1) Comme aujourd'hui, le lotissement est défini par la finalité de la division.

Mais à la finalité actuelle de "l'implantation de bâtiments" est substituée celle "d'être bâtis".

a) La question se pose nécessairement de savoir ce que recouvre cette modification terminologique. Faut-il prendre l'expression "être bâti" :

  • au sens strict de recevoir un bâtiment, ce qui ne changerait rien au fond du droit ;
  • ou au sens plus large de "recevoir une construction" ce qui pourrait attraire dans le périmètre du lotissement les détachements faits en vue de l'implantation d'une piscine découverte ou encore d'une éolienne ?

b) Il faut incontestablement s'en tenir à la première acception. La finalité de la division doit être l'implantation de bâtiments sur les lots détachés comme le confirment les dispositions de l'article L 442-1-2 projeté selon lequel le périmètre du lotissement comprend "le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments".

2) A la notion de "propriété foncière" figurant dans le texte actuel est substituée celle "d'unité foncière" définie par l'arrêt CNE de Chambéry (CE, 27 juin 2005, n° 264667).

Le texte précise que lorsque le lotissement est assis sur plusieurs unités foncières, celles-ci doivent être contigües, ce qui répond clairement par la négative à la question de savoir si un même lotissement peut, à l'instar des ZAC, être multi-sites.
La contigüité exclut la possibilité d'une autorisation de lotissement unique portant sur des unités foncières non contigües.

3) Qu'on soit dans le cadre d'une déclaration préalable ou d'un permis d'aménager, le périmètre du lotissement sera désormais librement fixé par le lotisseur.

Les autorisations de lotir seront déconnectées de l'unité foncière.
Le lotisseur peut choisir d'inclure dans ce périmètre des parties déjà bâties de l'unité foncière.

Les divisions foncières non constitutives d'un lotissement (Art. R.442-1)

Des précisions

1) Sur les divisions primaires :

La référence à une "habilitation" du propriétaire est supprimée. Le seul critère est désormais que l'acquéreur ou le bénéficiaire d'un bail autorisant la construction ait obtenu un permis de construire ou un permis d'aménager.

En second lieu, le texte proposé supprime toute référence à une habilitation du propriétaire "sur une partie de sa propriété".
- l'autorisation de construire obtenue par l'opérateur doit être déposée et instruite sur l'entière unité foncière existant avant la division projetée, à la différence d'ailleurs du permis d'aménager.

Enfin, la notion de maison d'habitation individuelle est explicitée.
- il s'agit des maisons individuelles au sens du contrat de construction de maisons individuelles, c'est-à-dire des maisons pouvant comprendre jusqu'à deux logements et qui sont destinés au même maître d'ouvrage.

2) Sur les divisions prévues par un permis valant division :

Le type de montage consistant à réaliser des ventes de terrains à bâtir sous couvert d'un permis de division n'est prohibé qu'en ce qui concerne les maisons individuelles pour lesquelles est implicitement rétablie une obligation de maîtrise d'ouvrage unique dans le cadre d'un permis de division.

Est implicitement écartée la solution alternative qui aurait consisté à créer un régime de vendeur de terrain à bâtir, protecteur des acquéreurs (au moins non professionnels) en ce qui concerne le droit de rétractation, le bornage, la réalisation des travaux d'équipement, etc.

S'agissant plus spécifiquement des opérations soumises à permis de division, la contrainte du texte actuel selon laquelle ces opérations doivent être réalisées sur "le même terrain" serait supprimée par le décret. Ces opérations devraient donc rejoindre le droit commun des opérations de construction qui peuvent être autorisées sur un ou plusieurs terrains.

Une fusion

Seront donc exclues du champ d'application des lotissements les divisions suivantes:

1) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis

Comme aujourd'hui, les divisions d'ensembles immobiliers bâtis échappent au lotissement, quand bien même la destination du bâtiment viendrait à être modifiée ou, selon la jurisprudence, qu'une extension même significative du bâtiment serait envisagée.
Et a contrario, les terrains bâtis dont le bâtiment est destiné à être démoli demeurent être assimilés à des terrains à bâtir. La suppression du délai de référence de dix ans peut rendre problématique cette disposition : dans quel délai la démolition doit-elle intervenir pour que le lot soit un lot de lotissement ? Sans doute faut-il prendre en compte le délai de prescription de dix ans visé à l'article L 480-16.

2) Les détachements/rattachements à la propriété contigüe

La doctrine administrative avait déjà admis que les détachements/rattachements n'étaient pas seulement exclus du décompte des terrains pour apprécier le champ d'application du permis d'aménager, mais plus généralement de la réglementation des lotissements au motif de l'absence de création d'un nouveau lot.

3) Les détachements forcés

Sont logiquement exclus des lotissements les détachements forcés c'est-à-dire, les détachements résultant d'une procédure d'expropriation, d'une cession sous déclaration d'utilité publique (DUP) ou d'une cession amiable antérieure à une DUP lorsqu'il en est donné acte par le juge de l'expropriation.

Il en est de même des détachements de terrains classés en emplacement réservé dans le cadre de l'exercice du droit de délaissement ou des terrains apportés en règlement d'une participation PAE. La réforme ne vise plus les cessions gratuites de terrain, déclarées inconstitutionnelles et qui n'existeront plus sous le nouveau régime de la fiscalité de l'aménagement.

Le régime des autorisations de lotissement

Le permis d'aménager (Art. R.421-19)

1) Selon la réglementation actuelle, le permis d'aménager n'est applicable dans ces secteurs que si le seuil de plus de deux lots sur une période de dix ans est franchi.

Désormais :

  • Dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé on abandonne les considérations liées au nombre de lots à construire. On autorise donc les lotissements "mono-lot".
  • En dehors de ces sites, il faudra nécessairement au moins 2 lots puisque le lotissement doit avoir pour objet la création d'aménagement "communs".

2) Les équipements sont pris en compte et non plus seulement les "espaces".

Dès que l'opération de lotissements rend nécessaire l'opération de réseaux communs desservant chaque lot, l'opération sera soumis à permis d'aménager.

La déclaration préalable (Art. R.421-23)

Le régime de la déclaration préalable serait exclu dans les sites classés et les secteurs sauvegardés.

Le nouvel article R.442-2 prévoit un mécanisme de régularisation par le permis de construire des divisions effectuées sans déclaration préalable.

La demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division.

La stabilité du droit des sols pendant 5 ans (Art. L.442-14)

Le point de départ du délai de 5 ans s'agissant des lotissements déclarés est la date de la non-opposition à la déclaration préalable.

Le périmètre du lotissement (Art. L.442-1-2 et Art. R.441-9)

1) Le périmètre du lotissement, qu'il relève de la déclaration préalable ou du permis d'aménager, est désormais librement fixé par le lotisseur. Il peut s'agir d'une ou plusieurs unités foncières ou encore d'une partie d'unité foncière.

Cette possibilité d'un lotissement sur partie d'une unité foncière était, jusqu'à présent, réservée aux seuls lotissements soumis à permis d'aménager. Les autorisations de lotir quelle qu'en soit la forme, sont désormais déconnectées de l'unité foncière.

2) Plus généralement, l'article L 442-1-2 projeté dispose que le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments et les équipements et espaces communs internes. Mais il est également prévu que le lotisseur peut choisir d'inclure dans ce périmètre des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées.

La constructibilité des lots

La répartition de la surface de plancher en lotissement déclaré (Art. R.431-22)

Le principe était que la libre répartition par le lotisseur de la SHON globale constructible (désormais la surface de plancher) s'appliquait indifféremment dans les lotissements soumis à permis d'aménager et les lotissements déclarés. Le formulaire unique de déclaration préalable le prévoyait d'ailleurs expressément.

Cette mention n'apparait plus dans le nouveau formulaire de déclaration préalable propre aux lotissements (CERFA n° 13702*01).

L'article R 431-22 tel qu'il est envisagé de le modifier réserve cette possibilité aux lotissements autorisés par un permis d'aménager.

La délivrance des autorisations de construire en lotissement autorisés par un permis d'aménager (Art. R.442-18)

Avec le nouvel article R 442-18 relatif à la date de délivrance des permis de construire dans les lotissements autorisés par un permis d'aménager deux hypothèses peuvent être envisagées :

  • Soit le lotisseur a obtenu une autorisation de vente par anticipation et dans ce cas, comme aujourd'hui le permis ne peut être délivré que lorsque les travaux de desserte du lot sont achevés, le lotisseur fournissant une attestation à cette fin au pétitionnaire ;

  • Soit le lotisseur n'a pas obtenu cette autorisation et le permis de construire peut être délivré ou à l'achèvement total des travaux (la conformité non contestée) ou, s'il ne s'agit pas d'un permis de construire portant sur une maison individuelle, dès la délivrance de permis d'aménager, à la condition que ce dernier ne soit pas mis en oeuvre avant la réalisation des équipements de desserte du lot.

La subdivision des lots de lotissement autorisé par un permis d'aménager (Art. R.442-21)

Les procédures de modification (L 442-10 et L 442-11) ne seront pas applicables lorsque, dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, la subdivision résulte, d'une déclaration préalable, d'un permis de division ou d'une division dite primaire.

Au-delà du nombre maximum de lots autorisé par le permis d'aménager, la procédure de subdivision devra être appliquée.

Par Anaïs LAGELLE, Allocataire de recherche et d'enseignement
Laboratoire GEREDIC, Université de Nice Sophia-Antipolis

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 Fiche de Anaïs Lagelle

Profession : Docteur en droit public
Société : Laboratoire GEREDIC (Université de Nice Sophia-Antipolis)
Site web : Unice.fr/

Blog ouvert le : 11/12/2009
Nombre d'articles publiés : 3

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