Le blog juridique de Michel Verdun

Le droit de la copropriété : un "casse tête"

Le 05/10/2010, par Michel Verdun, dans Civil / Immobilier.

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Outre que le fonctionnement de la copropriété relève de nombreux intervenants, l'aspect réglementaire est important.

Force est de constater que l'arsenal juridique français frappe fort : la législation est pléthorique, parfois contradictoire ou incomplète.

Autant d'excellentes raisons, de mon point de vue, pour éviter de "faire un procès" dès que le moindre problème apparaît.

Pour anticiper les situations de crise, il est indispensable de comprendre les bases du cadre législatif et réglementaire dans lequel nous évoluons.

La copropriété en France : un concept "récent"

Jusqu'au XXème siècle, le modèle de l'immeuble divisé entre plusieurs propriétaires, était extrêmement rare dans le paysage immobilier français : les immeubles de rapports appartenaient à un seul propriétaire. La notion de parties communes était inexistante. D'après mes recherches, la première trace législative d'une "copropriété" date de 1938...

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été posé par la Loi 65-557 du 10 juillet 1965. Elle a donc été pensée et rédigée dans un contexte où l'on voulait passer du "logement en location pour tous", porté par la Loi de 1948 à une approche que je résume par "tous propriétaires de son logement" - le concept n'est donc pas nouveau. S'inscrivant dans la continuité de la politique de reconstruction d'après guerre, la loi de 1965 est avant tout une loi de "gestion des parties communes" : elle ne traite pas les problèmes liés à l'évolution du cadre de la copropriété.

Le décret d'application de la loi de 1965 est paru deux ans plus tard, le 17 mars 1967.

Un arsenal de loi et décrets sur la copropriété...

Puisque le texte de base n'a pas (encore) fait l'objet d'une refonte globale, la nécessité de clarifier de nombreux points liés à la réalité matérielle de l'immeuble a conduit à une jurisprudence pléthorique.

Ainsi on ne trouve pas moins de trente décisions "importantes" de la Cour de Cassation sur la période de 1984 à 2000. Ceci sans compter les nombreux jugements rendus dans les Tribunaux de Grande Instance, les Cours d'Appel, voir les Tribunaux de première Instance.

La jurisprudence en matière de copropriété est vraiment affaire de professionnels et n'a pas fini de faire les beaux jours de la profession d'avocat.

Par ailleurs, les textes modificatifs de la loi du 10 juillet 1965 sont initiés par des réformes dont le nom des projets ne laisse pas toujours entendre que l'on va changer les règles du jeu de la copropriété.

La loi SRU - Solidarité et Renouvellement Urbain

Ainsi, la loi dite SRU, relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000) a été élaborée autour de trois exigences :

  • exigence de solidarité
  • développement durable
  • renforcement de la démocratie et de la décentralisation.

A première vue, on ne vise pas directement la copropriété, pourtant c'est à la loi SRU que l'on doit la nécessité d'un diagnostic techniqueavant la mise en copropriété d'un immeuble, la mise en conformité des règlements de copropriété, l'ouverture obligatoire (ou presque) d'un compte bancaire séparé, la modification des majorités des articles 25 et 26, l'accroissement des sanctions des copropriétaires défaillants, la refonte du régime des copropriétés en difficulté ou bien l'obligation de tenir une comptabilité en "partie double" à la manière des entreprises.

Ce dernier point, encore peu appliqué aujourd'hui et encore moins expliqué par les Syndics, impose des contraintes importantes en matière de tenue de comptabilité et de production de rapports financiers, mais permettrait - si elle était pleinement comprise par les copropriétaires - de limiter les abus de facturation et les erreurs en les mettant en lumière.

La loi ENL - Engagement National pour le Logement

Un autre texte, la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement, couramment appelée loi ENL, a modifié la loi SRU. ENL prévoit un "régime comptable simplifié", repoussé l'application du décret comptable de 2004 à 2007, légalisé les honoraires privatifs du syndic (sujet très complexe que nous aborderons ultérieurement), les travaux à effectuer sur les parties communes "en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens"…

On le voit il est absolument nécessaire de se tenir à jour de l'évolution des textes. On peut noter à cet égard le travail remarquable de l'UNARC qui constitue une source d'information très efficace.

Reste qu'il faut que les copropriétaires "digèrent" ces informations pour qu'elles leur soient utiles, et rendre leur travail efficient.

… Et des textes "périphériques"

De plus, en dehors du droit traitant directement et uniquement de la copropriété, il convient de s'intéresser à la réglementation des professions du secteur, telle la loi Hoguet (Loi n°70-9 du 2 janvier 1970) qui régit en particulier les activités des syndics professionnels.

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite "Loi BOUTIN" a apporté son lot de modification à la loi du 10 juillet 1965. L'UNARC a relevé douze points traités par la loi BOUTIN qui touche directement les copropriétés, dans des domaines très divers et que l'on ne s'attendait pas à trouver - au moins pour certains - dans une loi dont l'objet principal est la lutte contre l'exclusion.

Citons par exemple : l'Obligation pour l'ancien syndic d'informer son "archiveur" en cas de changement de syndic, la règle de majorité requise à l'Assemblée Générale pour voter une résolution de suppression du poste de gardien et de vente de la loge, ou bien encore les modifications des règles de fixation des honoraires de syndic en cas de travaux...

On le constate, le droit de la copropriété, écrit pour la gestion, peine à s'adapter de façon cohérente aux changements de nos rythmes et habitudes de vie.

Comme si cela ne suffisait pas

A cette législation et aux décrets, il convient d'ajouter les spécificités de chaque copropriété, établies par le Règlement de Copropriété et l' «Etat Descriptif de Division".

Le Règlement de Copropriété est un document obligatoire (Art 8 de la loi du 10 juillet 1965). Il s'agit d'un contrat entre les copropriétaires. Le Règlement de Copropriété définit obligatoirement la destination de l'immeuble, distingue les parties communes et privatives, fixe les règles de répartition des charges et la manière dont les parties communes seront gérées. D'autres dispositions sont fréquemment prévues comme des conventions d'usage sur les parties communes.

L'état descriptif de division est un document facultatif que l'on trouve annexé au règlement de copropriété. Il comporte une liste des lots privatifs avec pour chacun son numéro, leur description avec l'usage prévu, et les tantièmes de copropriété afférents.

Logiquement le Règlement de Copropriété s'appuie sur la loi et les décrets et les complète. Il ne doit pas les contredire.

Dans les faits, un Règlement de Copropriété peut comporter des articles en opposition avec le droit.

A noter que plusieurs articles de la loi du 10 juillet 1965 sont des dispositions d'ordre public : aucune convention entre les parties ne peut y contrevenir, dans ce cas les clauses du Règlement de Copropriété sont réputées non écrites.

A mesure que le droit de la copropriété évolue et se complète on voit tout l'intérêt de mettre en conformité son Règlement de Copropriété : cela évitera de se baser sur un document dont la majorité des textes sont illicites.

Une idée à retenir

Mettez votre Règlement de Copropriété en conformité tous les dix ou quinze ans et profitez en pour le mettre à jour des modifications de l'immeuble : suppression du poste de gardien, vente de la loge, création des vérandas...

Par Michel Verdun
Fondateur de conseil-syndical.info
Consultez le document d'information réalisé par l'auteur : les bases de construction du cadre réglementaire de la copropriété en France.

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