Le blog juridique de Marc Chernet

Immobilier défiscalisant

Le 25/11/2011, par Marc Chernet, dans Civil / Immobilier.

Vos réactions...

   

Première Partie - Comprendre les causes d'échecs.

On estime qu'au cours des dix dernières années 500.000 français ont procédé à des acquisitions immobilières assorties d'avantages fiscaux. Le taux d'échec serait de l'ordre de 20%. Soit 100.000 mécontents.

Cette étude a principalement pour objet de faire le point sur les actions judiciaires qu'il semble préférable d'engager en cas d'échec et l'identification et l'évaluation des préjudices qui les accompagnent.

Des réformes du droit sont proposées, pour faire avancer les choses …

Les caractéristiques principales de ces opérations

Les objectifs politiques

La France enregistre un déficit chronique en matière de construction alors que ce secteur est, parmi d'autres, un des moteurs de l'économie.

Certaines régions ne connaissent pas un développement économique local suffisant.

Trois bonnes raisons pour que l'Etat encourage les investissements dans l'immobilier tant pour palier les insuffisances de logement que pour promouvoir un développement local basé sur le tourisme ou les services à la personne (résidences de tourismes ou résidences pour personnes âgées dépendantes.

L'Etat a donc adopté des dispositions fiscales incitatives diverses depuis de nombreuses années.

Historique des divers dispositifs

Ces opérations portent principalement sur la construction en vente en état futur d'achèvement (VEFA) de biens destinés à la location, soit sous forme de location à un particulier (dispositif dit "de Robien" ou Scellier, bail ordinaire) soit sous forme de location commerciale à un professionnel dont le rôle est de gérer la résidence (dispositif dit "Demessine", bail généralement commercial).

L'investisseur s'engage à louer le bien dans un certain délai après l'achèvement des travaux et pour une certaine durée, généralement de neuf ans. Ces deux conditions sont cumulatives

S'il s'agit d'un investissement portant sur un lot destiné à la location en résidence de tourisme par le biais d'un bail commercial, l'investisseur bénéficie de la déduction de la TVA et profite ainsi de sa restitution immédiate ce qui se traduit par un investissement net inférieur de 16,38% du prix TTC (19,60% du prix HT).

Le rendement financer attendu du bien s'en trouve donc plus élevé.

Cet avantage a pour contrepartie l'obligation d'affecter le bien à une exploitation elle-même assujettie à la TVA pendant 20 ans (article 207 Ann.II au Code général des impôts).

Les intervenants

Le promoteur

C'est le maître d'ouvrage. Il peut faire appel à un architecte, ou maître d'oeuvre, chargé d'établir les plans, de vérifier la constructibilité, la conformité du projet aux normes environnementales…

Le promoteur finance et construit le bien.

Son activité est logée la plupart du temps dans des société civile de construction vente (SCCV), une par programme immobilier.

La loi ne fait pas obligation au promoteur de souscrire une assurance de responsabilité civile.

Le prix de vente, en matière de défiscalisation immobilière, est presque toujours surévalué.

Le promoteur est tenu de souscrire une assurance décennale et une assurance dommages ouvrages.

Le promoteur n'est pas tenu de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle ; il n'est pas tenu de souscrire une assurance de garantie financière.

L'architecte

C'est un professionnel, membre d'un Ordre et titulaire d'une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Il est le maître d'oeuvre du projet et délivre à ce titre les attestations d'avancement de travaux sur la base desquels les appels de fonds sont émis.

Le commercialisateur

Le commercialisateur peut être le promoteur.

Plus fréquemment, il s'agit d'un intermédiaire mandaté à cet effet titulaire d'une carte professionnelle l'habilitant à réaliser des transactions immobilières.

Le commercialisateur est chargé de rechercher des prospects, de les approcher dans le cadre d'une démarche commerciale puissante et efficace, quasi industrielle, parfois prédatrice et ne laissant aucune place à un véritable conseil.

Il est en principe titulaire d'une assurance de responsabilité professionnelle.

Le Notaire

Le notaire est souvent un notaire "exclusif", c'est-à-dire chargé de préparer tous les actes d'une même promotion immobilière.

Cela signifie qu'un seul et unique notaire va préparer les actes pour plusieurs dizaines voire centaines d'investisseurs.

Cette circonstance remet en cause un principe déontologique d'indépendance auquel les professions libérales sont soumises. Un notaire auquel on propose d'organiser l'authentification de 300 actes à 5.000 euros chacun sera réceptif aux demandes du promoteur et parfois même hélas prêt à des concessions l'amenant à "oublier" son devoir de conseil et de mise en garde.

Quelques notaires acceptent néanmoins cette pratique.

Il est fréquent que les honoraires soient payés par le promoteur. Cette circonstance est contraire à la règle du code de déontologie des notaires qui leur fait obligation de se faire payer par leur client avant d'instrumenter, là aussi une condition de l'indépendance.

Il est investi d'une obligation de conseil et de mise en garde.

Il est titulaire d'une assurance de responsabilité civile.

Le Banquier

Le commercialisateur propose la plupart du temps au futur investisseur un package comprenant :

  • l'achat du bien,
  • son financement,
  • les assurances invalidité et décès qui les accompagnent.

Les modes de financement sont principalement les suivants :

  • Prêt immobilier amortissable à taux fixe,
  • Prêt immobilier amortissable à taux révisable plafonné,
  • Prêt immobilier amortissable à taux révisable non plafonné,
  • Prêt immobilier à remboursement unique en fin d'emprunt (in fine) à taux fixe,
  • Prêt immobilier à remboursement unique en fin d'emprunt (in fine) à taux révisable plafonné,
  • Prêt immobilier à remboursement unique en fin d'emprunt (in fine) à taux révisable non plafonné.

Rarement la banque propose des prêts panachés.

Dans les cas de remboursement unique du capital emprunté en fin d'emprunt, (emprunt in fine) souvent une assurance vie sera déléguée au profit du prêteur. On attend de cette assurance qu'elle croisse et embellisse de façon à permettre dans 15 ans le remboursement du capital.

Si le fruit de l'assurance n'est pas suffisant, on devra procéder à des compléments de versements appelés abondements.

Le banquier est également investi d'une obligation de conseil et de mise en garde.

Une méthode commerciale bien rodée

La vente fait intervenir successivement le commercialisateur, le banquier, le notaire.

Rôle du commercialisateur

Le commercialisateur "déroule" sa méthode de vente, une méthode apprise par coeur, prévoyant même les réponses à toute forme d'objections. Cette méthode s'appelle "l'entonnoir". Des stages de vente comportant des travaux pratiques sont organisés par des spécialistes en communication.

L'objectif est de faire signer.

Cette démarche s'oppose au vrai conseil en gestion de patrimoine qui met en oeuvre une démarche globalisante intégrant la composition familiale et patrimoniale, les projets, l'âge des personnes...

Les simulations

Au deuxième rendez-vous, le commercialisateur va réaliser une simulation dont l'objectif est de démontrer que l'investissement qu'il propose va :

  • s'autofinancer,
  • se traduire par des économies d'impôts,
  • augmenter le patrimoine de la personne,
  • constituer un complément de revenu dans le futur et
  • un héritage pour les enfants.

L'autofinancement

Il faut convaincre l'investisseur que le projet va s'autofinancer.

Le schéma classique est un graphe en secteurs présentant les trois sources de financement : principalement les loyers, puis les économies fiscales enfin l'effort d'épargne demandé à l'investisseur.

Exemple :

Un investisseur envisage de placer 100.000 euros dans une acquisition immobilière défiscalisante. Il souscrit un emprunt sur 240 mois à un taux de 4% assurance incluse. Il aura à payer une mensualité de 603 euros.

L'effort d'épargne (en italic) 113 euros par mois est ridicule. Tout le monde peut le faire !

Loyers400
Economies d'impôts90
Effort d'épargne113

L'endettement ? Pas de problème

Aucune étude d'endettement sérieuse n'est généralement faite.

Si par extraordinaire, on s'en préoccupe, une astuce pour réduire la mensualité consiste à calculer l'emprunt sur une très longue période, de toutes les façons, ce n'est qu'un projet non contractuel !

On voit ainsi des financements construits sur 35 ans : les personnes s'endettent à vie.

On ne tient aucun compte du fait que sur une telle durée, les personnes prendront probablement leur retraite ce qui se traduira immanquablement par une baisse de revenu.

Le projet est considéré comme s'autofinançant. On ne prend jamais en compte le fait que le bien puisse ne pas être livré ou que la demande locative soit inexistante ou qu'il faille baisser le prix du loyer pour s'y adapter.

Aucun risque d'échec n'est pris en considération.

En particulier, aucune démarche visant à mesurer les conséquences d'un échec de l'opération dans la vie financière du ménage n'est engagée.

Une assurance vie risquée

Si l'investisseur a quelques petits placements, le commercialisateur va les rassembler dans une assurance vie dont on espère qu'elle va prendre de la valeur au fil des années. On voit des placements en unités de compte (placements plus ou moins risqués en actions de sociétés), sur des profils dynamiques comportant un taux de risque élevé proposés à des investisseurs de façon à maximiser le rendement financier qu'on peut en attendre.

Un investisseur instituteur a même souscrit un emprunt pour alimenter une assurance vie risquée. Au terme de quatre ans, son tout petit capital s'est envolé et il doit rembourser les mensualités de l'emprunt.

Les types d'échec et leur origine

Défaillance du promoteur

Certains échecs proviennent de la défaillance, frauduleuse ou non, du promoteur.

Absence de demande locative

Une seconde part des litiges provient de l'absence de demande locative au prix prévu par le commercialisateur dans la zone de construction, l'investisseur est alors contraint de consentir une baisse de loyer qui remet en cause l'économie initiale de l'opération ; parfois il ne loue pas du tout son bien et perd les avantages fiscaux prévus et la totalité des revenus attendus.

Négligences de gestion

Dans une moindre mesure, des négligences dans la gestion des résidences en exploitation se présentent également.

Non conformités

Dans une très moindre mesure, des litiges portent sur des non conformités du bien aux spécifications techniques initiales.

Défaillance du gestionnaire de résidences

Ce cas survient principalement dans les investissements DEMESSINE.

La défaillance du gestionnaire tient au fait que le compte de résultat de son activité est structurellement déficitaire. Le gestionnaire a en effet pour rôle de louer les locaux qu'il a pris à bail à des touristes (ou à des personnes âgées dépendantes) tout en versant à l'investisseur des loyers fixés dans un bail commercial. En fonction du taux de remplissage, il peut être amené à louer à perte.

La défaillance du gestionnaire peut remettre en cause les avantages fiscaux importants dans ce type d'opération, même si une instruction ministérielle accorde un délai de grâce de 12 mois pour remettre en exploitation.

Sur ce point, la diligence de l'administrateur chargé de gérer l'entreprise durant la procédure collective est déterminante.

Il faut prendre en considération le fait que la signature du bail commercial est "packagée" dans les opérations d'acquisition et s'impose même à l'investisseur en raison du règlement de copropriété qui l'érige en obligation et qu'il a signé chez le notaire.

Changer de gestionnaire est donc une tâche ardue, qui doit faire l'unanimité des copropriétaires. Pour peu que certains d'entre eux résident à l'étranger, autant dire que cela est impossible sans passer pas la case procédure collective.

Cette analyse continue dans deux autres articles...

Par Marc CHERNET,
Expert comptable

CYBEREX INTERNATIONAL SAS
Société d'expertise comptable
7, allée du ruisseau
92160 ANTONY

© 2011 Net-iris & Marc Chernet

   

Commentaires et réactions :


 Fiche de Marc Chernet

Profession : Expert Comptable
Société : Cyberex International
Site web : Cyberex.fr

Blog ouvert le : 25/11/2011
Nombre d'articles publiés : 3

Ses dernières publications au 25/09/2016:

-