Quittance de loyer et état des lieux : toujours sur le métier remettre l'ouvrage

La loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement comporte un article 48 qui modifie la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (1), en complétant l'article 4 de cette loi, lequel précise un certain nombre de clauses qui sont réputées non écrites si elles sont présentes dans un contrat de bail. Cet article 4 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs étant d'ordre public, en application de l'article 2 de la même loi, la solution est la même en présence de mentions exprimées en dehors du contrat de bail lui même et aussi bien le bailleur qu'un éventuel gestionnaire auquel il aurait confié ses biens immobiliers ne peuvent utilement invoquer l'existence d'un accord avec le locataire, en dehors ou dans le contrat de bail.

Jusqu'alors, l'article 4 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoyait simplement qu'était réputée non écrite toute clause :

- qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

- par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;

-qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

- par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

- qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;

- par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

- qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;

- qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

- qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

- qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

A cette liste, la loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a ajouté toute clause :

- qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989;

- qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;

- qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

- qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

- qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;

- qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;

- qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

- qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ;

- qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

Les nouvelles dispositions insérées dans l'article 4 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs constituent un véritable "vade mecun des mauvaises pratiques" (2) mises en oeuvre par certains bailleurs et certains gestionnaires de biens. Il n'est bien évidemment pas question dans le cadre des présentes de jeter l'opprobre sur les bailleurs en général ainsi que sur ceux qui de par leur profession gèrent les biens immobiliers d'autrui, activités qui sont au demeurant fort respectables et utiles, mais il est triste de constater que certaines personnes persistent à adopter des comportements "indélicats" (3), dont la validité était déjà plus que douteuse avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

En effet, parmi les nouvelles clauses insérées dans l'article 4 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, certaines étaient déjà manifestement illégales puisqu'elles ne respectaient pas la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n'étaient pas appliquées par la jurisprudence, étaient considérées abusives par la commission des clauses abusives (4) et fortement rejetées par la doctrine.

Deux des nouvelles clauses réputées non écrites sont plus particulièrement évoquées dans le corps de la présente étude : les frais d'état des lieux et les frais de quittances de loyer. Les difficultés rencontrées par les locataires en ce qui concerne les frais d'état des lieux et les frais de quittance de loyer sont particulièrement fréquentes, mais ce n'est que rarement que les juridictions sont saisies de ces contestations. La faiblesse des sommes en cause retient en effet les locataires d'exercer les voies appropriées pour faire valoir leurs droits en justice, alors que du coté de certains bailleurs et de certains gestionnaires de biens, des sommes assez faibles prises individuellement mais multipliées par le nombre des biens concernées et par des paiements soit épisodiques, pour les frais d'état des lieux, soit réguliers, pour les frais de quittances, peuvent devenir très importantes, voire colossales, étant en outre précisé que pour ces derniers frais, il peut être constaté que certaines personnes ne facturent même pas simplement les frais postaux mais exigent des sommes bien plus élevées.

Concernant la facturation au locataire des frais d'état des lieux, nous avions déjà au cours de l'année 2002 affirmé que "seule l'intervention d'un huissier, consécutive à un désaccord des parties, est de nature à justifier la répartition des frais d'établissement d'un état des lieux entre les parties" (5) et nous nous étions fondés, pour parvenir à cette conclusion, sur l'analyse des articles 2, 3 et 5 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Notre avis était largement partagé, par la doctrine, par la jurisprudence, par la commission des clauses abusives, et par différents observateurs des rapports entre les locataires et les propriétaires ou les gestionnaires.

Même si l'analyse de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs démontrait l'illégalité de la facturation au locataire des frais d'établissement d'état des lieux en dehors du seul cas précité, il pouvait être reproché à cette loi un manque de clarté, duquel certains bailleurs et gestionnaires de biens pouvaient être tenté de vouloir tirer avantage. La situation était d'autant plus déplaisante que cette absence de clarté entraînait le risque qu'un contentieux particulier soit mal jugé, ce qui pourrait être catastrophique pour le locataire, d'autant plus qu'en raison de la faible importance des sommes généralement en cause, la voie de l'appel n'est pas ouverte et seul un pourvoi en cassation pourrait être exercé. C'est donc uniquement pour diminuer ce risque en donnant au texte de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs une plus grande lisibilité que l'article 4 de cette loi a été modifié, comme cela ressort d'ailleurs des travaux parlementaires (6). En conséquence, avant comme après l'intervention de la loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la facturation au locataire de l'état des lieux est illégale dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le seul cas prévu par l'article 3 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Concernant les frais de quittance, nous nous retrouvons dans une situation quasiment similaire comme le démontre un rappel de l'état du droit antérieur à la loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

En effet, l'article 21 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait déjà que le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. De cet article, certains bailleurs et gestionnaire de biens ont eu une curieuse lecture, qui se focalise sur le terme “remettre” et évacue presque complètement la notion de gratuité. Dans ce raisonnement, le locataire qui souhaiterait disposer gratuitement d'une quittance doit obligatoirement se rendre au domicile du bailleur ou dans les bureaux du gestionnaire de biens pour que les quittances lui soient remises en main propre. Par contre, lorsqu'il demande l'envoi des quittances, le locataire devrait nécessairement verser une contribution financière. Bizarrement, le montant de cette contrepartie est souvent bien supérieure aux tarifs postaux, ce qui démontre que les sommes versées ne couvrent pas uniquement ceux ci mais également des frais d'établissement et de confection de la quittance. Il est paradoxal de constater que, selon ce raisonnement, les frais d'établissement et de confection de la quittance doivent être mis à la charge du locataire lorsque les quittances lui sont envoyées, mais que ces frais ne sont pas à sa charge lorsqu'il vient chercher les quittances. Pourtant dans les deux cas, la quittance doit être établie gratuitement selon le texte de l'article 21 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En réalité, l'article 21 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoyant une remise gratuite de la quittance au locataire qui en fait la demande, sans distinguer entre l'envoi ou le non envoi de la quittance, les bailleurs et les gestionnaires de bien qui distinguent là où la loi ne distingue pas sont dans l'erreur.

Il est également possible de noter que les frais d'établissement ou d'envoi de quittance ou d'avis d'échéance ne sont pas énoncés dans la liste des charges récupérables annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, liste dont la jurisprudence a répété à maintes reprises le caractère limitatif (7).

Il s'agit simplement de frais de gestion qui ne sont en aucun cas à la charge du locataire, mais qui incombent au bailleur ou au gestionnaire du bien selon la teneur des conventions que ces deux dernières personnes ont pu conclure entre elles et qui ne sont pas opposables au locataire.

Le raisonnement des bailleurs et des gestionnaires de biens est d'ailleurs unanimement rejeté.

Ainsi, plusieurs réponses ministérielles confirment l'analyse que nous soutenons en affirmant que :

• l'envoi d'un avis d'échéance ou d'une quittance au locataire est un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer (8),

• l'envoi d'une quittance ou d'un avis d'échéance à un locataire par une agence immobilières qui gère un logement pour le compte d'un propriétaire est un acte d'administration du bien loué. Les frais correspondants ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer, le gérant n'étant que le représentant du propriétaire (9),

• l'établissement des quittances de loyer constitue un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie et ne doivent pas entraîner de frais supplémentaires pour le locataire (10),

• les frais, administratifs ou postaux, occasionnés par l'envoi d'une quittance, ou d'un avis d'échéance, à un locataire par une agence immobilière ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer. Cette opération constitue, en effet, un acte d'administration effectué pour le compte du bailleur, lequel, aux termes de l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande (11).

Dans un rapport d'information déposé le 29 juin 2005, le sénat n'a pas manqué de souligner qu'il a été constaté un certain nombre de cas dans lesquels la loi de 1989 est détournée par les parties et qu'il en est ainsi de l'envoi de l'avis d'échéance et de la quittance de loyer (12).

La commission des clauses abusives considère comme illicite au regard de dispositions d'ordre public les clauses prévoyant que les frais relatifs à l'envoi des avis d'échéance ou quittance de loyer sont à la charge du locataire. (13)

Concernant la jurisprudence, les juridictions qui se sont prononcées sur les frais d'envoi de quittance et d'avis d'échéance, ont rendu des décisions défavorables au bailleur et à son éventuel mandataire.

Ainsi, la Cour d'appel de RENNES (14) a affirmé que sont entachées d'une nullité de plein droit les dispositions qui imposent au preneur une facturation spécifique pour la confection de l'appel de fonds (...) dès lors que les sommes correspondantes ne rentrent pas dans les prévisions de l'article 3 de la loi du 06/07/1989 et des textes d'application concernant les charges récupérables auxquels ils renvoient. Que de plus, elles constituent un détournement du système contractuel résultant des rapports bailleur - preneur puisque la rémunération d'un intermédiaire incombe au propriétaire.

De même, la Cour d'appel de PARIS (15) a retenu qu'en application de l'article 21 de la loi du 06/07/1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande de sorte de l'agence immobilière mandataire ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l'établissement et de l'envoi de cette quittance.

Si la Cour de cassation n'a pas été interrogée sur ce sujet et ne s'est pour cette raison pas prononcée, il est néanmoins intéressant de constater que cet arrêt de la Cour d'appel de PARIS a fait l'objet d'une publication dans le bulletin d'information de la Cour de Cassation, ce qui préfigure ainsi la décision qu'aurait pris cette juridiction si elle avait été appelée à se prononcer sur cette question.

Il est donc manifeste qu'avant comme après l'intervention de la loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, les frais d'envoi de quittance et d'avis d'échéance ou encore les frais relatifs à l'établissement de ces documents n'avaient pas à être mis à la charge du locataire, et que les bailleurs aussi bien que les gestionnaires de bien ne pouvaient contourner cette interdiction, que ce soit en insérant des clauses spécifiques dans un contrat de bail ou en dehors d'un contrat de bail, en usant de formulaires, courriers ou autres, s'agissant de règles de droit d'ordre public.

Malgré cela, en raison de l'importance quantitative persistante des pratiques illégales (16) et pour diminuer les risques d'une éventuelle mauvaise application de la règle de droit par le juge saisi d'un litige, il est apparu souhaitable de rendre encore plus claire la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en prévoyant en son article 4 qu'est non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Malgré la loi n° 2006-873 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, qui répète plus clairement ce qui existait déjà, il est à craindre que des situations "inacceptables" (17), demeurent, auxquelles les actions individuelles des consommateurs ne pourront mettre fin, en dehors de chaque cas pris isolément. Il serait donc bon que les associations de consommateurs agréées interviennent systématiquement dans les litiges, afin d'exercer les actions dont elles disposent en application du Code de la consommation, en demandant notamment la suppression des clauses illicites de tous les contrats proposés par les bailleurs ou gestionnaires de biens non respectueux des droits des locataires.

1 Le contenu de cet article semble devoir beaucoup à la volonté de l'association de consommateur Consommation Logement et Cadre de Vie (CLVC), comme le démontre la lecture de la page "Relations locataire-bailleur : des contrats déséquilibrés" sur le site internet de cette association.

2 Compte rendu de la discussion devant le sénat relative à la deuxième lecture du projet de loi portant engagement national pour le logement lors de la séance du 3 mai 2006.

3 Ibid.

4 Commission des clauses abusives, recommandation n° 2000-01 émise par la commission des clauses abusives, BOCC RF du 22 juin 2000.

5 David Taté, Les frais d'établissement d'état des lieux par un agent immobilier au regard de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, DT, 1er mai 2002, site de David Taté ; David Taté, "Les frais d'établissement d'état des lieux par un agent immobilier aux vues de la loi du 6 juillet 1989", Net-Iris, 20 juin 2002; David Taté, "Sort des frais d'établissement d'état des lieux par un agent immobilier au regard de la loi", AJDI, juillet - août 2002, p.497.

6 Compte rendu de la discussion devant le sénat relative à la deuxième lecture du projet de loi portant engagement national pour le logement lors de la séance du 3 mai 2006, op. cit., loc. cit.

7 Parmi les décisions allant en ce sens : Cour de Cassation, Chambre civile 3, 27 novembre 2002, N° de pourvoi : 01-11134 ; Cour de Cassation, Chambre civile 3, 27 novembre 2002, N° de pourvoi : 01-11131 ; Cour de Cassation, Chambre civile 3, 27 novembre 2002, N° de pourvoi : 01-11132 ; Cour de Cassation, Chambre civile 3, 27 novembre 2002, N° de pourvoi : 01-11130.

8 Rép. Min. n° 56620, JOAN du 03/12/1984.

9 Rép. Min. n° 9919, JOAN du 14/05/1994.

10 Rép. Min. n° 39514, JOAN du 02/12/1996.

11 Rép. Min., n° 66853, JOAN du 31/12/2006.

12 Sénat, Rapport sur "les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement", Rapport d'information n° 442 (2004-2005) de M. Thierry REPENTIN, fait au nom de la commission des affaires économiques, déposé le 29 juin 2005.

13 Commission des clauses abusives, op.cit., loc. cit.

14 Cour d'appel de Rennes, arrêt n° 725 du 14/12/1995,

15 Cour d'appel de Paris, 15 octobre 2003, R.G. 01/20445

16 Constatées notamment par l'association CLVC, citée in Rép. Min., n° 98714, JOAN du 31/10/2006.

17 Compte rendu de la discussion devant le sénat relative à la deuxième lecture du projet de loi portant engagement national pour le logement lors de la séance du 3 mai 2006, op. cit., loc. cit.