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Bail commercial : attention à la clause résolutoire !

Le 02/02/2011, par Cabinet Picovschi, dans Affaires / Commercial & Sociétés.

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La clause résolutoire prévoyant une résiliation du contrat de bail commercial quinze jours après un commandement de payer demeuré infructueux est nulle car contrevient aux dispositions de l'article L145-41 du Code de commerce.

La SCI Challenge propriétaire de locaux à usage commercial a donné à bail ses locaux à la SNC le Longchamp. Le 17 novembre 2005 elle a délivré à la SNC le Longchamp un commandement visant la clause résolutoire du bail puis l'a assigné en acquisition de la clause. Cette clause prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter le bail serait résilié de plein droit.

La cour d'appel a prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

En effet, l'article L145-41 du Code de commerce dispose que "toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai".

L'article L145-15 du code édicte la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L145-41.

La société Challenge fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité de la clause, alors que la nullité de la clause illicite touche "les modalités d'exercice de la clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause".

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société Challenge au motif que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L145-41 du code de commerce et que par conséquent, en application de l'article L145-15, la clause résolutoire est nulle.

Source : Cour de cassation, Civ. 3ème 8 décembre 2010 (09-16939)

Par Elodie COIPEL
Cabinet d'Avocats Picovschi

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