Le blog juridique de Pierre Bousquet

Risques liés à la réalisation des travaux, en cas d'annulation postérieure du permis de construire

Le 31/03/2008, par Pierre Bousquet, dans Civil / Immobilier.

Vos réactions...

   

Le bénéficiaire d'un permis de construire doit-il attendre que celui-ci soit définitif et purgé de tout recours (du recours des tiers) pour entreprendre la réalisation des travaux ainsi autorisés ou peut-il procéder à la construction autorisée, dés l'obtention du permis, avant l'expiration du délai de recours contentieux et/ou malgré l'introduction d'un tel recours devant le Tribunal Administratif territorialement compétent ?

Le recours en annulation, formé par un tiers, dirigé contre un permis de construire n'étant pas suspensif, il est en effet juridiquement possible, malgré l'introduction d'un tel recours, de procéder à la réalisation des travaux. Dans cette hypothèse, toutefois, se poseront notamment les questions de la responsabilité du constructeur et du sort des constructions réalisées, en cas d'annulation juridictionnelle du permis de construire.

Inversement, il est également possible d'attendre, nonobstant le caractère non suspensif de la procédure, que le recours soit rejeté et que l'autorisation d'urbanisme devienne définitive pour procéder à la réalisation des travaux. Dans cette seconde hypothèse, outre la longueur des procédures, se pose la question de la caducité des autorisations d'urbanisme.

Nous aborderons successivement :

  • la question des caractères immédiatement exécutoire du permis et non suspensif du recours en annulation, ainsi que la procédure dite de référé suspension.
  • la question de la responsabilité pénale des constructeurs, en cas d'annulation du permis postérieure à l'édification des constructions
  • le sort des constructions édifiées sur la base d'un permis annulé, par la suite.
  • Et enfin, la question de la durée de validité des permis et de l'incidence des procédures sur la caducité des autorisations contestées (pour le cas où le bénéficiaire choisit d'attendre que le permis devienne définitif pour procéder à la réalisation de la construction)

I) Les caractères immédiatement exécutoire du permis, et non suspensif du recours en annulation

I.1) On rappellera, liminairement, la première démarche à effectuer par tout bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme : l'affichage de l'autorisation sur le terrain, formalité qui fait seule courir le délai de recours des tiers.

Si sous l'empire du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur avant le 1er octobre 2007, le point de départ du délai de recours des tiers tenait au plus tardif des deux affichages en marie et sur le terrain, l'actuel article R 600-2 du Code de l'Urbanisme fait du seul affichage sur le terrain le point de départ du délai de recours des tiers. Cet article dispose désormais en effet que "le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'un période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R 424-15", lequel article R 424-5 prévoit notamment que mention du permis doit être affiché sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, pendant toute la durée du chantier, ledit affichage devant également mentionner l'obligation prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R 600-1 de notifier tout recours administratif ou contentieux à l'auteur et au bénéficiaire de l'autorisation.

La jurisprudence intervenue sous l'empire du droit antérieur à l'entrée en vigueur de la réforme le 1er octobre dernier, reste néanmoins d'actualité, pour ce qui est de la preuve de l'affichage du permis sur le terrain.

Il en ressort que, pour l'essentiel, la charge de la preuve de l'affichage pèse sur le bénéficiaire du permis de construire (CE, 21 déc. 1977, SCI Îlot B 10 : Rec. CE, p. 529. - 10 févr. 1978, SCI "La résidence" : Dr. adm. 1978, comm. n° 92. - 25 janv. 1989, SCI "Les Prés" : Petites affiches 28 juin 1989, p. 9 ; RD imm. 1989, p. 204).

Plus précisément, pour ce qui est de la preuve de l'affichage, il faut distinguer les questions de son existence, de son contenu et de sa durée.

· Pour ce qui est de l'existence de l'affichage, la preuve en est généralement rapportée par des constats d'huissier. Ainsi, deux constats d'huissier ont-il pu établir la publicité sur le terrain ( CE, 13 janv. 1992, Tourelle et a., req. n° 107913 et 119161. - 26 nov. 1993, Synd. copr. immeuble 9, rue de l'Essai, req. n° 132127).

Il est prudent de faire dresser, à tout le moins, un constat le premier jour de l'affichage sur le terrain et le dernier jour du délai de deux mois réglementaire. Il est même recommandé de faire dresser des constats intermédiaires.

En complément des constats d'huissier, les tribunaux ont pu admettre que des attestations puissent participer à l'établissement de cette preuve, qu'elles émanent d'un agent de l'Administration (CE, 2 mars 1979, Comité Sauvegarde Plateau Mamousque : Dr. adm. 1979, comm. n° 122) ou de personnes privées, de voisins (CE, 8 nov. 1995, Épx Czelaga : Gaz. Pal. 1986, 2, pan. dr. adm. p. 232).

S'agissant de témoignages, il est préférable qu'ils émanent de personnes n'ayant pas de lien avec le bénéficiaire du permis.

· La preuve du contenu de l'affichage incombe également au bénéficiaire du permis de construire (CE, 2 juin 1989, Sté Élysées-Kléber : Dr. adm. 1989, comm. n° 386).

A ce titre, il est recommandé de procéder par constat d'huissier, en faisant annexer audit constat des photographies claires et lisibles, visées par l'huissier dans le corps de son constat.

· En ce qui concerne enfin la durée de l'affichage sur le terrain, il est exigé que les pancartes soient visibles pendant toute la durée du chantier Cette preuve incombe également au bénéficiaire (étant toutefois entendu que le délai de recours commence à courir le 1er jour d'une période continue de deux mois d'affichage).

Selon certains arrêts, la continuité et la permanence de l'affichage peuvent-être présumées (à supposer que, par exemple, la preuve de cette affichage le premier et le dernier jour aient été établies) Il s'agit là d'une solution de bon sens en ce qu'il ne peut être exigé du pétitionnaire qu'il établisse la présence permanente et continu de l'affichage pendant la durée de deux mois (CE, 23 sept. 1991 : Synd. copr. immeuble sis 9, bld Publiesi Conti à Ajaccio : JCP G 1991, IV, 432).

Il ne s'agit toutefois que d'une présomption simple et elle tombe si le requérant établit que l'affichage a fait défaut, par exemple, pendant une semaine à l'intérieur du délai de deux mois (CE, 25 oct. 1996, SEM aménag. Gennevilliers et a., req. n° 137361 et 137362 : Juris-Data n° 1996-051195).

De ce point de vue, il est donc prudent de faire passer l'huissier plusieurs fois et outre le premier et le dernier jour, de prévoir également plusieurs constats intermédiaires, dont le choix précis de la date pourrait d'ailleurs être laissé à la discrétion de l'huissier.

I.2) Le permis de construire et, plus généralement, les autorisations d'urbanisme constituent une décision administrative immédiatement exécutoire.

Partant, le recours en annulation, qui serait formé à l'encontre de ce permis, ne présente pas de caractère suspensif et n'interdit donc pas au bénéficiaire dudit permis de commencer les travaux.

I.3) Le requérant a toutefois la possibilité de doubler sa requête en annulation d'une requête en référé suspension, dont l'unique objet est de suspendre le caractère exécutoire du permis, jusqu'à ce que le tribunal administratif statue au fond, sur la requête en excès de pouvoir dont il est également saisi.

L'article L 521-1 du Code de Justice Administrative dispose en effet que "quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision".

La suspension ne peut donc être prononcée par le juge des référés que si trois conditions sont réunies :

  • la suspension ne peut intervenir que si la décision litigieuse a préalablement été déférée à la censure du Tribunal au moyen un recours en annulation (voir par exemple : CE, 30 mai 2001, Cne Dieulefit, Gaz. Pal. 20-21 mars 2002, pan. dr. adm. p. 28).
  • La condition du doute sérieux, quant à la légalité du permis, en l'état de l'instruction n'appelle pas d'observation qui soit spécifique à la matière.
  • la condition de l'urgence s'articule, en matière d'urbanisme, surtout autour de la question du commencement et de la terminaison des travaux.

La suspension du permis de construire, comme l'ancien sursis à exécution, n'a ainsi plus lieu d'être si les travaux dont l'autorisation est contestée, sont déjà réalisés à la date de la demande en suspension (CE, 8 juill. 1983, Assoc. de sauvegarde de l'env. Maillot-Champerret : Gaz. Pal. 1984, I, p. 33, note J. Morand-Deviller. - CE, 16 déc. 1992, Ravera : Quot. jur. 13 juill. 1993, p. 2 et 3).

Les travaux quasiment terminés, par exemple les constructions qui n'ont pas reçu l'enduit extérieur prévu par le permis, sont de ce point de vue assimilés aux travaux déjà achevés (CE, 26 juin 2002, Demblans : Constr.-urb. 2002, comm. 223, Ph. Benoit-Cattin et 313 ; RD imm. 2002, p. 432).

Inversement, la suspension pourra intervenir des lors que les travaux sont en cours ne sont pas encore achevés (CE, 8 août 2001, Assoc. de défense des riverains de l'École normale et a. : Constr.-urb. 2001, comm. n° 236 ; RD imm. 2001, p. 542). Dasn cette hypothèse, et élil s'agira au contraire d'un élément qui pourra par ailleurs participer à la caractérisation de la condition de l'urgence (CE, 5 déc. 2001, Sté Intertouristik Holiday AG, Collectivités-Intercommunalité 2002, comm. 67 ; Environnement 2002, comm. 42 ; Dr. adm. 2002, comm. 118).

Même si la ou les conditions examinées ci-dessus sont toutes remplies, le juge des référés n'est jamais obligé de prononcer la suspension et apprécie en fonction des circonstances (CE, 15 juin 2001, Sté Robert Nioche et ses fils, : Mon. TP 24 août 2001, p. 49). Cette jurisprudence trouve son fondement dans le dispositions de l'article L. 521-1 du Code de Justice Administrative (utilisation du verbe "pouvoir" et non pas "devoir")..

Il y a là une forme de pouvoir discrétionnaire : le juge administratif dispose d'une marge d'appréciation, qui lui permet de tenir compte de la préservation des intérêts publics en cause (CE, 30 févr. 1987, Blanche Ricard : Juris-Data n° 1987-605841 ; Dr. adm. 1987, comm. n° 186).

Par ailleurs, les décisions en matière de référé-suspension sont rendues en dernier ressort (confère art. L. 523-1, al. 1er du CJA) : la voie de l'appel n'est ainsi pas ouverte et seul un pourvoi devant le Conseil d'Etat est possible.

Pour ce qui est du contrôle du Conseil d'Etat en matière, celui-ci juge que l'appréciation du juge des référés est souveraine (CE, 9 mai 2001, Cne Scy-Chazelles, req. n° 230705 ; Constr.-urb. 2001, comm. n° 212 ; RD imm. 2001, p. 400), sous la réserve de la dénaturation des pièces du dossier ou de l'erreur de droit, ce qui peut conduire le Conseil d'État à vérifier la condition de l'urgence ou du défaut de moyens sérieux.

Si le juge des référés suspend le caractère exécutoire de la décision contestée, il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision dans les meilleurs délais.

La suspension prend fin au plus tard lorsqu'il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision.

II) Responsabilité pénale en cas de réalisation des travaux avant l'annulation du permis de construire

Les règles de droit pénal de l'urbanisme figurent aux articles L480-1 et s. du Code de l'Urbanisme.

II.1) La principale infraction est prévue par l'article L 480-4 du Code de l'Urbanisme qui incrimine "le fait d'exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable" et le réprime "d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros". En cas de récidive, "outre la peine d'amende ainsi définie, un emprisonnement de six mois pourra être prononcé."

Comme toute infraction, celle-ci est constituée par la réunion de trois éléments : l'élément légal, l'élément matériel et l'élément moral. Nous les examinerons successivement. Nous envisagerons ensuite les causes d'exonération pertinentes en pareille situation et signalerons enfin quelques jurisprudences.

  1. l'élément légal (ie : le texte d'incrimination) appelle deux séries de commentaires :

  • si le texte d'incrimination continue à viser les travaux réalisés en méconnaissance soit des règles d'urbanisme soit des autorisations d'urbanisme, il est moins large que l'ancien texte d'incrimination qui visait non seulement "l'exécution de travaux" mais également et plus largement "l'utilisation du sol"
  • il résulte, à priori, de la rédaction retenue (et du principe d'interprétation stricte de la loi pénale) que l'exécution de travaux alors que le permis de construire n'était pas encore annulé, (ou suspendu) n'entre pas dans le champs de cette infraction. Toutefois, d'un point de vue théorique, une certaine nuance s'impose : si l'annulation intervient pour un moyen de légalité interne, subsistera formellement la méconnaissance des règlements d'urbanisme.
  1. l'élément matériel ne pose pas difficulté particulière

  1. pour ce qui est de l'élément moral ou intentionnel, (schématiquement, la conscience de commettre l'infraction), il apparaît possible de soutenir que compte-tenu de l'existence du permis de construire, cet élément fait défaut.

Par ailleurs, le constructeur, pour le cas d'une construction réalisée avant qu'un permis ne soit annulé, pourra également tenter de se prévaloir de deux causes d'exonération :

  • celle de l'article 122-3 du Code Pénal : "n'est pas pénalement responsable la personne qui justifie avoir cru, par un erreur sur le droit qu'elle n'était pas en mesure d'éviter, pouvoir légitimement accomplir l'acte" ;
  • et celle de l'article 122-4 du Code Pénal : "n'est pas pénalement responsable la personne qui accomplit un acte (…) autorisé par les dispositions législatives ou réglementaires". Certes, un permis de construire n'est pas un acte réglementaire, mais les dispositions combinées, qu'elles soient législatives ou réglementaires, du Code de l'urbanisme et du Code de Justice Administrative permettent précisément l'exécution des travaux autorisés par un permis, quand bien même la légalité de celui-ci serait contestée.

Un bref panorama jurisprudentiel résume ainsi la matière : l'annulation d'un permis ne rend pas, ipso facto, illégales les constructions réalisées antérieurement à celle-ci, sur le fondement dudit permis (Cass. crim., 15 févr. 1995 : Dr. adm. 1995, comm. n° 315 ; Defrénois 1996, p. 597), sauf si le permis a été obtenu par fraude, auquel cas, l'infraction est constituée (Cass. crim., 4 nov. 1998 : Bull. crim. 1998, n° 286 ; Rev. jur. env. 199, p. 319 ; RD imm. 2000, p. 104).

L'état de la jurisprudence peut être synthétisé ainsi : le prévenu doit être relaxer en absence de doute évident sur l'illégalité du permis (Cass. crim., 15 nov. 1995 : Dr. adm. 1996, comm. n° 189).

II.2) Il en irait différemment si

  • les travaux avaient été réalisés alors qu'une ordonnance de référé avait suspendu le caractère exécutoire du permis de construire (pour un exemple sous l'empire de l'ancien sursis à exécution, mais à priori transposable au référé suspension : la poursuite de travaux ayant fait l'objet d'une décision de sursis à exécution constitue bien l'infraction (Cass. crim., 6 mai 2002 : Bull. crim. 2002)

  • ou encore si les travaux se poursuivaient après annulation juridictionnelle du permis, quand bien même celle-ci ne serait pas définitive

III) Démolitions, mise en conformité et indemnisation

III.1) Liminairement, on rappellera que ni les Tribunaux ni l'Administration ne sont incompétents pour ordonner démolir, même s'il ont eux-mêmes annulé le permis de construire qui est à la base de l'ouvrage litigieux (CE, 5 janv. 1979, Robinet et Flandre : Dr. adm. 1979, comm. n° 52

Certes, le maire peut prononcer l'interruption des travaux. Mais si un jugement annule un permis de construire postérieurement à l'achèvement des travaux, il n'a pas le pouvoir de prescrire la démolition des ouvrages ni la remise en leur état initial.

Le Tribunal des conflits (T. confl., 16 mai 1994, publié au Recueil) rappelle ainsi que ni le juge administratif ni le maire n'ont compétence pour ordonner une démolition.

La compétence juridictionnelle en la matière relève donc de l'ordre judiciaire et plus précisément des juridictions pénales et civiles.

III.2) Au pénal, la remise en état est encadrée par les dispositions de l'article L480-5 du Code de l'Urbanisme, qui dispose que "en cas de condamnation d'une personne physique ou morale pour une infraction prévue aux articles L. 160-1 et L. 480-4, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue même en l'absence d'avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l'autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur".

La remise en état, au pénal suppose donc une déclaration préalable de culpabilité et une condamnation (qui est relativement improbable : confère 2ème partie)

S'il n'y a donc pas eu de condamnation, le juge pénal ne devrait donc à priori pas avoir à se prononcer sur la question.

Inversement, s'il y a eu condamnation, le Tribunal répressif a l'obligation de statuer sur la remise en conformité ou en état. Il était néanmoins admis, par le passé (et cette jurisprudence devrait pouvoir rester d'actualité après l'entrée en vigueur de la réforme le 1er octobre 2007), que si le juge pénal, devait statuer sur la question, il n'était pas obligé d'ordonner la remise en état et disposait à cet égard d'une marge d'appréciation, à l'instar du juge civil (voir ci-après).

Dans l'hypothèse, où le juge pénal ordonnerait la démolition, au sens de l'article L480-7 du Code de l'Urbanisme, "le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol un délai pour l'exécution de l'ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation ; il peut assortir sa décision d'une astreinte de 7,5 à 75 euros par jour de retard. Au cas où le délai n'est pas observé, l'astreinte prononcée, qui ne peut être révisée que dans le cas prévu au troisième alinéa du présent article, court à partir de l'expiration dudit délai jusqu'au jour où l'ordre a été complètement exécuté. Si l'exécution n'est pas intervenue dans l'année de l'expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l'astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus. Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d'une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter".

Dans une telle hypothèse, enfin, l'article L480-9 du Code de l'Urbanisme dispose que "si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n'est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d'office à tous travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol".

III.3) Au civil, saisis de conclusions tendant à ce que soit prononcée la démolition d'une construction dont le permis aurait été préalablement annulé, les Tribunaux disposent usuellement d'une certaine marge d'appréciation.

Le droit en la matière est toutefois actuellement encadré par deux articles du code de l'urbanisme.

· Tout d'abord, l'article L480-13 du Code de l'Urbanisme rappelle que la démolition ne peut intervenir que suit à une annulation définitive du permis de construire par la juridiction administrative. Il prévoit en effet que "lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

a) le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;

b) le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux".

· L'article L480-14 du code l'Urbanisme est, quant à lui, spécifique aux constructions élevées dans les secteurs soumis à des risques naturels prévisibles. Il prévoit que "la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié sans l'autorisation exigée par le présent livre ou en méconnaissance de cette autorisation dans un secteur soumis à des risques naturels prévisibles. L'action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l'achèvement des travaux".

Les secteurs soumis à des risques naturels prévisibles sont définis par des plans spéciaux.

Pour le reste, et selon une réponse ministérielle (Rép. min. n° 43417 : JOAN Q 4 sept. 2000, p. 5165 ; JCP N oct. 2000, p. 1470), l'annulation d'un permis de construire prononcée par le juge administratif n'impose pas systématiquement la démolition du bâtiment qui aurait été construit sur la base de cette autorisation.

Ainsi, il n'existe à priori pas de démolition d'office et le juge judiciaire dispose d'une marge d'appréciation (hors le cas de l'article L 480-14, voir ci-dessus).

Les tribunaux judiciaires ont ainsi pu, à certaines occasions, n'accorder que de simples indemnisations en lieu et place des démolitions demandées.

Par exemple : la démolition d'un immeuble d'habitation pour des personnes modeste a pu être déclarée "socialement impossible". (CA Grenoble, 5 oct. 1978 : Quot. jur. 12 sept. 1978, p. 5). Ou encore, pour une prise en compte d'inconvénients sociaux (Cass. crim., 4 nov. 1998, n° 6460).

De plus, les juges du fond peuvent refuser la démolition lorsque les règles d'urbanisme ont évolué et autorisent les constructions litigieuses : celles-ci pourraient en effet être reconstruites au même endroit (Cass. 3e civ., 25 nov. 1998 : Bull. civ. 1998, III, n° 225 ; JCP G 1999, IV, 1056 ; Constr.-urb. 1999, comm. n° 108, P. Cornille ; Gaz. Pal. 7-9 mars 1999, pan. jurispr. p. 55).

Il en est de même lorsqu'une régularisation est possible. On notera, à cet égard que le Conseil d'Etat a estimé qu'une régularisation par la délivrance d'un permis de construire pouvait intervenir, même si la démolition avait déjà été ordonnée par le juge pénal, ce qui est de nature à rendre non effective cette injonction. (CE, 8 juill. 1996, Piccinini : D. 1996, inf. rap. p. 208 ; JCP G 1996, IV, 2230 ; BJDU 4/1996, p. 299 ; Dr. adm. 1996, comm. n° 590 ; Rec. CE 1996, p. 271). Il en sera, à fortiori, de même lorsque la démolition a été ordonné par le juge civil.

Plus généralement, si l'annulation est intervenue uniquement pour un moyen de légalité externe et qu'au fond elle n'est pas contraire aux dispositions d'urbanisme applicables, sous réserve d'une demande et de la délivrance d'un permis de régularisation, le juge civil aura tendance à refuser d'ordonner la démolition.

Inversement, il a été décidé que la démolition doit être ordonnée par les juges du fond, en cas de méconnaissance avérée d'une règle d'urbanisme, dès lors que l'impossibilité de mise en conformité de l'ouvrage n'est pas contestée (Cass. 3e civ., 22 mai 1997 : JCP N 1998, p. 761, comm. A. Chaibou. - Cass. 3e civ., 11 févr. 1998 ; RD imm. 1998, p. 608. - Cass. 3e civ., 30 sept. 1998 : Bull. civ. 1998, III, n° 185 ; RD imm. préc., p. 608 ; AJDI 1999, p. 536, note H. Fabre-Luce).

La Cour de cassation a également pu préciser, sur la question de l'intérêt à agir, que la démolition doit être motivée et cantonnée aux dommages au voisin (Cass. 3e civ., 12 janv. 1982 : D. 1982, inf. rap. p. 209).

IV) L'incidence des procédures sur la caducité des autorisations d'urbanisme

Selon le 1er alinéa de l'article R 424-17 du Code de l'Urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2007, "le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue".

Si par le passé, l'incidence des recours contentieux sur cette durée de validité des autorisations d'urbanisme a pu poser des difficultés, celles-ci ont toutefois été, à priori, levées par le nouvel article R 424-19, du code de l'urbanisme, qui prévoit désormais que "en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité prévu à l'article R. 424-17 est suspendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable", c'est à dire d'un jugement ou d'un arrêt définitif et in-susceptible de voie de recours, ordinaire ou extraordinaire.

Cette solution, nouvelle, présente l'avantage de ne pas obliger le constructeur à commencer les travaux pour proroger artificiellement la durée de validité du permis.

par Maître Pierre Bousquet, Avocat au Barreau de Paris
Article à jour de la réforme du Code de l'Urbanisme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

© 2008 Net-iris & Pierre Bousquet

   

Commentaires et réactions :


 Fiche de Pierre Bousquet

Profession : Avocat

Blog ouvert le : 31/03/2008
Nombre d'articles publiés : 1