droit au bail

[Boris2]

Bonjour,

J'ai un asocié, qui par le bien de son SCI va racheter des locaux avec un locataire. Un accord a été trouvé, à l'effet de racheter le droit au bail de celui-ci puis de mettre un franchisé de mon associé (le franchiseur est en SA).

Comment faire l'opération ?

Merci

[Marsu]

Ben, si vous avez déjà trouvé un accord pour la rupture du bail en cours, il vous suffit de conclure un nouveau bail avec le nouveau locataire. Si je vous ai bien compris, la SCI a récupéré le bail, c'est cela ? Or, comme on ne peut pas être propriétaire et locataire en même temps, le bail disparaît de plein droit.

Si vous voulez procéder à une cession de droit au bail entre le précédent locataire et le suivant, il me semble qu'il y a un modèle dans la rubrique "Cnotrat Expert" sur ce site (voir tout en haut de la page...).

[Boris2]

ma question est de savoir si la SCI qui rachète l'immeuble peut également racheter le droit au bail de l'un de ses locataires, à l'effet de donner ce bail à un autre locataire.

[Marsu]

C'est juridiquement impossible parce que, de plein droit et sans que personne n'ait quoi que ce soit à faire, le bail disparait en cas de confusion sur une seule et même personne de la qualité de propriétaire et de locataire.

Cela étant, rien n'empêche ensuite la SCI d'acheter l'immeuble, de résilier le bail d'un commun accord avec le locataire occupant à ce jour et ensuite de donner le local à bail dans des termes équivalents. Il faut simplement faire attention à ne pas se mettre en porte-à-faux avec les termes de la résiliation avec le locataire actuel.

[Boris2]

??? il faudra m'expliquer la raison pour laquelle cela est impossible juridiquement, bien plus, la résiliation présente des désavantages fiscaux et entraine une certaine complexité dans mon affaire.

[Marsu]

Je ne dis pas que c'est impossible de faire transférer un droit au bail d'une personne à l'autre et de le faire deux fois de suite. Mais si vous êtes locataire d'un immeuble dont vous devenez propriétaire, quelle est la réalité concrète du bail ? Aucune. Le droit prend ce paramètre en compte et annule tout bail qui viendrait à lier une personne à elle-même.

Dans votre schéma, une solution pourrait consister en un transit du bail par une personne juridiquement distincte de la SCI, vous personnellement par exemple.

[Boris2]

oui, mais , dan smon cas, la SCI qui rachète les murs n'a aucun lien avec personne... elle rachète les murs, puis souhaite, avec les locataires en place, mettre fin au bail, pour y mettre un franchisé .... donc elle rachèterait dan sun premier temps l'immeuble, puis, elle mettrait fin au bail soit par résiliation par accord entre les deux parties, soit par rachat de droit au bail....

[Marsu]

Nous sommes d'accord. Si vous me relisez, le mécanisme de rachat du droit au bail mènera directement à la résiliation de plein droit du bail quand la qualité de locataire et de propriétaire seront réunies sur une seule et même "tête", celle de la SCI. En rachetant un immeuble loué, il y a un procédure de base que tout notaire devra réaliser, c'est informer le locataire qu'il change de propriétaire.

Donc, la SIC n'a de lien avec personne tant qu'elle n'est pas propriétaire. Dès qu'elle devient propriétaire, elle a un lien avec le locataire. Et si elle devient elle même locataire, le droit au bail disparaît.

Dans ce cas, il reste toujours possible pour la SCI de conclure un nouveau bail ensuite avec un nouveau locataire, dans les termes voulus...

Au passage, j'avoue ne pas saisir la nuance fiscale entre résiliation amiable et résiliation pour confusion de la qualité de propriétaire et de locataire...

[Boris2]

Je vais opter pour la résiliation amiable pour 2 raisons fiscales:

- droit d'enregistrement,
- amortissement de l'indemnité versée.