requalification en marchand de biens

[Maskagaz]

Je sais qu'il s'agit de BIC c'est bien ce que j'ai dit.

il est ensuite taxé au titre de la TVA sur la marge ...

sur la marge en effet je l'ignorais

[Doctor]

En gros vous serez assujetti aux prélèvements suivants :

- la TVA sur la marge (brute attention c'est à dire que la TVA sur les travaux n'est pas déductible par exemple)
- IR (l'adjonction de la plus value réalisée vous fera très certanement monter dans les tranches)
- les contributions sociales (11%)
- la taxe professionnelle
- si votre dossier est transférer à l'URSSAF, les cotisations sociales, catégorie TNS (26 à 30 % du bénéfice selon les caisses)

Au total, comptez entre 55 et 70% de votre plus-value selon votre tranche marginale d'imposition.

Pour vous donner une appréciation plus juste du risque, je vous communique ci-dessous une réponse ministérielle (avril 2006) assez éclairante sur le sujet :

Texte de la QUESTION : L'administration retient la qualification de « marchand de biens » lorsque les opérations d'achat et de vente de biens immobiliers ont un caractère habituel. Y a-t-il lieu, pour que la qualification de « marchand de biens » puisse être retenue, que la personne pratiquant l'achat et la revente de biens immobiliers de façon habituelle en tire l'essentiel de ses revenus ? M. Jacques Le Guen demande à M. le ministre délégué au budget et à la réforme de l'État de bien vouloir lui apporter des précisions sur ce point. - Question transmise à M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.

Texte de la REPONSE : II n'y a pas de statut juridique propre au marchand de biens. Le caractère commercial de l'activité de marchand de biens découle des articles L. 110-1 et L. 121-1 du code de commerce. Acquiert cette qualité la personne physique ou morale qui effectue des actes de commerce portant sur des opérations d'achat en vue de la revente d'immeubles, de manière habituelle, répétitive, dans le cadre de sa profession principale mais toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d'achat revente peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens. L'appréciation du caractère principal de l'activité peut se faire au regard de la répartition des revenus mais aussi de la condition d'habitude, la fréquence des actes de commerces, l'importance et la pluralité des ventes. L'exercice habituel d'actes de commerce constitue un acte juridique dont la preuve peut être rapportée par tous moyens. Au plan fiscal, l'article 35-1-1 du code général des impôts répute commerciaux pour l'application de l'impôt sur le revenu les bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières, ou qui habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par ces sociétés. La notion d'habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d'une même opération, soit de l'activité passée ou présente du commerçant. Pour l'application de ce régime, il n'est pas nécessaire que l'activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal.

[Calomel]

Posté par Maskagaz

Je sais qu'il s'agit de BIC c'est bien ce que j'ai dit.

oubliez les dividendes alors

[Maskagaz]

Pourquoi oublier les dividendes ?

Vous créer une SARL qui est une société commerciale et vous vous versez des dividendes ou des honoraires au choix.

Le problème de notre internaute c'est qu'il est retraité et qu'il n'a peut être pas le droit de reprendre une activité professionnelle sans dommages sur sa retraite, donc donner la gérance à sa famille élargie.

[Doctor]

Je précise pour notre retraité que la requalification est très lourde en terme de prélèvements obligatoires (je le répète pas loin de 70% si les plus-values sont importantes). En revanche, si vous exercez cette activité dans une structure juridique bien pensée et un montage financier idoine, vous pourriez abaisser la pression fiscale en dessous du seuil des 50%.

Il est donc préférable de bien penser votre projet.

Bien à vous.

[Franci]

Prenons un exemple :
J'achéte un bien 100000 + notaire 8000 = 108000
Je le revends 2 ans + tard 150000
Plus value brute : 42000
Taxe sur plus value: 5196 -abattement 1000 = 4196
Plus value nette : 42000 - 4196 = 37804 €

Si le fisc requalifie cette vente en opération d emarchand de biens :
- Est-ce qu'il va me rembourser le différentiel des frais de mutation et la taxe sur la plus value ?
- En prenant cet exemple , quels seront les différents prélévements ?

[Ebitda]

Bonjour,

Voici ce que je comprends.

Marchand de biens à titre personnel :

- A l'achat : exonération des DE et paiement de la TPF (0,715 %)
- A la revente : "TVA sur marge" > prix de vente - prix d'achat et frais - travaux = marge TTC de laquelle on déduit une marge HT que l'on taxe à 19,6 %. On déduit de ce montant la TVA collectée (lors des travaux par exemple) et l'on obtient la TVA due.
- Cependant, on en reste pas là : la marge réalisée (vente - achat et frais) est soumise à l'IRPP via les BIC, sans pouvoir bénéficier de l'abattement dit "micro-BIC" par exemple (régimes réel et réel simplifié seuls). Une plus value de quelques milliers d'euros peut alors vous faire basculer de tranche d'imposition et remettre en question l'avantage financier théorique du régime.
- Enfin, des charges sociales obligatoires relatives au statut de commerçant sont à acquitter, forfaitaires et régularisables les 2 premières années (175 € / mois la 1ere année et 313 € / mois la 2e année) et coutent 6 % des revenus nets imposables dès la 3e année (en gros, car subtilité avec les plafond sécu). Paiement semestriel.
- URSAFF si activité salariée,
- Taxe foncière (dans tous les cas), taxe professionnelle, TVA

Ainsi, on peut vite, entre son barème progressif IRPP et des charges sociales sujettes à des effets de seuil "vicieux", se retrouver dans une situation moins favorable qu'un régime des particuliers où l'on acquitte ses DE à 5,09 % et sa plus-value libératoire à 27 %, et où l'on peut bénéficier de régimes "micro" (pour les locations nue ET les locations meublées).

A cela s'ajoutent divers frais et le temps passé en paprasserie...le bénéfice en vaut il la chandelle ? Si l'on veut être en société, des frais constitutifs et d'administration viennent encore se surajouter à cela...

Alors, je suis d'accord, la question ne peut se poser en ces termes puisque d'une part, réaliser des opérations d'achat-vente à titre habituel entre, de fait, dans le champs du régime et que d'autre part, il est parfois plus judicieux de se constituer un véhicule ad hoc afin de séparer patrimoines personnel et professionnel...mais tout de même.

Pour ceux qui hésiteraient entre une telle activité et une activité "foncière", de détention longue en vue de louer, une réflexion s'impose.

[Franci]

Posté par Ebitda

une activité "foncière", de détention longue en vue de louer, une réflexion s'impose.

Qu'entendez-vous par là ?

[Ebitda]

Une activité foncière ? Investir pour louer, tout simplement.

Je pense juste que beaucoup d'entre nous se pose la question : quelle activité immobilière choisir ? achat pour revente (marchand de biens) ou investissement locatif ?

Quand on peut encore choisir, j'ai l'impression que marchand de biens est finalement peu rentable, sauf à détenir via une entité type SARL et à ne pas distribuer les bénéfices pour être taxer à seulement 15 %.

Sinon, faire passer la marge en IRPP fait payer beaucoup trop d'impôts.

[Franci]

Je n'ai pas envie de faire du locatif : beaucoup de tracas et peu de rentablilité"vraie".
J'avais l'intention de créer une EURL et de ne faire que de l'achat/revente .