requalification en marchand de biens

[Ebitda]

Franci,

Je suis bien d'accord avec toi. Je pense que nous partageons une expérience commune : je fais du locatif depuis longtemps, et j'aimerais maintenant passer à du marchand de biens.

Cependant, je me rends compte que le régime n'est pas si attractif qu'il n'y parait : on est exonéré de DE et la TVA sur marge représente une 1ere taxation ridicule sur le "plus value", certes.

Mais dans un 2e temps, si tu fais ca en entreprise individuelle (à ton compte), tu es taxé de la plus value au taux marginal de ton IRPP (qui, de surcroit, change de tranche avec la marge que tu apportes), les charges sociales, les taxes foncières, professionnelles, TVA, CSG, CRDS, ... font que ta marge nette-nette est, au final, très comprimée. L'avantage net est de quelques centaines voire milliers d'euros au mieux...

Avantage de le faire en EURL : connaitre par avance ton taux maximal d'impôt > 33 % dans le pire des cas, 15 % dans le meilleur (+ toutes les charges et taxes). Mais les bénéfices sont bloqués dans cette structure...je trouve ca moyen, en tout cas en ce qui me concerne.

Mais j'ai peut-être mal compris ou mal fait mon calcul. Et dans ce cas, je te serais vraiment reconnaissant de m'éclairer...

Pour l'heure, je préfère continuer à faire du locatif, en y ajoutant la "logique" d'un marchand de biens, c'est à dire acheter des lots en mauvais état, que je rénove et que je loue (de plus, des dispositifs incitatifs permettent de bénéficier de régimes avantageux, aide de l'ANAH). Ainsi, je tente d'optimiser un investissement locatif (en achetant moins cher) qui, je suis d'accord, est au départ peu rentable...

Qu'en penses-tu ?

[Ebitda]

Posté par Doctor

En gros vous serez assujetti aux prélèvements suivants :

- la TVA sur la marge (brute attention c'est à dire que la TVA sur les travaux n'est pas déductible par exemple)

C'est pas grave ça, puisque la TVA collectée lors des travaux (et autres achats) est précisèment déductible, ensuite, de la TVA sur marge.

Je m'explique :

Marge du marchand de biens = prix de vente - prix d'acquisition et frais - travaux
Cette marge est réputée être TTC. On calcule le HT et on y applique une TVA au taux de 19,6 % >> on obtient notre "TVA sur marge".

De cette TVA sur marge, c'est là que tu déduis la TVA collectée. Et tu obtiens, au final, la TVA due, effectivement versée aux services fiscaux.

[Franci]

Globalement d'accord avec toi.
La partie achat , rénovation ça c'est mon truc.
Mais louer, non là je ne me vois pas gérer.
Bien sûr je peux confier à des agences,mais quid de la rentabilité .