requalification en marchand de biens

[Franci]

Je suis retraité et constitue mon patrimoine et améliore ma retraite en achetant et vendant des biens immobiliers.Mon épouse et moi les gardons environ 2 à 3 ans et nous en vendons un à 2 par an .
Nous payon bien sur les droits de mutation et plus values.
Pouvons nous être qualifié de marchands de biens?
Que risquons nous pénalement et fiscalement ?

[Maskagaz]

Oui, cela va dépendre de votre centre des impôts.
Cela reviendra à requalifier le prélèvement libératoire en impôt sur le revenu. Mais le plus génant est que c'est une activité professionnelle alors que vous êtes à la retraite.

Il vaudrait mieux garder ces logements plus longtemps.

[Franci]

Permettez moi 2 remarques :
Prélévement libératoire en IRPP:la plus value est à 27 % et je suis imposé à 11% .Le fisc me rendrait-il de l'argent sur chaque vente .Trop beau!!!

Activité alors que je suis retraité :il ne s'agit pas de salaires mais des plus values (peut(etre peut -on les appeler des BIC)

[Maskagaz]

IRPP + CSG + charges sociales soit environ 40%, les BIC sont une activité commerciale donc professionnelle.

Seule consolation vous pourrez acheter en payant des droits de mutation à 1% au lieu de 5% (je ne suis pas sûre des taux exacts).

[Franci]

Et la TVA dans tout ça ?
Suis-je concerné ?

Charges sociales : ceci implique t'il que je crée un sté ou que je sois travailleur indépendant ?

[Maskagaz]

Il n'y a pas de TVA sauf si vous faites de la rénovation assimilée à du neuf.

Charges sociales : ceci implique t'il que je crée un sté ou que je sois travailleur indépendant ?

Oui, une société avec un tiers gérant vous permettrait d'encaisser des dividendes et d'éviter les charges sociales.

[Franci]

Posté par Maskagaz

Il n'y a pas de TVA sauf si vous faites de la rénovation assimilée à du neuf.


Oui, une société avec un tiers gérant vous permettrait d'encaisser des dividendes et d'éviter les charges sociales.

Alors là, je nage dans les avantages et inconvénients des différentes stés.

[Maskagaz]

La SCI n'est pas adaptée car c'est une société civile, il faudrait plutot une SARL.

[Calomel]

Posté par Maskagaz

Il n'y a pas de TVA sauf si vous faites de la rénovation assimilée à du neuf.

vite dit

Si vous êtes "requalifié" de marchand de biens, votre activité entre dans le champs d'application de l'article 257-6 du CGI. Les opérations sont donc soumises à TVA.

Posté par Maskagaz

Oui, une société avec un tiers gérant vous permettrait d'encaisser des dividendes et d'éviter les charges sociales.

re-

les profits réalisés par un marchand de biens sont des BIC !

[Franci]

Voici ce que j'aitrouvé sur le site posté par Veronik qui semble etre marchande de biens:

Je vous garanti que si nous étions taxés à cette hauteur, nous ne serions plus nombreux sur le marché

Un marchand de bien bénéficie de frais de mutation très réduits lors de son acquisition, il est ensuite taxé au titre de la TVA sur la marge ... Et supporte naturellement les taxes, cotisations sociales et IS de sa structure commerciale

Si Veronik ou quelqu'un d'autre pouvait me préciser le montant des taxes, cotisations sociales et IS, cela m'aiderait à prendre une décision au cas ou !