marchand de biens

[Olive 29]

Bonsoir à tous, je suis tout nouveau venu sur ce forum, et j'ai un besoin urgent d'informations, à toute ame charitable qui pourrai m'aider, je dit d'avance merci
bon passons aux choses serieuse
mon épouse est en train de créer son entreprise de marchand de bien, une sarl dans laquelle je suis associé minoritaire 40 pour 100 pour moi, 60 pour elle.
Le capital n'est pas encore déposé à la banque, mais nous avons signé le compromis d' achat d'un terrain constructible à notre nom ou à toute personne morale pouvant se substituer.Ce terrain nous l'avons (presque) acheté au prix de 45 € le m² frais de notaires inclus. Le compromis en question est vallable jusqu'en juillet 2008.
mes questions sont:
pouvons nous precommercialiser ce bien qui ne nous appartient pas encore et pour lequelle nous avons versé deja 6800 euros?
la revente du terrain se fait au cours du marché, c'est à dire 105 euros du m², avons nous le droit de faire une marge aussi grosse?
De plus pour compliquer l'affaire, un voisin du terrain qui voulait lui aussi acheter ce tarrain viens nous agrésser lorsque l'on fait visiter les futurs acquéreurs, en faisant un scandale et en nous traitant de voleurs devant les clients.Que peut on faire dans ces conditions, car les client potentiellement acquéreurs prennent peur et la vente est impossible
merci

[Franci]

On ne peut pas vendre un bien dont on n'est pas propriétaire .
Vous pourrez signer un compromis lorsque vous aurez signé l'acte authentique.
Rien ne s'oppose à ce que vous cherchiez dés maintenant des clients.
Pour la marge ,attention à la lésion si vous revendez avant 2 ans.

Rescision pour lésion
Action prévue par les articles 1674 à 1685 du Code civil permettant à un vendeur possédant la capacité juridique de faire annuler la vente d'un bien s'il peut établir qu'il l'a vendu mois de 5/12èmes de sa valeur réelle (à dire d'expert - lésion des 7/12èmes). L'action symétrique n'existe pas pour l'acquéreur.

[Olive 29]

merci beaucoup Franci pour cette reponse, peut il y avoir lesion quand on est marchand de bien, et que l'on fait des frais de bornage, d'etude de sol, car là on rentre peut etre dans le cas des promoteurs, qui eux, achètes des terrains à 30 euros pour les revendre à 110 après viabilisation?
Et pour ce qui concerne le voisin qui nous fait perdre des reservations de terrain, que pouvons nous faire; celui ci voulait acheter ce terrain et maintenant qu'on a signé le compromis de vente il est fou de jalousie et me promet de faire un scandale à chaque fois que j'aurai des acheteurs potentiels? merci
au fait je me suis trompé de rubrique quand j'ai ouvert un nouveau sujet, désolé

[Franci]

Posté par Olive 29

Et pour ce qui concerne le voisin qui nous fait perdre des reservations de terrain, que pouvons nous faire,

Peut-être obtenir des témoignages écrits et l'intimider avec ça,voire porter plainte.

Pour la lésion le prix d'achat est majoré des éventuels couts de transformation (comme la plus value).

[Olive 29]

merci beaucoup franci, si j'ai bien compris, il faut que le vendeur ai au moins les 5 /12 du prix de vente, cad dire dans mon cas un terrain acheté 139500 frais de notaire inclus , +2200 euros de frais de bornage, +668 euros de frais d'étude de sol, il me coute 142368 et je le revend 84000x 4 .........336000euros multiplié par 5 /12 =140000 euros pour le vendeur
Le propriétaire aura 136000 net car j'ai pris à ma charge les frais de bornage et l'étude de sol. Mais ne peut-on pas considérer que les frais de bornage et d'étude de sol ainsi que la tva pourraient jouer en ma faveur?

[Franci]

Vous divisez le terrain pour le revendre ?
Vous faites donc un lotissement .
Et les frais de viabilité ?
Pourquoi ne les incluez vous pas dans votre calcul ?

[Olive 29]

ce n'est pas considéré comme un lotissement, mais presque , c'est une demande de division, je n'ai pas l'obligation de viabiliser mais j'ai l'obligation de prouver que c'est viabilisable. De plus le terrain est bordé d'une route d'un coté et d'un chemin communal de l'uatre coté, ce qui nous permet de faire 4 entrées séparées donc pas de route.Effectivement, si notre sociétée été créé depuis longtemps, nous aurions assez de liquiditées pour effectuer la viabilisation, donc une vente beaucoup plus facile, plus de risque d'étre attaqué pour lésion,et l'affaire été jouée, mais hélas.........
pour l'instant nous en sommes là, mais il n'y a rien d'officiel, que des informations glanées au telephone

[Jc A]

Posté par Olive 29

ce n'est pas considéré comme un lotissement, mais presque , c'est une demande de division, je n'ai pas l'obligation de viabiliser mais j'ai l'obligation de prouver que c'est viabilisable. De plus le terrain est bordé d'une route d'un coté et d'un chemin communal de l'uatre coté, ce qui nous permet de faire 4 entrées séparées donc pas de route.Effectivement, si notre sociétée été créé depuis longtemps, nous aurions assez de liquiditées pour effectuer la viabilisation, donc une vente beaucoup plus facile, plus de risque d'étre attaqué pour lésion,et l'affaire été jouée, mais hélas.........
pour l'instant nous en sommes là, mais il n'y a rien d'officiel, que des informations glanées au telephone

je tombe sur cette discution avec stupéfaction ! je suppose que vous effectuez la division par la procédure DP (sans création d'espaces communs), et c'est bel et bien un lotissement !

Vous n'avez le droit d'engager une commercialisation qu'à compter de la délivrance du permis (délai de 1 mois en secteur non sauvegardé). voir code de l'urbanisme...

En tant qu'amateur, vous êtes vous préoccupé de consulter le POS ou le PLU ?
Si ce dernier impose des places de stationnement public obligatoire, que ferez vous ? Si le Maire signe le DP, il vous demandera la création d'espaces communs (stationnements) sur la parcelle d'origine ! donc le permis sera inexploitable et il vous faudra reprendre toute la procédure en permis d'aménager, et annuler toutes les réservations faites auparavant ...

Une procédure de déclaration préalable (seulement en cas de carte communale et communes n'ayant ni POS ni PLU) ne vous exonère pas des viabilités (réseaux), pour obtenir la conformité necessaire pour que le Notaire puisse acter les ventes ( voir modalités directement avec mairie sous forme de PVR ou convention de prise en charge, ou directement avec les concessionnaires...)