Protection des copropriétaires contre syndic

[Fox2]

De l'intérêt de la "terminologie" pour tous les copropriétaires curieux et actifs et conscients de leurs droits et obligations !

Comme l'ont dit certains juristes on doit être clair et précis et on doit utiliser le vocabulaire juridique même si on n'est pas juriste professionnel sinon risque de confusion et problèmes ultérieurs.

Une remarque générale s'impose , il convient d'être très prudent et de comparer soigneusement le sens des mots du vocabulaire courant avec celui du vocabulaire juridique qui peut être trompeur pour le non initié, malgré les efforts consentis par le législateur ces dernières années . Le bon sens ne suffit pas toujours face aux subtilités dont usent ou abusent certains sophistes.

Pour les copropriétaitres curieux, il faut au minimum disposer d'un lexique des termes juridiques du Code Civil et du Nouveau Code de Procédure Civile et du Code de la Copropriété annoté, publié par plusieurs editeurs, dont les editions : "D....." , sans faire de publicité nominative, mais ces ouvrages de qualité sont de couleur rouge , on peut les trouver facilement dans les bonnes librairies .
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A propos d'autres fautes éventuelles du syndic, la violation par le syndic des dispositions du règlement de copropriété (R.C.), cf Loi article 18 premier alinéa, est sans doute généralisée , voir le détail dans le R.C. .
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A tous les copropriétaires .

Le problème majeur dans une demande d'annulation d'une décision contestable inscrite par le syndic à l'ordre du jour ( O.D.J.) de l'assemblée générale ( A.G. ) et votée par l'A.G. , c'est qu'il faut assigner le syndicat des copropriétaires (donc l'ensemble des copropriétaires par ricochet) alors que si c'est le syndic qui a délibérément commis la faute ( par exemple dans le cas de défaut d'ouverture du compte séparé au nom du syndicat dans le délai de trois mois ) seul le syndic responsable ( et non pas le syndicat ) devrait voir sa responsabilité personnelle engagée.

N'y a-t-il pas là une faille juridique dont profitent certains syndics peu scrupuleux, la loi ne devrait-elle pas être modifiée sur ce point ?

D'autre part , le délai de forclusion de deux mois pour l'action en nullité de décision d' A.G. selon l'article 42, alinéa second, de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, fait la part belle à certains "syndics cyniques et arrogants" qui n'hésitent pas à inscrire à l'O.D.J. de l'A.G. des questions et projets de résolutions contestables en espérant qu'aucun copropriétaire n'en demandera l'annulation dans le bref délai de deux mois .


De même, si la faute est uniquement imputable au syndic , par exemple le refus déguisé d'ouverture d'un véritable compte séparé ouvert exclusivement au nom officiel du syndicat dans le délai de trois mois suivant la désignation du syndic ( le nom officiel c'est celui qui est connu au fichier immobiler tenu par le cadastre et le service des hypothèques et qui doit être précisé dans le règlement de copropriété ), ----------
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Alors , afin de protéger efficacement les copropriétaires contre les sophismes, ruses ou autres pièges utilisés par certains syndics, pourquoi ne pas ajouter à la loi d'ordre public, une disposition sanctionnant par la nullité automatique "de plano" la désignation du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires qui aurait été trompée par les manoeuvres du syndic et en ajoutant une sanction vraiment très dissuasive( forte amende ? et dommages et intérêts au profit du syndicat et /ou des copropriétaires ?) , et pourquoi ne pas ajouter à la loi d'ordre public un nouveau délai de prescription spécial de dix ans pour agir contre les syndics qui utilisent de tels procédés indignes ?

ALors que dans la situation actuelle quelque peu laxiste, certains syndics semblent être encouragés à persister dans leurs errements .

Alors que tout syndic digne de ce nom s'interdit de tromper les copropriétaires .


------- Ce problème ne pourrait-il pas faire l'objet d'une question posée par un parlementaire député ou sénateur aux ministres compétents ou mieux faire l'objet d'une proposition d'amendement de la loi ou d'un projet de loi plus protecteur des intérêts des copropriétaires individuels et du syndicat des copropriétaires ?


De plus on ne peut qu'être extremement circonspect devant les revirements de la jurisprudence dans les cas semblables !

Cordialement , à vous lire , FOX2 le 27 mai 2008,17H04.

[Sagitaire]

Il est à mon sens , effectivement à déplorer qu'il faille assigner le syndicat pour des annulation de résos ou d"AG, d"autant que , généralement , les copros ressentent cette assignation comme une agression !!!sans doute par manque d'informations....mission du CS ?

Cependant l'art 18 XIII , stipule que la responsabilité du syndic peut être recherché s'il laisse condamner le syndicat à des dommages et intérêts alors que sa responsabilité n'est pas engagée.

A défaut de mieux

cdt

[Fox2]

A tous les copropriétaires vigilants !

Actuellement certains syndics se permettent de faire n'importe quoi bafouant la loi ou les décrets ou le règlement de copropriété , pourraient-ils croire qu' ils bénéficient de l' immunité la plus totale du fait qu'ils sont mandataire du syndicat selon le code civil art. 1991 et suivants ce qui dans de nombreux cas rend très difficile la mise en oeuvre des sanctions réelles contre les syndics abusifs ?

Comment faire évoluer la situation et dissuader les contrevenants par la prévention et les sanctions efficaces malgré le poids du lobby de certains syndics , les copropriétaires ne sont-ils pas plus nombreux que les syndics abusifs ?
Les syndics honnêtes et les copropriétaires n'y trouveraient-ils pas avantage ?

Pourrait-on créer une police de la copropriété dont les pouvoirs et compétences seraient dévolus en premier lieu au Maire et aux adjoints de la commune en leur qualité d'Officier de Police Judiciaire?

Un exemple de faute uniquement imputable à certains syndics :
voir Loi N°65-557 du 10/07/1965 modifiée , art.18 , sur le site "www.legifrance.gouv.fr" :
--- le refus (déguisé et hypocrite) d'ouverture d'un véritable compte séparé ouvert exclusivement au nom officiel du syndicat dans le délai de trois mois suivant la désignation du syndic ( le nom officiel c'est celui qui est connu au fichier immobiler tenu par le cadastre et le service des hypothèques et qui doit être précisé dans le règlement de copropriété );

Alors , afin de protéger efficacement les copropriétaires contre les sophismes, ruses ou autres pièges utilisés par certains syndics :
--- pourquoi ne pas ajouter à la loi d'ordre public, une disposition sanctionnant par la nullité automatique "de plano" la désignation du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires qui aurait été trompée par les manoeuvres du syndic et en ajoutant une sanction vraiment très dissuasive( forte amende ? et dommages et intérêts au profit du syndicat et /ou des copropriétaires ?) , et pourquoi ne pas ajouter à la loi d'ordre public un nouveau délai de prescription spécial de dix ans pour agir contre les syndics qui utilisent de tels procédés indignes ?

Ou encore, pourquoi ne pas ajouter à la loi pénale et rendre strictement obligatoire, a bref délai de deux semaines et sans aucun échappatoire et sous menace de sanction automatique au pénal (amende lourde et dommages et intérêts pour tous plaignants) , le compte séparé ouvert au nom officiel du syndicat : le nom officiel c'est celui qui est connu au fichier immobiler tenu par le cadastre et le service des hypothèques et qui est précisé dans tout règlement de copropriété bien rédigé, c'est à dire dans l'intérêt exclusif ces copropriétaires, règlement que le syndic connait forcément bien du fait qu'il a l'obligation de faire respecter et respecter lui-même ce règlement de copropriété LOi art.18 ?

Ce qui supprimerait un inconvénient indéniable en matière de concurrence déloyale consistant à dissimuler le prix réel du contrat de syndic en incluant ou non les intérêts perçus via un compte ouvert au nom du syndic et non pas via un compte séparé ouvert au nom du syndicat et pour le bénéfice exclusif du syndicat donc des copropriétaires , comme indiqué par un membre éclairé dans une discussion relative aux syndics !

ALors que dans la situation actuelle quelque peu laxiste, certains syndics semblent être encouragés à persister dans leurs errements .

Alors qu'un syndic digne de ce nom ne trompe pas les copropriétaires !

------- Ce problème ne pourrait-il pas faire l'objet d'une question posée par un parlementaire député ou sénateur aux ministres compétents ou mieux faire l'objet d'une proposition d'amendement de la loi ou d'un projet de loi plus protecteur des intérêts des copropriétaires individuels et du syndicat des copropriétaires ?

De plus, on ne peut qu'être extrêmement circonspect devant les revirements de la jurisprudence dans les cas semblables déjà connus !

Cordialement , à vous lire , FOX2 le 30 octobre 2008

[Indiana Jones]

Bonjour.

Pour votre info, le Nouveau code de procédure civile n'existe plus !, il s'appelle le Code de procédure civile depuis 2007 (si mes souvenirs sont bon)

Pour ce qui concerne le responsabilité du syndic, en cas d'annulation de l'AG, c'est vrai qu'il faudrait que l'avocat du SDC appelle en garantie le syndic.
Pourquoi le syndicat doit il être assigné, et bien parce que c'est la syndicat qui est responsable en droit et non le syndic.

Pour ce qui est du compte bancaire séparé, il n' y a pas d'équivoque. C'est un compte ouvert au nop du syndicat. La Cour de Cass a tranché.
Le reste n'est que de comptes uniques ouverts au nom du syndic

[Fox2]

Posté par Indiana Jones

Bonjour.

Pour votre info, le Nouveau code de procédure civile n'existe plus !, il s'appelle le Code de procédure civile depuis 2007 (si mes souvenirs sont bon)

Pour ce qui concerne le responsabilité du syndic, en cas d'annulation de l'AG, c'est vrai qu'il faudrait que l'avocat du SDC appelle en garantie le syndic.

Pourquoi le syndicat doit il être assigné, et bien parce que c'est la syndicat qui est responsable en droit et non le syndic.

Pour ce qui est du compte bancaire séparé, il n' y a pas d'équivoque. C'est un compte ouvert au nop du syndicat. La Cour de Cass a tranché.
Le reste n'est que de comptes uniques ouverts au nom du syndic

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A Indiana Jones, bonsoir et enchanté de correspondre ,

C'est bien le Code de procédure civile, bien vu malgré la force de l'habitude !

---Pour ce qui concerne le responsabilité du syndic, en cas d'annulation de l'AG, c'est vrai qu'il faudrait que l'avocat du SDC appelle en garantie le syndic.

Vous écrivez "qu'il faudrait que l'avocat du SDC appelle en garantie le syndic"
Certes , mais n'oublions pas que c'est le syndic qui représente le syndicat dans l'action et que l'avocat qui représente le syndicat dans l'instance a été choisi par le syndic lui-même et que cet avocat va être payé par le syndic avec l'argent du syndicat, l'avocat ne serait-il pas soumis à un conflit de loyauté entre le syndic et le syndicat ?
Ne s'agit-il pas là d'un cercle vicieux qui doit être anéanti pour une bonne administration de la justice et pour le respect de la vérité et de la justice ?

Donc, dès lorsque ce cas se produit , faut-il soulever le conflit d'intérêt entre les intérêts du syndicat et les intérêts du syndicat , et faire désigner un mandataire spécial chargé de représenter le syndicat dans l'action et un autre avocat chargé de représenter le syndicat dans l'instance !

Concernant la responsabilité du syndic, suspectée ou avérée , en tout autre cas de responsabilité du syndic pour négligence ou faute ou carence, la même solution ne s'impose-t-elle pas ?

---Pour ce qui est du compte bancaire séparé, il n' y a pas d'équivoque. C'est un compte ouvert au nop du syndicat. La Cour de Cass a tranché.
Le reste n'est que de comptes uniques ouverts au nom du syndic .

Je présume que c'est au nom du syndicat ?

SI OUI ? S'agit-il de la décision de :
CASSATION CIV. 3ème, du neuf avril 2008, Pourvoi n°07-12268 ?

Celle-ci précise :
". . . Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat doit être titulaire d'un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, la cour d'appel a violé le texte susvisé; >>

Je vous prie de bien vouloir examiner la question ci-dessous et m'indiquer votre conclusion et m'éclairer si nécessaire .

QUESTION

Veuillez notez que, selon le texte de cette décision vue sur le site : "www.legifrance.gouv.fr" :

POINT 1 ) --- d'une part , selon le troisième alinéa de cette décision :
la décision attaquée aux fins d'obtenir la nullité du mandat de syndic à compter des son renouvellement en 2003, pour ne pas avoir ouvert dans les trois mois de sa désignation un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires,

Ce qui semble être conforme à la rédaction de l'article 18 de la LOI n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction visée par les articles 77-I et 77-II de la loi "S.R.U." N°2000-1208 du 13 décembre 2000 .

POINT 2 ) --- alors que d'autre part, selon le second alinéa de cette décision :
"Attendu que le syndic est chargé : de soumettre au vote de l'assemblée générale , lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans , la décision d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat , sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat; " ,

Ce qui semble être conforme à la rédaction de l'article 18 de la LOI n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction visée par la loi N°85-1470 du 31 décembre 1985 .

****ABCDEF****

A*** Alors il semble qu'un mélange se soit produit, dont on ne connait pas la raison au vu de la décision :
(CASSATION CIV. 3ème, du neuf avril 2008, Pourvoi n°07-12268)

B*** Mais cette décision (voir les deux dernières lignes précédant le dispositif "PAR CES MOTIFS") correspond aux deux cas possibles selon que la rédaction de la loi en vigeur retenue est celle de la loi N°85-1470 du 31 décembre 1985 , ou que ce soit la rédaction visée par les articles 77-I et 77-II de la loi ,dite "S.R.U.", N°2000-1208 du 13 décembre 2000.

C*** Certes il y a deux sortes d'obligation selon chaque rédaction, mais dans les deux cas la sanction est la même .

D*** Cependant un élément inclus dans le POINT 1 de la QUESTION semble être le critère décisif retenu par la COUR DE CASSATION :
<<pour ne pas avoir ouvert dans les trois mois de sa désignation un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, >> .

E*** Ce critère correspond à la rédaction de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par les articles 77-I et 77-II de la loi, dite "S.R.U.", n°2000-1208 du 13 décembre 2000.

F*** De plus cet élément ne figure pas dans la rédaction antérieure de l'article 18 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi N°85-1470 du 31 décembre 1985 .

Veuillez agréer , Cher Indiana Jones , l'assurance de ma considération distinguée. FOX2, le 01/11/2008 à 23H36.

P.S. Quand porterons-nous le chapeau et le fouet et partirons nous en NOUVELLE CROISADE contre <<CERTAINS mauvais syndics>> mais tout en protégeant les <<bons syndics>> . (JOKE).

[Indiana Jones]

Mauvaise nouvelle, je suis syndic

Pour en revenir au compte bancaire séparé, le syndic doit ouvrir effectivement un compte dans les 3 mois de sa nomination. Mais dans son "infinie sagesse" le législateur a prévu la possibilité de dispenser le syndic de l'ouverture de ce compte dans les conditions de droit que vous connaissez, Ce qui est une erreur. il faut que ce compte soit obligatoire sans dérogation possible.
Qui plus est, bien que l'information soit de plus en plus performante, peu de copro connaissent la différence entre compte individualisé, compte pivot, et compte séparé. Et comme le syndic "de base" majore ces hono de 15/20/25% en cas d'ouverture de ce compte, il n' a pas beaucoup de succés.

Sur l'arret que vous citez, vous remarquerez que les choses ne devaient pas être si simple puique la Cour d'appel avait donné raison au syndic (on se demande toujours sur quelle base mais la CC y a mis de l'ordre.

Pour ce qui concerne l'appel en garantie du syndic, je n'ai pas développé volontairement car effectivement, cela se heurte au fait que le "prescripteur" de l'avocat est le syndic, et qu'on ne mort pas la main de celui qui vous nourrit. Mais à mon avis, l'assignation pourrait porter sur les 2. Syndicat et syndic.
La désignation d'un mandataire ad'hoc n'est pas souhaitable car il faudrait dans ce cas avoir 2 avocats 1 pour le syndicat et 1 pour le syndic.

La meilleure solution est que le syndic intervienne volontairement à l'affaire. notre assurance RCP est suffisemment chère pour qu'on fasse appel a eux de temps en temps