AG et modification unilatérale du contrat de syndic

[Chris_ldv]

Bonjour,

Dans le cadre de la préparation de l'AG annuelle avec le conseil syndical le syndic de gestion a refusé de communiquer au préalable le contrat qui est été joint à la convocation adressée aux copropriétaires.

A la lecture de la convocation le contrat s'avère être profondemment modifié par rapport à celui de l'année précédente et bien entendu pas à l'avantage de la copropriété.

Est il possible aux copropriétaires de tenir l'AG, mais de refuser de valider en l'état ce contrat non négocié (pour ne pas dire imposé) sans se retrouver en carence de gestion ?

En effet dans la mesure où les convocations ont déjà été envoyées aucun additif n'est envisageable pour proposer un autre syndic et donc faire jouer la concurrence. Faut il refuser le renouvellement lors de l'AG prévue ce qui aura pour conséquence de déclencher une seconde AG qui pourra se prononcer sur la base d'autres propositions d'au moins un syndic concurrent ?

En l'absence d'expérience sur le sujet toute suggestion et/ou conseil sera appréciée.

Merci par avance,

CLDV

[Capc]

tout depend sur quoi portent les modifications du contrat...
Vous pouvez deja essayer de voir avec le syndic directement ce qui ne va pas dans le contrat.

Si vous sentez qu'il est sourd a vos arguments, informez les autres copros des pb du contrats et invitez les a exiger des amenagements le jour de l'ag.

enfin il y a la solution association de copropriétaires: vous pouvez y adherer sans demander l'avis de l'ag et a defaut d'etre present (en effet 3 semaines ça fait peut etre trop court) ils pourront vous suggerer des solutions.

[Fox2]

à Chris_ldv,
Bonjour, vous êtes confronté à un syndic malin , dissimulateur et manipulateur, le syndic a donc quelque chose à cacher et il veut prendre les copropriétaires par surprise sans leur laisser le temps de contrôler et de réfléchir .

Le conseil syndical (C.S.) a le devoir d'exiger et de contrôler tous les documents de la part du syndic, surtout en ce qui concerne les conditions dans lesquelles sont passés et exécuter les marchés et tous autres contrats dont forcément le contrat du syndic,
sinon la responsabilité de chaque membre dudit C.S. peut être engagée ,voir l'article 20 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 26 du décret N°67-223 du 17 mars 1967.

Si vous ne pouvez pas proposer d'autres candidats au poste de syndic,
alors soyez très prudent, refusez de désigner le syndic actuel en qualité de secrétaire de l'assembée générale, --------------------------------------------------------------
mais désignez en qualité de secrétaire de l'assembée générale une personne de toute confiance et désignez un président de l'assemblée et des scrutateurs de toute confiance !

Vous pouvez refuser le renouvellement du syndic lors de l'AG prévue, au premier vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi (50% +1 tantième) ce qui aura pour conséquence de déclencher un second vote à la majorité relative de l'article 24 de la loi.

Si le syndic n'est pas élu à cette dernière majorité , son mandat sera terminé et il n'aura plus aucun pouvoir , il devra rendre tous les documents , et vous pourrez chercher un autre syndic en toute liberté.

La situation sera l'absence de syndic mais pas la carence de gestion !

Vous pourrez charger provisoirement le Président du conseil syndical de gérer le syndicat en attendant de désigner un autre syndic, contrôlez votre règlement de copropriété , cette situation est peut-être déjà prévue avec la solution indiquée.

Vous pouvez aussi vous transformer en syndicat coopératif dans ce cas c'est le président du C.S. qui sera le syndic. Et vous serez libéré des contraintes abusives .


Vous pourrez trouver le code de la copropriété contenant la loi et le décret et la jurisprudence dans une bonne librairie, un éditeur très connu : "D..... " sans faite de publicité nominative et de qualité publie ce code de couleur rouge , vous serez ainsi mieux équipé pour résister aux abus de certains sophistes sans scrupules.
Bon courage .
Cordialement FOX2. 02 juin 2008. 03h35

[Zung]

Waow, inutile d'aller aussi loin....
Pour information, si votre syndic fait partie d'une chambre syndicale, il a pu se voir imposer un type de contrat spécifique. En effet, depuis le début de l'année, le CNC a rendu un avis sur les contrats de syndic, et certaines chambres syndicales de syndic invitent ses adhérents à suivre cet avis.
C'est donc un nouveau contrat.
Pour ce qui est du montant des honoraires et des prestations particulieres, absolument rien ne vous empeche de les négocier pendant l'assemblée générale. Il faut juste que cela soit mentionné au procès verbal.
Beaucoup de syndic font une proposition unilatérale de contrat et le rénogocie avec les copros pendant les AG.

Maintenant, si votre syndic refuse toutes négociations, il vous restent ce qu'on vous conseil juste avant... Mais à choisir en dernier recours....

[Fox2]

à ZUNG de FOX2,

Zung serait-il candide ou un inconditionnel des syndics ?

Inutile de se voiler la face, aucune chambre syndicale n'a le pouvoir d'imposer un contrat nouveau ou pas aux copropriétaires qui ont toute liberté de négocier donc d'être informé auparavant !

De plus les avis du CNC sont très timides face aux abus de certains syndics , et ils n'ont pas valeur contraignante !

Il est très imprudent d'attendre le dernier recours ou de jouer les autruches en se plantant la tête dans le sable ! ! !

Les copropriétaires ne doivent pas se laisser manipuler ou conditionner, gouverner c'est prévoir, donc disposer du temps nécessaire au contrôle et à la réflexion !

Si le syndic en question tente de tromper ou d'intimider les copropriétaires , c'est inadmissible et intolérable , la bonne foi et la loyauté doivent être bien comprise même des syndics !

A bon entendeur . . . prudence !

FOX2, le 02/06/2008--14h52

[Zung]

A Fox2
Bonjour,
Waow...
Ni candide, ni inconditionnel, mais contrairement à beaucoup, je ne pars de l'appriori, syndic, tous pourris, au même titre que les flics, tous des cons racistes, ou les gendarmes sont tous des poivrots....
C'est un principe de base.
Je ne nie pas les abus de nombreux syndics, au contraire, beaucoup abuse, mais TOUS ne sont pas ainsi....
Sur ce forum nous n'avons que es avis partiaux de copropriétaires. La prudence s'impose, car que savons nous ? Pas grand chose dans ce sujet, qui sait si le conseil syndical ne s'implique pas, et laisse le syndic faire ce qu'il veut ? A qui la faute ? Au syndic ? Pourquoi beaucoup de copros s'inquietent ils de leur résidence uniquement lorsqu'ils recevoivent leur convocation ? Etre copropriétaire ce n'est pas que voter le jour de l'assemblée s'est aussi s'interesser au quotidien de sa résidence. Et nombre d'abus des syndics ne sont dus que par la passivité des copros.
Negocier le contrat de syndic avant l'envoi de la convocation, c'est le job du conseil syndical. Si le syndic ne propose pas de rendez-vous préparatoire à l'AG, c'est au conseil syndical de le rappeler.

Maintenant, des syndics, beaucoup je le reconnais, profitent grassement de la méconnaissance des copros, de leur incrudilité, et perso, moi je les combat. C'est pourquoi je post ici, de temps en temps quelques conseils, ou quelques avis, j'essaye souvent de pondérer mes propos, et de rappeler les règles et les lois. En l'occurence, ici, le syndic ne fait qu'une proposition qu'il soumet à l'assemblée.... Tout de suite, tout le monde crie au scandal.... Moi, je fais dans la demi mesure, qui, sait, ce syndic peut très bien revoir ses tarifs en assemblée... Qu'en savez vous vous, de ce syndic ? Rien, donc moi je modère...

[Fox2]

à ZUNG de FOX2

-------------------Citation :
<<Bonjour,
Waow...
1°) Ni candide, ni inconditionnel, mais contrairement à beaucoup, je ne pars de l'appriori, syndic, tous pourris, au même titre que les flics, tous des cons racistes, ou les gendarmes sont tous des poivrots....
C'est un principe de base.

2°) Je ne nie pas les abus de nombreux syndics, au contraire, beaucoup abuse, mais TOUS ne sont pas ainsi....

3°) Sur ce forum nous n'avons que es avis partiaux de copropriétaires. La prudence s'impose, car que savons nous ? Pas grand chose dans ce sujet, qui sait si le conseil syndical ne s'implique pas, et laisse le syndic faire ce qu'il veut ? >>
-------------Fin de citation . ----------------


Message à ZUNG de FOX2

Bonjour ZUNG ,

Vos citations sont intéressantes , moi non plus je ne généralise pas , je déteste autant que vous les préjugés mais jusqu'à présent les syndics que j'ai rencontrés pourraient être de bons clients des policiers et des gendarmes .

Pour éviter les abus les plus criants ne faut-il pas créer chez les syndics la peur salutaire du gendarme ?

Certains syndics agissent en toute impunité comme s'ils étaient au-dessus des lois , cette situation intolérable doit cesser !

Je pense que l'information et la mise en garde des copropriétaires est indispensable , un bon vaccin n'est-il pas le meilleur moyen d'éviter la contagion ?

Ne faut-il pas mieux prévenir que devoir tenter de guérir après coup, (quelque fois c'est impossible) vu les ruses et stratagèmes utilisés par certains personnages douteux qui prétendent exercer la profession de syndic alors qu'ils bafouent ouvertement la loi ( pourtant d'ordre public donc incontournable) et les droits les plus élémentaires des copropriétaires un peu trop naîfs ou trop crédules .

Si vous ne voyez que des avis partiaux de copropriétaires sur ce forum , c'est que peut être il y a beaucoup trop de copropriétaires qui se sentent floués et qui osent se plaindre à bon droit !

Il n'y a pas de fumée sans feu !

Cordialement , FOX2.

[Chris_ldv]

Bonjour,

Il me semble que je dois rappellé ce que j'ai écrit :

Posté par Chris_ldv

Dans le cadre de la préparation de l'AG annuelle avec le conseil syndical le syndic de gestion a refusé de communiquer au préalable le contrat qui est été joint à la convocation adressée aux copropriétaires.

Le conseil syndical, composé de copropriétaires à la fois motivés et actifs, avait négocié voici 3 ans le contrat conclu avec le syndic de gestion.
Le contrat avait ensuite été reconduit d'un commun accord et communiqué au préalable par le syndic en réunion préparatoire avec le CS en vue de la tenue de l'AG.

Ce qui me semble particulièrement choquant c'est que cette année le contrat a comme d'habitude été demandé au préalable par le Conseil Syndical mais que le syndic a sciemment refusé de le communiquer.

Cordialement,

CLDV

[Zung]

Pour Chris_ldv >> Là, comme dit Fox2, il y a baleine sous gravillon. Pourquoi le syndic à refuser de vous le communiquer ? Le Tarif des honoraires à évolué de quelle manière ? Les tarifs des prestations particulières ont évolués de quels manières ?
Faite un comparatif, voyez ce que le syndic essaye de faire passer...

Pour fox2 >>

Je pense que l'information et la mise en garde des copropriétaires est indispensable , un bon vaccin n'est-il pas le meilleur moyen d'éviter la contagion ?

Je suis parfaitement d'accord avec vous, vaut mieux prevenir que guerrir. Et comme je le dit plus haut, nombre de syndic abusent...

Je vois que d'une manière générale nous sommes d'accord, pourquoi dire :

Bonjour, vous êtes confronté à un syndic malin , dissimulateur et manipulateur, le syndic a donc quelque chose à cacher et il veut prendre les copropriétaires par surprise sans leur laisser le temps de contrôler et de réfléchir .

Il y a certes suscpition, doute, mais perso, je vous trouve radical.....

[Fox2]

Pour Chris_ldv de FOX2, le 03/06/2008 13h43,

Bonjour,
Si le syndic a refusé la communication préalable du projet de contrat au conseil syndical (C.S.), c'est bien pour empêcher le C.S. de faire son contrôle et de conseiller correctement les copropriétaires, comme il y a 3 ans ainsi que vous l'avez écrit .

Le syndic comme tout professionnel a une obligation de renseignement et un devoir de conseil ( dans le sens des intérêts des copropriétaires mais pas dans le sens des intérêts du syndic) ,
voir Jurisprudence Arrêt HEDREUL, CASSATION 1ère Civile 25 février 1997, Bulletin civil I, N°75.

Rappelons que le rôle du syndic consiste à exécuter les décisions de l'assemblée générale sans tromper les copropriétaires et ce sans écarter le contrôle du conseil syndical .

Le conseil syndical a toujours le droit et le devoir de donner son avis écit aux copropriétaires surtout sur les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats dont particulièrement le contrat de mandat du syndic , engageant le syndicat des copropriétaires donc chacun des copropriétaires !

C'est donc très suspect, cela peut constituer une entrave aux droits et aux devoirs du C.S. en matière de contrôle de la gestion du syndic , c'est en contradiction avec l'article 26 du décret N°65-223 du 17 mars 1965.

Voir mon post précédent du 02/06/2008 à 03h35.

Je persiste dans mon opinion très négative sur ce syndic qui semble décidé à faire passer son diktat au culot ou en force en passant au dessus du conseil syndical "quantité négligable pour le syndic ? " .

Conclusion, il est préférable de se séparer de ce genre de personnage "dominateur" qui n'admet pas le principe du débat contradictoire !
Tenez bon résistez aux abus , bon courage !


Pour ZUNG,
Bonjour,

Selon le dernier post de Chris_ldv,

Puisque le syndic refuse d'informer préalablement le conseil syndical , c'est probablement parceque ce syndic craint l'efficacité de l'action du conseil syndical qui il y a 3 ans aurait déjà déjoué les manoeuvres de ce syndic trop insolent .


Ce qui explique qu'il faut choisir entre être timoré ou efficace , pour être efficace il faut savoir défendre les intérêts légitimes et juridiquement protégés des copropriétaires, quite à passer pour radical aux yeux de certains trop modérés devant les actes inqualifiables de certains syndics totalitaires !

Cordialement , FOX2.