Informations concernant travaux realisés par un copropriétaire

[Misscasey]

Bonjour, je suis propriétaire et syndic bénévole dans une petite copropriété de 5 logements en deux bâtiments. Un bâtiment "A" de 3 propriétaires et un bâtiment "B" de 2 propriétaires. Nous avons opté pour un syndic bénévole tenu par un des propriétaires du bâtiment A (moi).

En AG nous avions décidé de refaire la toiture du bâtiment B. Cela a été voté. Seuls deux propriétaires étaient concernés et il a été confié à l'un deux de faire les devis pour la réalisation des travaux. Celui ci devait faire parvenir les devis au syndic benevole et à l'autre copropriétaire concerné afin d'entamer les démarches de subventions pour ces travaux. Les travaux seraient réalisés sur la base du devis le plus intéressant.

Le problème vient du fait que le propriétaire a fait plusieurs devis, choisi le moins cher, et a entrepris les travaux sans en informer qui que ce soit (il a informé le syndic bénévole et l'autre propriétaire quelques jours avant le début des travaux). Les travaux ont duré une semaine, et il s'est acquitté de toutes les sommes dues.

Le second propriétaire se plaint de n'avoir été informé à temps (et donc de ne bénéficier d'aucune subvention) et ne semble pas vouloir payer ces travaux dans de telles conditions.
Celui qui a entrepris les travaux soulignait l'urgence des travaux qui ne pouvaient pas attendre.

Ce qui me gêne c'est que les deux parties semblent avoir raison:
- les travaux ont été décidés d'un commun accord, et les travaux étaient assez urgents.
- le propriétaire a outrepassé le syndic (et ce qui avait été dit en AG) et le second propriétaire. il a mené les travaux dans son coin sans fournir de devis a qui que ce soit, ni laisser le temps de budgéter et demander les subventions, puis réclame le remboursement de la partie qu'il a avancé et qui ne lui revenait pas à payer.

Pourriez vous m'aider? Qui a raison, et que dois-je faire? J'ai été prendre un rendez vous avec une assistance juridique car je ne sais pas trop quoi décider, et j'aimerais éviter que cela ne finisse au tribunal. Merci d'avance pour votre aide.

[Golfy]

le proprio qui a entrepris les travaux est bien sûr en tord !!!

dans une AG, vous devez voter le principe des travaux mais aussi le montant à payer, les modalités de paiement et les dates des appels de fonds. (en tant que syndic bénévole, vous devriez le savoir ).

sinon ce serait vite l'anarchie dans les copro ... principe de travaux étant voté, et on favorise les "copains" entrepreneur et on lance les commandes sans même en avertir celui qui est supposer gérer la copro et passer les commandes.

ce copro devrait vivre dans une maison s'il veut décider seul.
je comprends parfaitement le 2eme qui n'a pas eu son mot à dire ni la possibilité de demander des subventions.
A sa place, je ne lui rembourserai pas ma part et j'attendrai qu'il m'assigne puisque je comprends que c'est lui qui a payé les travaux en entier ....

Vous devriez vous affilier à une organisation bien connue de défense de copro et voir avec eux pour leur formation de syndic benevole (depense prise en charge par la copro bien sûr). Ils vous épauleront dans votre gestion.

[Misscasey]

Posté par Golfy

le proprio qui a entrepris les travaux est bien sûr en tord!!! [...]
je comprends parfaitement le 2eme qui n'a pas eu son mot à dire ni la possibilité de demander des subventions.
A sa place, je ne lui rembourserai pas ma part et j'attendrai qu'il m'assigne puisque je comprends que c'est lui qui a payé les travaux en entier...

Merci pour votre réponse rapide.

Donc celui qui à entrepris les travaux est en tort et à tout payé à ses risques et périls?

il va surement assigner le copropriétaire qui ne veut pas payer afin de réclamer sa part. Que risque ce dernier au cas ou cela aille au tribunal?

Dois-je soutenir celui qui ne veut pas payer, ou laisser faire les choses?

[Nihilscio]

La décision de principe d'entreprendre des travaux qui a été prise n'est en fait qu'une intention qui n'engage personne. Une telle décision doit au minimum pour être valide, d'une part désigner la nature de ces travaux et d'autre part définir le prix qu'on accepte de payer. La nature des travaux a été décidée, la toiture, mais non le prix, pour cela on attendait des devis. En l'absence d'acceptation d'un devis ou d'une enveloppe budgétaire par les deux copropriétaires concernés, prise normalement en assemblée générale spéciale (les deux copropriétaires du bâtiment B), il n'y a pas eu de réelle décision obligeant le copropriétaire non consulté.

Hors situation de gérant d'affaire où l'aurait placé une urgence à intervenir, le copropriétaire ayant fait faire les travaux ne peut justifier d'aucune qualité à décider au nom de la copropriété. Or, le motif de l'urgence, qui l'aurait empêché de consulter une seule personne, est difficilement recevable. Ce copropriétaire n'est donc pas fondé à se faire rembourser la quote part des travaux de l'autre copropriétaire.

Accessoirement, s'il assigne l'autre copropriétaire, il se trompe de personne. S'il était fondé à réclamer une quote part des frais, c'est au syndic qu'il devrait adresser sa demande, à la suite de quoi le syndic appellerait les fonds à l'autre copropriétaire bénéficiaire des travaux pour les reverser au demandeur.

Le bâtiment B ne constituant pas un syndicat secondaire, le syndic, responsable de la gestion de l'immeuble, est concerné. Mais tant qu'il n'est pas directement impliqué par le copropriétaire demandeur, il n'est pas obligé de prendre les devants.

Ce qui joue en défaveur du copropriétaire qui risque d'être attaqué, c'est son absence de réaction à l'annonce faite par l'autre copropriétaire qui pourrait invoquer un accord tacite. Cependant, il faut reconnaître que le délai pour réagir a été très court et surtout, en droit, l'absence d'opposition ne vaut pas consentement : l'adage Qui ne dit mot consent est juridiquement une contre-vérité. Le copropriétaire qui n'a pas consenti expressément mais se voit néanmoins demander sa quote part ne risque pas grand-chose en justice.

[Solitrid]

Situation bien résumée Nihilscio.
Mais ici il convient pour la copro de se sortir d'une situation relationnelle conflictuelle et d'envisager l'avenir sereinement.
Bien faire comprendre (par courrier) que celui qui a fait faire les travaux est en faute et qu'il présente ses excuses....
Je ne comprends pas non plus que l'entreprise soit intervenu en facturant à un seul propriétaire.
Ces gens ont l'habitude des copro....

[Misscasey]

Merci pour vos réponses.

Je me permets de vous détailler l'historique de la situation en vous citant le passage dans l'AG où on évoque ces travaux:

"Réfection de la toiture du bâtiment B

L'assemblée approuve les travaux de réfection de la toiture du bâtiment B ainsi que les modifications que Mr A souhaite apporter au batiment B.

La gestion de ce projet est confiée à Mr A qui devra compléter le dossier en fournissant au syndic ainsi qu'à Mr B (principal intéressé) un devis détaillé permettant le calcul des quote-parts.

il est également rappelé que le partage du cout des travaux se fera de la manière suivante:
-Mr B devra s'acquitter de sa quote-part pour tous les postes de la facture concernant la réfection de la toiture.
-Mr A devra s'acquitter de sa quote-part pour tous les postes de la facture concernant la réfection de la toiture ainsi que la totalité de tous les postes de la facture concernant les modifications apportées au bâtiment.

Résolution votée à l'unanimité des présents concernés."

Cela date de janvier 2006.
Les travaux étaient prévus depuis mi-2004 (toiture bat A + bat B). Nous avions retenu un entrepreneur et étions prêts a envoyer le "bon pour accord", mais la modification au bâtiment souhaitée par Mr A ne pouvant se faire, les travaux ont été annulés et un peu oubliés. N'ont été réalisés que les travaux du bâtiment A.

Ces travaux ne sont revenus à l'ordre du jour qu'en 2006 lors de cette AG car entre temps, nous avions connus des problèmes de canalisations assez importants qui avaient retenu l'attention des propriétaires. Mr A souhaitant faire effectuer les travaux s'est proposé pour faire les devis. C'est alors que lors de l'assemblée il a été décidé de lui confier la réalisation des devis qu'il devait diffuser afin d'établir les quote parts et les demandes de subventions (comme cela avait été fait en 2004). Cela était tellement évident pour tout le monde que cela n'a pas été inscrit de nouveau comme cela l'avait été en 2004. Pour demander une subvention, il faut justifier d'une planification. C'est logique.
Un seul devis a été présenté en mars 2006. Celui ci jugé trop excessif a été refusé.

Ensuite, du temps est de nouveau passé. Et ce n'est qu'en juin 2007, avec le changement de syndic bénévole (suite au déménagement de l'ancien) que ces travaux sont revenus à l'ordre du jour. Lors de cette AG pour l'élection d'un nouveau syndic, bien que ce point ait été discuté, il n'apparait pas dans le PV de l'AG (qui d'ailleurs n'est paraphé en bas de page que par son auteur)! je n'ai vu cela que maintenant car je n'ai récupéré la gestion de la copro qu'en décembre 2007 (la succession fut douloureuse) et ne me suis pas inquiété pour cela pensant que Mr A me ferait part de toute avancée et que je devrais de toute manière établir les quote parts, demandes d'acompte, et conduire les travaux. Bref, il a été dit oralement lors de cette AG en juin 2007 que 2 points étaient essentiels dans ce dossier: que Mr A fasse plusieurs devis et les fasse parvenir au nouveau syndic et au second propriétaire concerné, en faisant apparaitre distinctement la partie toiture des modifications qu'il souhaitait réaliser à titre personnel afin de distinguer clairement ce sur quoi Mr B devait participer. En effet, lors de la dernière demande de subvention (en 2004) les divers organismes sollicités avaient été assez pointilleux sur ce point.

Et ce n'est qu'en Mars 2008 que Mr A nous (syndic et Mr B) annonce au hasard d'une rencontre dans la rue que des travaux allaient commencer le surlendemain et dureraient une semaine.

Voilà, vous connaissez toute l'histoire.

[Solitrid]

Le problème est que dans ce ui a été écrit, il n'y a rien qui va contre ce qui a été fait.
Un oral n'est pas un écrit......

[Misscasey]

Oui, ce qui a été dit oralement ne peut être pris en compte, cependant, à mes yeux, il a sauté cette étape qui est pourtant la plus importante:
"L'assemblée approuve les travaux de réfection de la toiture du bâtiment B ainsi que les modifications que Mr A souhaite apporter au bâtiment B.

La gestion de ce projet est confiée à Mr A qui devra compléter le dossier en fournissant au syndic ainsi qu'à Mr B (principal intéressé) un devis détaillé permettant le calcul des quote-parts."

on approuve que des travaux doivent être réalisés, mais qu'il faut pour les effectuer obtenir un devis détaillé pour valider ceux ci. Chose qu'il a faite juste après cette AG en nous présentant à tous un devis.il était clair depuis la première planification des travaux (2004) que ceux ci seraient aidés par des subventions locales (en Effet Mr B dispose de peu de revenus et ces subventions lui permettaient de régler sa participation facilement comme ce fut le cas pour d'autres travaux). Des dossiers ont été déposés puis annulés car les travaux n'ont pu être réalisés en 2004. Il va de soi que la même procédure était à refaire lors du retour au premier plan de ces travaux. C'est a dire, déposer la demande de subvention accompagnée du devis et des quote-parts respectives.

Je me mets à la place de Mr B qui au lieu de dépenser seulement une petite partie de la somme (comme ce fut le cas pour d'autres travaux, il aurait été fortement subventionné) doive débourser 100% suite à cette affaire. Mais d'un autre coté, Mr A a tout de même engagé de grosses sommes.

[Nihilscio]

J'ai apporté une réponse en droit. Cela n'empêche pas le copropriétaire concerné d'estimer que l'équité ou le maintien de bonnes relations au sein de la copropriété doivent l'amener à verser sa quote part même s'il n'y est pas juridiquement tenu.

Les modalités de prises de décision dans votre copropriété ne sont pas assez rigoureuses et vous en arrivez au problème qui vous préoccupe. La résolution votée en janvier 2006 n'est pas valide. Il manque au minimum un montant maximal de la dépense à engager. Il aurait fallu faire statuer la copropriété à nouveau sur un devis à accepter.

[Golfy]

En repensant à ce problème, (eh oui ca m'a turlupiné), je voudrai faire 2 remarques:

1) un syndic est élu pour gérer la copropriété. Une telle décision durant l'AG de demander à un copro de s'occuper de travaux ou autre chose, ne va pas dans le sens de la loi de 65. c'est le boulot du syndic, qu'il soit pro ou non - vous avez donc une part de responsabilité la-dedans.
Des commissions de travail peuvent être créees en impliquant des copro qui le veulent ou qui ont une certaine expertise en matière de travaux ou d'ascenseurs ou autre ... Mais sous la supervision finale du syndic.
Sinon à quoi servez-vous ?

2) je suis le raisonnement de Nihilsco dans la possibilité d'une résolution du problème hors tribunal. Le fait que la toiture était a refaire est je prense incontestable ici ... et ne dispense pas Mr B doit participer à hauteur de ses tantièmes.

Mais .... Mr A a décidé seul et sans consentement, et sans faire jouer la concurrence. par cette attitude, vous êtes dans le flou concernant le coùt de ces travaux et bien sûr il a spolié le droit de décision de l'autre copro.

une solution que je verrai "fair" serait que B participe aux travaux à hauteur de ce qu'il aurait dû payer AVEC subvention.
Je m'explique: Imaginons que l'ANAH ait participé à ces travaux, il aurait pu avoir une prise en charge allant jusqu'à 20% des travaux (montant à vérifier).

2 solutions alors:

• ou bien il annonce clairement qu'il rembourse A à concurrence de 80% de sa part de tantième et A supporte ces 20% au titre de son erreur et de sa précipitation,
• ou bien il propose (vu le pbl financier que cela génère pour lui) d'échelonner le rbt directement à A, sur une base de plusieurs mois, échéancier à l'appui, et sans intérêt bien entendu.

Et juste pour marquer le coup, je propose ma démission de syndic à la prochaine AG en faisant reference à cette affaire ... car en fait, si tout se passe comme si tout avait été fait dans les règles, le prochain fera pareil !