Transparence et sécurité des crédits

[Animateur Communautaire]

Bonjour,

Un article publié par Net-iris décrit les engagements pris par la Fédération Bancaire Française (la FBF, syndicat professionnel des banques) en matière de crédit.

Qu'en pensez-vous ? Cela vous semble-t-il une bonne chose ? Les mesures de contrôle du surendettement incombant d'ores et déjà aux établissements prêteurs ne devaient-elles pas, au moins moralement et économiquement, inclure ce genre de comportements prudentiels de la part des adhérents à la FBF ?

Salariés des banques, juriste ou simple membre d'une association en contact avec ces problématiques, citoyen emprunteur ou débiteur en situation de grande difficultés financières du fait d'une modification des taux de vos emprunts, j'attends vos réaction

[Vanille]

Je suis consultante dans le secteur du crédit.
Je travaille actuellement au sein du département immobilier d’une grande banque. L’une de mes missions consiste à faire évoluer fonctionnellement (c’est-à-dire au regard de la législation et des règles de gestion de l’entreprise) un outil de simulation de prêts immobiliers utilisé par les agences et les internautes.
Je suis donc directement concernée par la mise en œuvre des engagements pris par les membres de la FBF (mon client en est membre).
La simulation est un document papier remis au client ou au prospect qui se rend en agence afin d’évaluer la faisabilité de son projet immobilier. S le client est intéressé par le contenu de la simulation, l’établissement de crédit émet alors une offre de prêt.
Le contenu détaillé des engagements souscrits par les sociétés de crédit est consultable sur le site de la FBF (http://www.asf-france.fr/asfsecteurs...ngagements.pdf).

Toutes ces mesures sont certes destinées à mieux informer et à protéger l’emprunteur… faudrait-il encore que ce dernier soit en mesure de les comprendre et de comparer utilement les différentes simulations qui lui auront été présentées par les banques qu’il aura sollicitées.

Quelques exemples :
Engagement n° 2 - Les établissements de crédit ne pratiquent pas de taux d’appel.
Il s’agit là d’une excellente initiative mais combien d’emprunteurs sont capables de décomposer un tableau d’amortissement et de mettre en évidence le changement de taux au cours du prêt ?... d’autant que les documents font souvent état d’un TEG par prêt qui lisse les différents changements de taux.
Engagement n° 3 - Une révision de taux sur un prêt à taux maîtrisable, ne peut générer un report d’intérêts entraînant un capital restant dû en fin de prêt, apprécié au niveau de l’ensemble des prêts finançant le projet immobilier.
Même remarque que précédemment… à moins d’être rompu aux mathématiques financières, combien d’emprunteurs sont en mesure de vérifier qu’il n’y a pas d’amortissement négatif (autre manière de nommer le report d’intérêts) ?
Engagement n °5 - Des simulations types pour illustrer les impacts d’une variation de taux, sont systématiquement remises au client, dès la demande de prêt à taux variable.
Le client connaîtra ainsi l’échéance maximum qu’il aura à payer en cas d’augmentation de l’index servant de base au calcul d’intérêt. L’augmentation du taux pouvant générer une augmentation de l’échéance et/ou de la durée du crédit, il faudra que les banques n’oublient pas d’intégrer l’éventuelle incidence du coût de l’assurance dans le coût total du crédit ainsi allongé (le client qui pensait terminer ses remboursements avant d’avoir atteint l’âge de 70 ans devra peut-être s’acquitter d’une prime d’assurance plus élevée si son prêt vient à s’allonger).

Si ces mesures vont générer dans les banques des travaux importants et coûteux (notamment en matière d’évolution de leur système informatique), je ne suis pas certaine qu’elles apportent une véritable information auprès des emprunteurs potentiels les moins avertis (l’immense majorité des emprunteurs).

Le domaine des prêts immobiliers est extrêmement complexe de par la sophistication des montages et de par l’abondance de textes règlementaires qui le régissent.
Le financement est souvent composé de plusieurs prêts à des taux différents (prêt à taux zéro + prêt PAS + prêt employeur + …), de durées différentes… que nous tentons de « lisser » afin de présenter une « mensualité ronde » qui s’intègre dans le budget du client… et qui permet de dégager un taux d’endettement « raisonnable ».
Comment l’emprunteur « ordinaire » pourrait-il y comprendre quelque chose ?

Ajoutons au passage qu’un emprunteur éclairé devrait aussi maîtriser les régimes matrimoniaux, l’indivision, les garanties, le droit de l’urbanisme,… et qu’il n’en est rien (il suffit de lire votre forum pour s’en convaincre).

N’oublions pas non plus que l’acquisition d’un bien immobilier génère bien souvent des charges nouvelles
- acquisition d’un nouveau véhicule car la nouvelle résidence est loin des transports en commun ; pour acquérir un peu moins cher et/ou un peu plus grand, on s’est éloigné du centre ville
- charges de copropriété… que l’on n’avait pas quand on était locataire
- augmentation des factures d’énergie (consommation plus importante pour le chauffage dans une maison isolée que dans un appartement)
- etc.
Ces nouvelles charges ne sont jamais évaluées dans le calcul du taux d’endettement qui est effectué par les banques.

L’information qui est due au nouvel acquéreur/emprunteur ne se limite pas, selon moi, à des mesures techniques dont seuls quelques spécialistes sont en mesure d’apprécier la portée.

Cette information devrait porter sur toutes les étapes de la démarche
- comment acheter ? quelles sont les incidences du régime matrimonial des époux ?... que va-t-il se passer en cas de décès ou de divorce ? quels sont les mécanismes de la solidarité entre emprunteurs ? les concubins doivent-ils acheter en indivision ou en SCI ?...
- calcul d’un budget prévisionnel le plus près possible de la réalité
- explications précises sur le contenu du plan de financement (notamment en cas de construction et/ou de déblocages fractionnés : déblocages sur quels prêts ? le plus cher ?...)

Certains penseront que je « crache dans la soupe » mais je dois préciser, qu’au cours de ma longue carrière dans le secteur bancaire (plus de 30 ans), j’ai eu aussi à traiter… de dossiers de surendettement.