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Vie commune et rupture  mariage, pacs, concubinage, rupture des relations de couple et conséquences juridiques, contrats de mariage, pensions alimentaires, divorce.

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  #1  
Vieux 11/10/2006, 19h20
Membre
Activité Occasionnelle
 
Par défaut Liquidation de communauté : plusieurs formules ?

Bonjour

Mon épouse a acheté en mai 2005 un local commercial pour un montant de 123000 € avec 82000 € de fonds propres et 41000 € de fonds communs en provenance de la communauté.
Depuis elle a effectué des travaux a hauteur de 30000 € (en empruntant la somme) et modifié la destination du local qui a été transformé en appartement d'habitation (où elle habite actuellement).

L'évaluation actuelle du prix de cet appartement est de 250000 €.

Le notaire (de mon épouse), dans son projet d'état de liquidation, considère que le bien a augmenté de quelques % entre mai 2005 et la réalisation des travaux entre fin 2005 et début 2006. Il valorise donc ce local à 126000 € "hors travaux" et "avant changement de destination" et calcule le profit subsistant de la façon suivante : (41000 X 126000)/123000 soit 42000 €.

Par contre pour les premiers remboursements de l'emprunt effectué pour les travaux (hors intérêts), il utilise la formule (capital remboursé X 250000) / 123000.

L'appartement était en très mauvais état lors de l'achat, suite notamment à un dégât des eaux, ce qui explique son faible prix d'achat et la plus-value rapide.

Question : je ne comprends pas pourquoi le notaire utilise dans sa première formule une valeur supposée du bien en fonction de sa destination avant travaux (local commercial) et utilise dans sa deuxième formule la valeur actuelle réelle du bien suite aux travaux effectués et au changement de destination (habitation). J'ai lu l'article 1469 et je n'ai pas trouvé de notion concernant le changement de destination du bien. J'ai déjà lu, sur votre site, un article sur ce sujet et j'ai l'impression que la première formule est erronée. Pouvez-vous m'indiquer la règle de calcul qui s'applique dans ce cas ?

Merci d'avance pour votre éclairage.

Brems

Dernière modification par Superviseur Net-iris 1 12/10/2006 à 13h29.
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  #2  
Vieux 29/10/2006, 09h27
Denis_63 Denis_63 est déconnecté   Contributeur Majeur
Pilier Junior
Activité Soutenue
 
Par défaut Re : Liquidation de communauté : plusieurs formules ?

Mon épouse a acheté en mai 2005 un local commercial pour un montant de 123000 € avec 82000 € de fonds propres et 41000 € de fonds communs en provenance de la communauté.
Depuis elle a effectué des travaux a hauteur de 30000 € (en empruntant la somme) et modifié la destination du local qui a été transformé en appartement d'habitation (où elle habite actuellement).

L'évaluation actuelle du prix de cet appartement est de 250000 €.

Le notaire (de mon épouse), dans son projet d'état de liquidation, considère que le bien a augmenté de quelques % entre mai 2005 et la réalisation des travaux entre fin 2005 et début 2006. Il valorise donc ce local à 126000 € "hors travaux" et "avant changement de destination" et calcule le profit subsistant de la façon suivante : (41000 X 126000)/123000 soit 42000 €.

=> on commence par les travaux
valeur actuelle sans travaux = 126 000 euros
valeur actuelle du bien 250 000 euros

profit subsistant global (si travaux avait été entièrement financés par la communauté) = 250 000 - 126 000 = 124 000 euros

Il faut ensuite derterminer la proportion du capital effectivement prélevé sur la communauté pour faire ses travaux soit : capital remboursé (hors intérêt qui sont à la chage d ela communauté) / 30000 euros

Profit subsistant pour les travaux = (250 000 -124 000) x capital remboursé / 30 000 euros.

Pour l'acquisition : profit subsitant = part emprunté sur la communauté / valeur initiale x valeur actuelle du bien = 41 000/ 123 000 X 126 000 = 42000 euros

Récompense = somme des 2 profits subsistants
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  #3  
Vieux 29/10/2006, 19h07
Membre
Activité Occasionnelle
 
Par défaut Re : Liquidation de communauté : plusieurs formules ?

Bonjour à tous

Merci Monsieur Denis 63 pour votre réponse très complète.

Il me semble néanmoins qu'il subsiste une confusion entre la notion d'emprunt à tierce partie - la banque - et la notion d'emprunt à la communauté.

Mon épouse a emprunté 30000 € à la communauté, que celle-ci a financé au moyen d'un prêt bancaire. Ces 30000 € correspondent à des dépenses effectives, pour un même montant, effectuées par la communauté pour changer la destination du bien.

En prenant pour le profit subsistant pour les travaux la formule :
profit subsistant global x (capital remboursé/30000)
il me semble que la communauté est pénalisée deux fois puisqu'elle ne participe que dans une faible proportion au profit global alors que le solde du capital à rembourser à la banque - soit la presque totalité - est comptabilisé dans le passif de la communauté par le notaire.

Je suis preneur d'un complément d'information sur le sujet (jurisprudence ?). D'avance merci .

Brems
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  #4  
Vieux 29/10/2006, 19h31
Denis_63 Denis_63 est déconnecté   Contributeur Majeur
Pilier Junior
Activité Soutenue
 
Par défaut Re : Liquidation de communauté : plusieurs formules ?

Si la communauté a entièrement remboursé l'emprunt alors elle a droit entièrement au profit subsistant. Si le remboursement de l'emprunt n'est que partiel alors le profit subsistant n'est que partiel.

Le solde de l'emprunt n'a pas a être dans le passif de la communauté mais dans le passif de la personne reprenant le bien propre.
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  #5  
Vieux 01/11/2006, 11h45
Membre
Activité Occasionnelle
 
Par défaut Re : Liquidation de communauté : plusieurs formules ?

Bonjour

Merci pour ce complément d'information.
Votre dernière affirmation me semble cohérente avec le reste de votre calcul.

Néanmoins je me permets d'insister sur la notion d'emprunt.

L'alinéa 3 de l'article 1469 dit seulement que la récompense "ne peut être moindre que le profit subsistant, quand la valeur empruntée a servi à acquérir, à conserver ou à améliorer..."
Il s'agit bien ici de la valeur empruntée à la communauté et le mode de financement des travaux, éventuellement auprès d'un organisme tiers n'est pas pris en compte.

Nous avons effectué d'autres emprunts avec mon épouse pour acheter notre résidence principale et le solde du capital à rembourser est bien placé dans le passif de la communauté (ce qui n'est pas contesté).

Selon quels critères placez vous certains emprunts effectués durant la communauté dans le passif de la communauté ou dans le passif d'un des membres ?

D'avance merci.

Brems
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  #6  
Vieux 01/11/2006, 21h33
Denis_63 Denis_63 est déconnecté   Contributeur Majeur
Pilier Junior
Activité Soutenue
 
Par défaut Re : Liquidation de communauté : plusieurs formules ?

Du point de vue des récompenses, le verbe acquérir est indépendant du financement retenu par la communauté. Si la communauté possède les déniers nécessaire, il y a aucun doute sur la question. Si par contre elle a recours à un mode de financement par crédit, la notion d'acquisition demeure et la question juridique qui s'est posée était de savoir si seul le capital devait être pris en compte ou si les intérêts donnaient aussi droit à récompense. ( l'arrêt de la Cour de Cassation 31 mars 1992 met "définitivement" les intérêts à la charge de la communauté)


Pour l'affectation des emprunts, il faut raisonner sur la nature du bien sur lequel ils portents.
S'il s'agit d'un bien de la communauté, l'emprunt apparait au passif de cette dernière
S'il s'agit d'un bien propre, le capital restant dû doit être repris par le propriétaire au mème titre que l'actif constitué par le bien. On peut pousser le raisonnement à l'extrème avec un prêt in fine:
Acquisition d'un bien propre avant le mariage avec un prêt in fine
Lors du mariage, la communauté rembourse les intérêts mais n'a pas droit à récompense.
A la dissolution du mariage, par divorce, seul le conjoint possédant l'emprunt est lié à son exécution post communautaire. Si c'est par décès, l'assurance décès couvre le capital et la communauté n'est pas intervenue dans le remboursement du caiptal et n'a pas droit à récompense.
=> l'emprunt lié à un bien propre est étrangé au passif de la communauté. C'est d'ailleurs la raison que le conjoint doit récompense pour avoir prélévé une somme sur la communauté pour acquiter une dette personnel.









Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 31 mars 1992 Cassation partielle.

N° de pourvoi : 90-17212
Publié au bulletin

Président :M. Massip, conseiller doyen faisant fonction
Rapporteur :M. Bernard de Saint-Affrique
Avocat général :M. Sadon
Avocats :la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde.



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



.

Attendu, qu'un jugement du 18 janvier 1981, confirmé par un arrêt du 2 février 1982 a prononcé le divorce de M. Y... et Mme X... en prescrivant la liquidation de la communauté conjugale existant entre eux ; que, statuant sur des difficultés afférentes à cette liquidation, l'arrêt attaqué a dit qu'au titre de l'acquisition d'un immeuble propre, à Ormesson, Mme X... était redevable de " récompenses " se montant à 109 980 francs pour la communauté conjugale et à 16 136 francs pour M. Y... ; que cet arrêt a rejeté la demande de Mme X... pour obtenir le paiement d'une récompense de 68 090,96 francs par la communauté et décidé que toutes les parts d'une société Wilson 30, qui dépendait de la communauté au jour de sa dissolution, devraient être comprises dans le partage, pour leur valeur à la date de celui-ci, malgré la cession d'une fraction d'entre elles, réalisée par Mme X... après la dissolution de la communauté par le divorce ;

Sur le deuxième moyen : (sans intérêt) ;

Mais sur le premier moyen :

Vu les articles 1401 et 1403, 1433 et 1437 du Code civil, ensemble les articles 1469 et 1479 du même Code ;

Attendu que la communauté, à laquelle sont affectés les fruits et revenus des biens propres, doit supporter les dettes qui sont la charge de la jouissance de ces biens ; que, dès lors, leur paiement ne donne pas droit à récompense au profit de la communauté lorsqu'il a été fait avec des fonds communs ; qu'il s'ensuit que l'époux, qui aurait acquitté une telle dette avec des fonds propres, dispose d'une récompense contre la communauté ;

Attendu que pour chiffrer la récompense due par Mme X... à la communauté ayant existé entre elle-même et M. Y..., ainsi que l'indemnité qu'elle a cru devoir reconnaître à ce dernier, en raison des annuités servies par eux pour l'acquisition de l'immeuble d'Ormesson, la cour d'appel a retenu comme éléments de calcul, le prix d'acquisition du bien, sa valeur au jour du partage et les sommes versées par la communauté et le mari en capital et intérêts ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que pour déterminer la somme due par un époux, en cas de règlement des annuités afférentes à un emprunt souscrit pour l'acquisition d'un bien qui lui est propre, il y a lieu d'avoir égard à la fraction ainsi remboursée du capital, à l'exclusion des intérêts qui sont une charge de la jouissance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour décider que le partage des parts de la société Wilson 30, devait se faire en fonction de leur valeur au jour de ce partage, sans tenir compte de la cession par Mme X... d'une fraction de ces parts, la cour d'appel énonce que cette cession a été faite postérieurement à la date de l'assignation en divorce alors que l'intéressée ne pouvait plus disposer des biens de communauté à son profit personnel ;

Attendu cependant que rien ne s'oppose à ce que, après l'assignation en divorce, tout ou partie d'un bien dépendant de l'indivision postcommunautaire soit aliéné avec le consentement des deux indivisaires, le prix de vente se substituant alors à la chose vendue ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, sans répondre aux conclusions dans lesquelles Mme X... faisait valoir que par courrier du 13 octobre 1978, elle avait reçu l'accord de M. Y... pour céder 102 parts de la société Wilson 30, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé :

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions relatives à l'évaluation de la récompense due à la communauté par Mme X... et de la créance personnelle de M. Y... à l'encontre de cette dernière, ainsi qu'aux modalités de partage des parts de la société Wilson 30, l'arrêt rendu le 24 avril 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens


--------------------------------------------------------------------------------

Publication : Bulletin 1992 I N° 96 p. 64
Semaine juridique, 1993-05-12, n° 19, p. 169, note A. Tisserand. Semaine juridique, Edition notariale et immobilière, 1993-01-22, n° 3, p. 21, note A. Tisserand. Semaine juridique, 1993-02-24, n° 8, p. 71, note J.-F. Pillebout. Répertoire du notariat Defrénois, 1992-09-30, n° 18, p. 1121, note G.-Champenois
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1990-04-24
Titrages et résumés 1° COMMUNAUTE ENTRE EPOUX - Liquidation - Récompenses - Récompenses dues aux époux - Propres - Jouissance par la communauté - Dette à la charge de cette jouissance - Paiement par un époux sur des fonds propres

1° La communauté, à laquelle sont affectés les fruits et revenus des biens propres, doit supporter les dettes qui sont à la charge de la jouissance de ces biens.

Dès lors, leur paiement ne donne pas droit à récompense au profit de la communauté lorsqu'il a été fait avec des fonds communs et l'époux qui aurait acquitté une telle dette avec des fonds qui lui sont propres dispose d'une créance contre la communauté.

Il s'ensuit qu'en cas de règlement par la communauté ou par un des époux des annuités afférentes à un emprunt souscrit en vue de l'acquisition d'un bien propre à l'autre conjoint, il y a lieu, pour la détermination des sommes dont ce dernier leur est redevable en conséquence, d'avoir égard à la fraction ainsi remboursée du capital à l'exclusion des intérêts qui sont une charge de la jouissance.

1° COMMUNAUTE ENTRE EPOUX - Propres - Jouissance par la communauté - Effets - Dette à la charge de cette jouissance - Paiement par un époux sur des fonds propres - Récompense

2° COMMUNAUTE ENTRE EPOUX - Dissolution - Indivision postcommunautaire - Chose indivise - Cession - Cession par un seul des époux - Consentement des deux indivisaires - Effets - Substitution du prix au bien vendu

2° Rien ne s'oppose à ce qu'après l'assignation en divorce, tout ou partie d'un bien dépendant de l'indivision postcommunautaire soit aliéné avec le consentement des deux indivisaires, le prix de vente se substituant alors à la chose vendue.

2° INDIVISION - Communauté entre époux - Indivision postcommunautaire - Bien indivis - Cession - Cession par un seul des époux - Consentement des deux indivisaires - Effets - Substitution du prix au bien vendu

Codes cités : Code civil 1401, 1403, 1433, 1437, 1469, 1479. nouveau Code de procédure civile 455
Réponse avec citation
  #7  
Vieux 05/11/2006, 11h29
Membre
Activité Occasionnelle
 
Par défaut Re : Liquidation de communauté : plusieurs formules ?

Bonjour
Encore une fois merci Mr denis_63 pour le temps que vous avez passé.
Ce complément d'information était utile.
Cordialement,
Brems44
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