vente d'un bien démembré

[Sayuri]

Bonjour,

Je suis la fille d'un premier lit d'un homme décédé en 1994 qui s'était remarié en 1983, qui avait fait une donation au dernier vivant. La déclaration de succession a été faite en 1997, la veuve optant pour 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit. En 2002, la veuve a vendu un bien ( fond de commerce ) et un bareme d'usufruit lui a été appliqué relatif à son âge. En novembre 2003 , elle a décidé de vendre un autre bien (une maison), elle m'a demandé d'envoyé tous les documents au notaire me demandant d'indiquer que d'un commun accord nous souhaitions que le même barême d'usufruit que l'année précédente soit appliqué ( j'ai fait ce courrier). Or quelques jours avant la date de la signature de la vente (prévue le 21/01/2004), le notaire m'appelle (et l'appelle aussi) pour m'informer que la loi avait changé et qu'un nouveau bareme entrait en vigueur au 1/01/2004. De ce fait la veuve, souhaitait l'application de ce nouveau bareme (plus favorable pour elle), le jour de la vente nous avons décidé de faire bloquer la somme sur laquelle portait le désaccord en attendant de poser la question au CRIDON sur le choix du bareme. La reponse de cet organisme a été la suivante :

La répartition du prix entre l'usufruitier et le nu-propriétaire devrait dons être indépendante de la révision du barême fiscal.
Dès lors, de deux choses l'une :
- ou bien les vendeurs ont convenu de la répartition du prix dès la promesse de vente , et il faudra executer cet accord.
-ou bien comme dans votre cas , aucun accord n'est intervenu, et il faut tenter de réaliser cet accord.


L'accord existait, puisque c'est en accord avec la veuve que j'ai envoyé( en novembre 2003) tous les documents, précisant que nous voulions que soit appliqué le même barème qu'en 2002, seulement comme elle habite à 1000 km, elle n'a pas signé ce courrier!!!!
Aujourd'hui, elle me demande de faire un courrier au notaire l'autorisant à lui verser la somme bloquée, sous peine d'avoir recours à la justice.

Que puis-je faire pour récupérer cette somme que j'estime me revient, et qu'est-ce que je risque si elle a recours à la justice. (je n'ai pas les moyens de prendre un avocat)

Je vous remercie par avance d'avoir pris le temps de lire cette longue demande et vous remercie de votre aide.

[Bartlome]

Vous vous trouvez devant un choix cornelien


- le principe du bareme de l'usufruit est stricteent fiscal. Le fait generateur ( le vente ) etant posterieur la la loi de finance 2004 je crois, on va vous appliquer le bareme legal a cette date la.
Si vous avez entre vous choisis un autre bareme , le fisc va conciderer la difference comme une DONATION! - Vous etes tiers avec votre belle mere c'est a dire que la donation sera taxé à 60 % je crois et c'est a vous le payer les droits de donation. Donc rester sur cette posisitoon peut avoir un cout certain .

- Soit vous revenez a l'application traditionnelle du bareme fiscal au jour du fait generateur: donc vous aurez moins-

Mais c'est a vous de calculer l'avantage respectif de ces 2 situations

[Eudmo]

L'article 669 du code général des impôts, soit le nouveau barême de calcul de la valeur de l'usufruit, précise qu'il est utilisable uniquement pour "a liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière".

Sauf convention, ce barême ne doit pas être utilisé pour la répartition d'un prix de vente (qui doit être réalisé selon la valeur économique de l'usufruit).

Compte tenu des courriers échangés, la répartition devrait se faire selon le barême fiscal précédent (j'ai oublié le numéro de l'article du CGI, désolé).

[Sayuri]

Merci de vos réponses, si vous pouviez me communiquer la référence de l'article en question ça me permettrait de faire valoir mes droits auprès du notaire.
Encore merci

[Dethau]

Destinataire : Sayuri

Les articles de code général des impôts étaient ;

-pour l'ancien barême : l'article 762

-pour le nouveau : l'article 669.

Come un précédent message l'a indiqué, la valeur d'un usufruit déterminé selon l'ancien ou le nouveau barême fiscal n'a qu'une "portée fiscale" et ne s'impose nullement aux rapports entre particuliers.

L'usufruitier et le nu propriétaire ayant des droits différents et indépendant les uns des autres, chacun est libre de négocier son prix.

Par mesure de facilité, il faut admettre que l'usufruit dit "fiscal" est très souvent utilisé.

[Eudmo]

Posté par dethau

Par mesure de facilité, il faut admettre que l'usufruit dit "fiscal" est très souvent utilisé.

Cher dethau,

Le "précédent message" vous indique que, sauf autorisation expresse de l'usufruitier et du nu-propriétaire, le barême de l'article 669 du CGI ne doit pas être utilisé pour le partage du prix de vente; sauf au notaire à engager sa responsabilité en cas de recours du NP ou de l'usufruitier, bien entendu.

[Dethau]

Réponse à EUDMO:

Je sais lire !

[Denis_63]

Il n'existe aucun barème ou autre règle mécanique de conversion de l'usufruit et de la nue-propriété en un montant déterminé, autre que le barème fiscal qui ne peut trouver à s'appliquer en matière civile.

Lorsqu'un bien dont la propriété est démembrée entre usufruit et nue-propriété est vendu, les vendeurs peuvent soit transporter l'usufruit sur la somme formant le prix de la vente, soit convenir d'une répartition. L'accord de toutes les parties, usufruitier et nus-propriétaires, est nécessaire. Dans le cas où l'accord fait défaut, le juge doit être saisi. Le juge, en général, a tendance à utiliser le barème fiscal mais il corrige ce barème au moyen de données subjectives: la santé de l'usufruitier, ses risques professionnels, etc.


N° de pourvoi : 94-20785
La répartition du prix de vente d'un bien entre usufruitier et nu-propriétaire doit être proportionnelle à la valeur comparative de l'usufruit et de la nue-propriété.

Il s'ensuit qu'en retenant souverainement que l'évaluation de l'usufruit doit se faire en tenant compte de l'âge de l'usufruitier et du revenu net qu'il pouvait espérer obtenir des actions vendues, les juges du fond ne contreviennent pas aux dispositions de l'article 762 du Code général des impôts dont l'application ne s'impose qu'en matière fiscale.


N° de pourvoi : 02-12614
Attendu que Maurice Y... fait encore grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur de son usufruit en considération non des données propres à la cause mais suivant le pourcentage forfaitaire de l'article 762 du Code général des impôts, alors applicable, et, à la cour d'appel, de ne pas avoir motivé sa décision ;

Mais attendu que, par adoption des motifs du tribunal, la cour d'appel a retenu que Maurice Y... n'avançait aucun argument sérieux pour contester cette valeur proposée par l'expert ; que le moyen est infondé en ses deux branches ;