"Séparation" de crédit immobilier après divorce.

[Simon_says]

Bonjour,

Est-il possible, après un divorce, de racheter un crédit immobilier conjoint grâce à deux crédits individuels (NB: le bien immobilier est en indivision) ?
Est-ce une pratique courante ?

Par ailleurs, le bien étant en partie hypothéqué pour garantir le prêt conjoint, est-il nécessaire de passer devant le Notaire ?

Merci par avance de vos lumières.

[Ondiane]

Si je comprend bien, le bien immobilier était à un couple marié, qui a divorcé.
Ensuite 2 concubins souhaitent racheter le bien, avec son propre prêt pour chacun.

Dans l'absolu, vous pouvez remboursé un prêt immobilier avec ses deux prêts "individuels".
Se pose quand même la pénalité de 3% de remboursement anticipé :
- soit le prêt immobilier n'en prévoit pas, donc pas de problèmes
- soit le prêt en prévoit, et la banque voudra les percevoir (vous pouvez cependant voir à les négocier si les 2 prêts de rachat sont fait dans l'agence)

A delà de ça, reste à savoir avec quel type de prêt vous compter financer le bien immobilier.
- si vous emprunter, l'un avec un prêt immobilier, et l'autre avec un prêt à la consommation (moins de 7 ans), il n'y aura pas de problème
- si vous emprunter tout les deux avec un prêt immobilier, il va se poser le problème de l'hypothèque.
Car il faudra que l'une des banque, pour valider le second prêt, accepte d'être en 2ème rang.
C'est pas gagné si la valeur du bien avoisine le montant des prêts.

[Simon_says]

En fait ce serait les deux ex-époux (un qui habite dans le bien, et l'autre pas) qui, plutôt que de garder le prêt en co-emprunteurs prendraient CHACUN un prêt individuel.

Bien sûr, il y a pénalité de remboursement anticipé, mais cela permettrait à chacun d'être endetté à hauteur de ses remboursements réels (pour, par exemple financer un autre achat immobilier...)

Je note quand même le problème de la garantie (hypothèque)..... Cela peut-il se contourner avec 1 hypothèque + un organisme de cautionnement ?

Merci de votre réponse.

[Ondiane]

Je comprends pas que vous vouliez rester en indivision, avec tout les problèmes que celà comporte, mais c'est votre choix.

Pour la garantie, tout va dépendre des banques.
Premièrement, il faut savoir qu'en cas d'hypothèque, imaginons pour le prêt de votre ex femme, il faudra votre accord pour hypothèquer votre quote part.
Car une hypothèque, c'est comme pour l'indivision de la maison, ca ne se coupe pas.
C'est sur la totalité du bien, jusqu'à un certain montant.

Donc, dans notre cas de figure, vous avez donné votre accord pour que l'hypothèque soit sur la maison.
Mais la société de cautionnement de votre banque, réclamera une promesse d'hypothèque (donc même cas de figure, accord de Mme nécessaire).
De plus, la caution n'appréciera peut être pas de figurer en 2ème rang.

Enfin, c'est un montage que doit accepter deux banques pour que votre projet soit réalisable, et je pense que vous allez vous heurter à quelques difficultés.

[Simon_says]

Merci de vos réponses.

J'en déduis qu'il n'a rien d'a priori impossible, sauf que c'est tellement tordu qu'il doit être très improbable d'arriver à monter les dossiers.... voire impossible ;-)

Bon, je vais quand même tâter le terrain auprès de notre créancier actuel.

[Ondiane]

Vous avez parfaitement tout saisi.

En plus, clairement, votre banque n'aura pas envie de "s'enquiquiner" avec un montage pareille.
La situation n'étant pas claire (vis à vis de la propriété du bien), un tour des banques risquent de s'avérer peu fructueux.

Je pense que le plus jouable, pour ce que vous voulez faire, est de passer par une SCI, et de faire vos crédits respectifs pour achat les parts de cette SCI.

[Simon_says]

Effectivement, la solution SCI est envisageable.
Mais, dans ce cas là, n'y a-t-il pas "réévaluation" du bien, donc, éventuellement, taxe sur les plus values + taxes plein pot pour la mutation etc... ?
Bref, autant de frais qui font augmenter le capital à emprunter....

[Ondiane]

Il y a parfois des tranquilités d'esprit qui n'ont pas de prix.
L'indivision est une notion que vous devez apréhender dans sa mauvaise partie, c'est à dire en cas de demande de dissolution de l'indivision.
Ce n'est pas un choix innocent et il peut vous réserver beaucoup de désillusions et de problèmes par la suite.