[Propriétaire - Locataire] Besoin de vos Conseils (résiliation fin de bail)

[Tho1014]

Bonjour à tous,



Je viens solliciter votre aide pour un problème juridique ayant relation avec l'immobilier pour aider une personne je connais très bien.



Voici son cas :

Cette personne loue un appartement situé dans une copropriété d'immeubles, depuis plus de 30ans.
Elle n'a pas payé un seul loyer en retard et n'a jamais eu de problème avec les autres habitants de la copropriété.
Il y a 3ans, le propriétaire de l'appartement décide de le vendre, et le propose par le biais d'une agence de vendre l'appartement à son locataire. Malheureusement cette personne n'ayant pas les ressources nécessaires, se trouve dans l'obligation de refuser cette offre.
Donc quelques mois plus tard, l'appartement trouve un autre acquéreur. Le propriétaire de l'appartement change et le nouveau propriétaire renouvelle le bail de location pour une durée de 3ans.
Cette année, le bail arrive à son échéance, et le nouveau propriétaire a manifesté par le biais d'un huissier de justice qu'il refusé de renouveler le bail, et que par voie de conséquence la personne habitant l'appartement devait quitter les lieux avant le 30aout de cette année.



Après ce résumé voici donc ma question :

J'aimerai avoir des renseignements sur la procédure d'expulsion



Car voila le problème :

Le nouveau propriétaire a atteint l'âge légal pour pouvoir prétendre à récupérer son appartement. Je sais très bien que l'appartement appartient au propriétaire est que c'est donc son droit le plus strict de le récupérer mais la personne qui y habite actuellement :
- a plus de 80ans
- est dépendante
- héberge le week-end une personne handicapée



Et donc j'aimerai savoir comment en détail se passe la procédure d'expulsion, et d'après vous combien la personne locataire pourrait espérer obtenir "de temps en plus" même si la finalité de tout cela est l'expulsion de l'appartement.

Un point qui est quand même étrange est que ce fameux propriétaire possède également un appartement (qu'il habite actuellement) dans la même copropriété que la personne qu'il veut faire partir. Et les 2 appartements ont la même surface habitable.

Je précise pour finir qu'une tentative de négociation avec augmentation de loyer à la clé a échoué.

Merci énormément pour votre aide, et par avance merci beaucoup pour vos réponses.

Bonne Journée

[Capc]

pas sur que le propriétaire puisse récupérer l'appartement..

pour quel motif le nouveau bailleur a t'il donné congé?

voici l'article de loi concernant le congé pour un logement non meublé

Article 15 loi 6 juillet 89

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

[Tho1014]

Tout d'abord merci beaucoup Capc pour votre réponse.
J'avais déjà lu cette loi quelque part, mais votre explemaire est plus précis, donc merci beaucoup.



Je vais répondre à votre question en citant la loi, car effectivement le propriétaire a apparament agit en suivant la procédure légale (lettre remise par huisier juste 6 mois avant la fin du bail), bien que j'ai quelques points de détails dont j'aimerai vous faire part.



Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

• Sur la lettre remis par l'huissier, le propriétaire dit qu'il veut récuperer l'appartement pour (je cite) : "éventuellement l'occuper"

Cet "éventuellement", me gêne un peu car avec un peu d'imagination, cela veut tout dire et rien à la fois.

Je ne connais pas trop bien la législation sur ce sujet, mais imaginons qu'une fois l'appartement rendu, il séjourne 1mois et peut tranquillement re-louer l'appartement ensuite, et repartir dans celui qui l'occupe actuellement. Appartement dont il est aussi propriétaire et qui je le rappelle est situé dans le bâtiment voisin de l'appartement qu'il veut récupérer. A moins qu'il y est un délai légal avant qu'il puisse le re-louer. Je pense que c'est son but, car le loyer que la personne lui paye actuellement est bien en dessous des prix pratiquées sur le marché immobilier actuel. Alors qu'avec un nouveau locataire, dès le début il peut fixer un montant bien supérieur.

Concernant le motif "l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant." Je ne pense pas qu'il puisse fait valoir cette clause puisque son locataire a toujours payé son loyer à la date prévue et n'a aucun problème avec la copropriété



Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance

• C'est le cas pour la locataire, il rempli les conditions d'âge et de ressources

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

• Effectivement le bailleur est âgée de plus de soixante ans. Mais j'ai une petite question a ce sujet :

Dans la loi il est dit : " Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans [...]
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat [...] "

J'aurai besoin d'une petite précision, qui peut paraître futile mais qui dans le cas précis pourrai avoir son importance.

Quand il est dit que le bailleur doit être âgée de plus de soixante ans,
Que veut dire la loi?

-Qu'il doit avoir soixante ans et un jour
ou
-Qu'il doit avoir soixante et un an

C'est ce "plus de soixante ans" qui me pose problème (soixante ans révolu ?)


Voila si vous avez d'autres questions, je suis à votre entière disposition.
Et si une autre personne veut participer à la conversation, elle est la bienveue

Merci pour votre aide

[Marieke]

Alors je conseillerais à cette personne d'aller avec son congé voir l'ADIL du secteur ou une Asso de locataires , car le motif n'est pas valable justement à cause du "éventuellement", c'est le mot de trop ...
Ce congé ne tient pas en plus, vu qu'il occupe un appartement identique situé à proximité, cela sent le congé frauduleux

Le congé n'est pas donné dans les règles et avec le formalisme qu'impose la Loi du 6 juillet 1989 donc après confirmation par l'ADIL ou par un Avocat du Tribunal (consultations gratuites ) ou par sa propre assurance juridique, elle fait le mort et lorsque les six mois de préavis seront entamés et qu'il sera trop tard pour que le propriétaire redonne le congé en bonne et due forme elle pourra agir ...et du coup rester

Sinon je pense que même devant un Tribunal elle obtiendrait gain de cause, il en serait autrement si le congé avait été donné pour vendre !
voir :
ADIL - Les agences départementales pour l'information sur le logement

Pour les 60 ans oui c'est 60 ans révolus lors de la fin du bail cette partie du texte concerne l'obligation de relogement au même loyer dans un appartement de même taille à proximité
Si le propriétaire a moins de 60 ans il doit obligatoirement la reloger