promesse unilatérale ou promesse synallagmatique ?

[Domie971]

Bonjour,

Je voudrais connaître l'avis d'un spécialiste sur la valeur de ce document. S'agit-il d'une promesse unilatérale ou d'une promesse synallagmatique de vente ? Je le reproduis texto ci-dessous.

Le 21 août 2004
Nous soussignés, Monsieur et Madame X demeurant ensemble à (adresse), souhaitons acquérir la villa de Monsieur A et Madame B, située à (adresse précise) pour le prix de 213428euros (deux cent treize mille quatre cent vingt huit euros) sous réserve de la bonne réalisation de leur prêt immobilier complémentaire à leur apport personnel.
Monsieur A et Madame B s'engagent à leur vendre la villa selon les conditions citées ci-dessus.
Fait pour valoir ce que de droit,
Les vendeurs,
signature de Monsieur A et Madame B
Les acquéreurs,
signature de Monsieur et Madame X

Notaire du vendeur : Maitre Notaire 1 à (adresse)
Notaire de l'acquéreur : Maitre Notaire 2 à (adresse)


Un original a chacune des parties.

[Denis_63]

Il s'agit d'une promesse synallagmatique car l'acquéreur s'engage et le vendeur aussi.

Sous réserve que tout le monde signe bien sur...

[Domie971]

Génial de recevoir une réponse si vite !! Merci Chez moi, il n'est que 20h25 et je pensais qu'à l'heure de métropole, tout le monde dormait..

Je suis l'acheteur. Tout le monde a signé.

Le vendeur considère qu'il s'agit d'une promesse unilatérale et me fait savoir qu'il a changé d'avis...
Mon Notaire maintient comme vous et moi (c'est en ce sens que je l'ai rédigé) qu'il s'agit d'une prom. synallagmatique.

Mais l'avocat de mon assureur (responsabilité civile/protection juridique Maif) me dit qu'il y a difficulté à qualifier l'acte.

Que faire ??

[Domie971]

Mais l'avocat de mon assureur (responsabilité civile/protection juridique Maif) me dit qu'il y a difficulté à qualifier l'acte.

Non, je relis, ce n'est pas tout à fait ça. Il écrit :

"- le problème à résoudre est celui de la qualification de cet acte : promesse unilatérale ou synallagmatique ."

Je crois comprendre que cela dépend totalement du tribunal.

[Denis_63]

Contrat synallagmatique et contrat unilatéral :

Le contrat synallagmatique est une convention (passée entre au moins deux personnes) qui met à la charge de chacune d'elle une obligation : ainsi quand j'achète un bien, contrat de vente (synallagmatique), le vendeur a l'obligation de me donner le bien, moi de lui donner l'argent correspondant.

Le contrat unilatéral est une convention (toujours un accord entre au moins deux personnes) qui ne met des obligations qu'à la charge de l'une d'entre elles. Ainsi quand je me porte caution de quelqu'un, je m'engage, sans contrepartie (en tout cas, en ce qui concerne le contrat de caution) à donner de l'argent si un événement se réalise (l'inexécution par une personne, d'une obligation distincte).

971 c'est proche de la Martinique si je me souviens bien. Cela me rapelle quelques souvenirs puisque j'ai séjourné 2 ans (il ya a déjà 15 ans) à Schoelcher. C'était le début des grandes surfaces (Continent, MAmmouth :-)) ). Cela a du bien changer depuis...

[Protis]

Posté par Domie971

souhaitons acquérir la villa de Monsieur A et Madame B, située à (adresse précise) pour le prix de 213428euros (deux cent treize mille quatre cent vingt huit euros) sous réserve de la bonne réalisation de leur prêt immobilier complémentaire à leur apport personnel.
Monsieur A et Madame B s'engagent à leur vendre la villa

.

Bonjour !

Dans la mesure où il y a eu une offre et une réponse positive à cette offre, je dirais aussi "Contrat synallagmatique".

Il y a cependant un problème de rédaction pour ce qui est de la condition suspensive : tel que rédigé, le document laisse entendre que c'est M. A et Mme B qui sollicitent le prêt. Il aurait fallu mettre "sous réserve de la bonne réalisation de NOTRE prêt immobilier".

[Domie971]

Bonjour à tous et merci pour vos contributions.

L'Avocat missionné pour analyse par l'assurance souligne :
- vos sociétaires (nous, les acheteurs) considèrent qu'il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente et leurs adversaires une simple offre unilatérale de vente nulle du fait notamment qu'elle est assortie de conditions potestatives et qu'elle ne prévoit pas d'acte de levée d'option.

S'il vous plait, qui peut m'expliquer ??

[Denis_63]

Personnellemnt je ne vois pas de conditions et il ne me semble pas que l'absence de date de signature de l'acte authentique permette d'annuler la vente. J'aurai même tendance à dire le contaire et que le compromis est valable perpétuellement et que par mise en demeure de signer l'acte authentique dès levée de la consition sur le prêt rend condanable le vendeur.



Le délai dans lequel l’acte authentique doit être établi n’a pas ici la même importance que pour les promesses unilatérales de vente, puisque le compromis constitue normalement une vente ferme avec toutes ses conséquences quant aux obligations des parties, au transfert de propriété et des risques et à ses incidences fiscales. Mais il doit être prévu, pour que la vente soit régularisée et l’opération complètement menée à terme, un délai (convenable, mais suffisant) pour permettre de réaliser les multiples formalités hypothécaires, d’urbanisme ou à l’égard des tiers… que suppose la vente.


En l’absence de délai, le compromis subsiste, tant que la vente n’est pas réitérée par acte authentique (Cass.3°civ.12 déc.1978, n°77-11.950.D.1979, I.R.p.188 maintenant l’effet du compromis, treize ans et demi après). Ses effets ne peuvent être anéantis par une mise en demeure de signer l’acte authentique (Cass.3°civ., 14 nov.1996, n°93-17.079, n°1662 Lamyline).

II arrive que l’une des parties refuse de signer l’acte authentique et qu’il faille demander en justice l’exécution forcée de la vente, en faisant rendre un jugement constatant celle-ci et que l’on fait publier. Dès lors qu’il existe un accord définitif entre les parties, sur la chose et sur le prix au moins, et que toutes les conditions suspensives se sont accomplies, le tribunal doit constater la vente à la demande de la réalisation forcée de l’une des parties (Scbütz:. “L’exécution des promesses de vente “, Defrénois 1999, art. 37.021 ; Cass.3°civ.21 févr.1996, n°94-13.785, Bull. civ.III.n°56.Gaz. Pal.1996. pan., p.272 ; Cass. 3°civ. 30 mai1996. N°94-14.678. Bull. civ. III, n°133, RJDA 1996, n° 8-9, n° 1030).


http://www.jurisprudentes.org/bdd/ar...rche=compromis
http://www.jurisprudentes.org/bdd/ar...rche=compromis
http://www.universimmo.com/actu/unia...ticle_Code=384
http://www.encherimmo.fr/juridoc/texte_promsyn.htm

[Protis]

Une condition potestative est une condition suspensive dont le réalisation est au seul pouvoir de la partie concernée par elle. Lorsque vous demandez un prêt , l'octroi de ce prêt ne dépend pas de vous , mais de la banque; dans ce cas la condition est suspensive sans être potestative. Mais si vous introduisez une condition dont la réalisation ne dépend que de vous (par exemple, en exagérant un peu, vous ajoutez dans l'acte "à condition que nous ne changions pas d'avis"), l'acte devient nul. Dans votre cas, les deux points qui me gênent, c'est d'une part, l'erreur dans la rédaction de la condition suspensive sur le prêt et d'autre part, l'utilisation du terme "souhaitons" au lieu de "acceptons" ou "proposons". Votre vendeur considère (à tort ou à raison ) que votre engagement n'était pas ferme et définitif ,que vous pouviez changer d'avis qu'il ne pouvait donc s'agir que d'une promesse unilatérale (lui seul s'engageait) et qu'à ce titre, vous auriez dû "lever l'option" , c'est-à-dire confirmer que vous étiez d'accord pour acheter à ce prix et dans des délais qui auraient dû être indiqués dans le document signé. Or,il n'y a aucun délai d'indiqué.

A titre complémentaire et confidentiel, j'ajoute que si l'on considère le document signé par vous comme une promesse unilatérale de vente, ce document est entaché de nullité dans la mesure où il n'a pas été enregistré à la recette des impôts dont dépend le vendeur dans les 10 jours de sa signature.

[Domie971]

Posté par denis_63

971 c'est proche de la Martinique si je me souviens bien. Cela me rapelle quelques souvenirs puisque j'ai séjourné 2 ans (il ya a déjà 15 ans) à Schoelcher. C'était le début des grandes surfaces (Continent, MAmmouth :-)) ). Cela a du bien changer depuis...

Clin d'oeil à denis_63
Oui 971 c'est bien l'île soeur de la Martinique. Nous nous trouvons en Guadeloupe d'où nous vous envoyons un rayon de soleil (c'est plus facile qu'un ti'punch!) Nous y habitons depuis quatre ans et nous y plaisons beaucoup. La vie est un peu moins chère qu'en Martinique. Effectivement, les grandes surfaces se sont bien développées et rivalisent en installations avec celles de la métropole (ou presque). De grandes zones commerciales, industrielles et artisanales se sont développées. Et depuis quatre ans, cela a beaucoup changé... J'imagine en quinze ans! La Martinique s'est très européennisée, tandis que la Guadeloupe a su garder son caractère créole. Un plaisir... N'hésitez pas à me laisser un mail si vous passez par ici... ti'punch oblige pour votre contribution à ce forum!!