Un peu perdu : réalisation de la condition suspensive

[Nicolasm]

Bonjour à tous,

Je suis en train d'acheter un appartement et le compromis de vente a été signé le 28 mars 2006.
Ma question porte sur la réalisation d'une condition suspensive dont vous trouverez copie ci-dessous :

" Le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L 312-1 à L 312-36 sus-visés et la condition suspensive sera réalisée dès la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L 312-1 à L 312-36 sus-visés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-enoncées et au plus tard le 11 mai 2006.
L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par LRAR adressée dans les 3 jours suivants l'expiration du délai ci-dessus.
A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par LRAR au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de 8 jours sans que l'acquéreur n'ait apporté les justificatif, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques etc..."

J'ai un accord "oral" auprès de 2 banques mais a priori, je n'aurai pas l'offre en tant que telle avant le 11 mai. La personne que j'ai rencontrée dans une des deux banques me propose une attestation certifiant que mon dossier est accepté et que l'offre est en cours d'édition.

Ce document (qui n'a sans doute pas vraiment de valeur juridique) suffira t-il à empêcher la réalisation de la condition suspensive ?

Si non, que faire ? Puis-je demander un délai supplémentaire ? Ce n'est qu'une question de quelques jours supplémentaires après tout...

Merci par avance de votre aide et de vos réponses.

Cdlt,
Nicolas

[Yeuse]

Normalement l'attestation devrait suffire, elle engage la banque. Donc demandez la et transmettez là au plus vite en donnant la date prévue pour la réception des offres

[Talk]

Pour compléter la bonne réponse de Yeuse, cette date buttoir à surtout de l'importance en cas de refus, car passé ce délai sans réponse écrite, le crédit est considéré comme obtenu, sans autre recours. Il est vrai que, par convenance, l'accord ( et pas l'offre obligatoirement ) doit être communiqué pour rassurer l'ensemble des parties.

[Nicolasm]

Merci à vous deux pour vos réponses.

Je suis passé à ma banque ce midi et normalement, ils doivent être capables d'éditer l'offre mardi prochain. Dans ce cas là, plus de souci !

Sinon, j'enverrai l'attestation. Par contre, dois-je plutôt l'envoyer au vendeur comme il est indiqué dans le compromis ou plutôt à mon notaire ?

Cdlt,
Nicolas

[Talk]

Au notaire en priorité pour le courrier mais rien ne vous empêche de le faire envers le vendeur pour simple information.

[Denis_63]

Le rédacteur d’un avant-contrat à une vente immobilière, par exemple un compromis de vente, n’a pas la possibilité d’ajouter des conditions que la loi Scrivener ne prévoit pas en pareille matière. Il doit s’en tenir à la loi. Toute condition supplémentaire est réputée non écrite et le vendeur ne pourra pas invoquer cette condition pour appréhender le dépôt de garantie constitué par l’acquéreur.

A été ainsi sanctionnée la clause de l’avant-contrat qui impose à l’acquéreur de déposer sa demande de dossier de crédit dans un délai déterminé. Cette clause est assez fréquente. Peu importe la raison de ce retard : négligence, indifférence au délai, désir de consulter plusieurs établissements financiers et de les mettre en concours, etc.

Il y a d’autres applications du principe. Sont prohibées les clauses ayant pour effet de restreindre la liberté de l’acquéreur, comme celle de devoir consulter plusieurs banques ou établissements de crédit nommément désignés. Concernant les clauses de précision du montant du prêt et du taux d’intérêt, elles sont a priori valables mais un doute subsiste. Il vaut mieux prévoir des plafonds ou mieux une fourchette.

De même la plus grande prudence s’impose, lors de la rédaction des clauses ayant pour effet d’obliger l’acquéreur à justifier qu’il n’a eu aucun manquement et de l’obliger à justifier ses diligences. Nous pensons que la clause que vous rappelez concernant votre déchéance et/ou la perte du dépôt de garantie si vous n’avez pas justifié de votre demande de crédit est une atteinte à vos droits de consommateur et d’acquéreur.

Article L. 312-16 du Code de la consommation

Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié.

Cour de cassation, 3e chambre civ., 6 juillet 2005 :

LA COUR - (...)

Sur le premier moyen :

• Attendu que les époux Z... X... font grief à l’arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen :

1/ que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ; qu’en l’espèce, dans leurs conclusions d’appel, les époux Z... X... soutenaient que les époux Y... avaient méconnu leur obligation contractuelle de déposer leur demande de prêt dans les 15 jours de la signature de l’acte de vente, en y ayant procédé, non pas le 12 février 2000 au plus tard, mais le 25 février 2000, soit quelques jours avant l’expiration du délai d’un mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt et fixé au 29 février 2000 ; que les époux Z... X... ajoutaient que ce retard dans le dépôt et donc dans l’instruction de la demande de prêt avait empêché la réalisation de la condition suspensive avant l’expiration du délai précité ; qu’ainsi la défaillance était imputable aux acquéreurs ; qu’en écartant implicitement le moyen, au motif erroné que les dispositions d’ordre public de l’article L. 312-16 du Code de la consommation auraient fait obstacle à la stipulation d’une obligation de "déposer le dossier de crédit dans un certain délai", la cour d’appel a violé par fausse interprétation le texte précité et les articles 1134 et 1178 du Code civil ;

2/ qu’il résulte des constatations des juges du fond, que la banque a émis le 19 avril 2000, une offre de prêt que les époux Y... avaient refusée le 10 mai 2000, avant de notifier le 12 mai 2000 à l’agence Immo leur refus de réitérer l’acte de vente sous seing privé ; qu’il s’en évinçait que les acquéreurs avaient volontairement et de mauvaise foi mis obstacle à la réalisation de la condition suspensive ; qu’en décidant le contraire, au motif erroné que les époux Z... X... n’auraient pu se prévaloir de ces circonstances de fait postérieures à l’expiration du délai d’un mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt et fixé au 29 février 2000, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil ;

3/ que, comme le faisaient valoir les époux Z... X... dans leurs conclusions précitées, le refus de réitération notifié le 12 mai 2000 par les époux Y... à l’agence Immo était motivé par le fait que "l’acquéreur de notre maison n’est en effet toujours pas en mesure de fournir une attestation de son organisme de crédit établissant qu’il dispose du financement nécessaire à cette opération, cette acquisition conditionnant à son tour l’offre de financement que nous aurait consentie notre banque, il ne nous est pas possible de réaliser l’acquisition de notre maison" ; qu’il résultait de ces termes clairs et précis que, d’une façon univoque, les acquéreurs avaient motivé leur refus par un fait autre que celui stipulé en condition suspensive ; qu’en déclarant que ce refus aurait été fondé sur le "motif qu’ils n’avaient pu obtenir le financement souhaité auprès de la Banque populaire", la cour d’appel a dénaturé l’écrit précité et violé l’article 1134 du Code civil ;

• Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les époux Y... avaient sollicité un prêt conforme aux prévisions de la promesse de vente dans la limite de validité d’un mois de la condition suspensive et qu’un refus leur avait été signifié au motif que le montant du prêt relais avait été mal estimé par l’agence Immo, la cour d’appel, qui a énoncé à bon droit que les dispositions de l’article L. 312-16 du Code de la consommation étant d’ordre public, il ne pouvait leur être imposé des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment en les obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai, et qui a retenu que la non-obtention du prêt résultait d’un motif indépendant de la volonté des époux Y..., a pu en déduire, sans dénaturation, qu’il n’était pas démontré que ceux-ci avaient empêché la réalisation de la condition suspensive, le refus d’une offre de prêt de la banque, présentée le 19 avril 2000 d’un montant supérieur à celui fixé par le contrat en l’absence de prorogation de la durée de validité de cette condition étant inopérant ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

• Rejette le pourvoi ;