Annulation d'une vente - besoin d'une réponse d'un juriste

[Aj]

Bonjour,
J'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'une maison avec signature définitive de l'acte final le 7/08/04.
Le crédit a été obtenu et tout semblait aller pour le mieux jusqu'à ce que je découvre que le mur de cloture situé sur la voirie n'était pas déclaré en mairie.En effet, sur l'arrêté de permis de construire, il est stipulé dans un article qu'une demande de travaux devra être déposée afin d'obtenir plus de précision pour la construction de ce mur situé sur la voirie. Donc je comprends que, vu que cette demande n'a pas été faite en mairie, le mur a été construit de manière illégale. Le vendeur lui me dit qu'il a des plans qui ont été signés par le maire indiquant les cotes du mur et que donc ce mur a bien été construit dans les règles.
Je voudrais savoir si les plans signés par la mairie font foi et si ce mur est bien légal.
Sinon, est ce que je peux annuler la vente car une clause suspensive du compromis indique que le vendeur ou les anciens propriétaires de l'immeuble doivent s'être soumis à toute obligation administrative et légale envers ce bien. Dans ce cas précis, est ce qu'on peut considérer que le vendeur n'a pas respecté cette clause puisque la demande de travaux n'a pas été déposée (ce qui est une obligation administrative) ?
Dans la cadre de cette annulation, le vendeur peut il ensuite avoir des recours contre moi (intenter un procès pour refus d'achat ou autre chose) et pourrais je récupérer mon accompte sans problème ??

Merci d'avance pour les réponses que vous pourrez m'apporter.

[Juriste]

Bonjour,
En toute indépendance, je ne pense pas que vouys puissiez invoquer ce motif pour vous désengager de votre signature.
En cas de refus de signer l'acte autenthique, le vendeur aura le choix soit de garder à titre de dédommagement la somme consignée, soit de vous assigner devant la juridiction compétente pour vous entendre condamner à signer l'acte authentique et en payer le prix;
vous pouvez quand même exiger que ces plans signés soit annexés à l'acte;
À défaut, faites insérer dans le corps de l'acte une clause stipulant que votre vendeur devra faire son affaire personnel afin de régulariser l'édification de ce mur et qu'en aucun cas vous ne pourrez être recherché en responsabilité du fait de l'édification, hors autorisation, de ce mur.

[Guillaume Francoeur]

Manifestement, il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente. En principe, c'est plus qu'un avant-contrat, c'est un contrat puisqu'il y a accord sur la chose et sur le prix. L'acte authentique qui doit suivre ne vient que réitérer la promesse. La volonté des parties n'a donc plus à se manifester. L'accord doit être exécuté dans les termes de la promesse, sauf manifestation de volonté contraire des parties sur tel ou tel point. Ainsi la perfection de l'accord peut être subordonnée à un événement. Le plus souvent il s'agit de l'accomplissement d'une formalité comme l'obtention d'une autorisation administrative ou la réitération par acte notarié, dont les parties peuvent avoir fait un élément essentiel de leur accord. Dans votre cas, il faut vérifier la nature des autorisations administratives dont vous vous prévalez. Cela peut ne pas correspondre à votre situation.
Le refus d'une partie de réaliser le contrat ou de conclure donne le droit à l'autre partie de l'assigner en justice afin qu'elle soit condamnée à s'exécuter, et en cas de refus d'obtempérer de cette partie le jugement vaudra vente. En revanche, la défaillance d'une partie dans la réalisation d'une condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente.
De fait, il s'agit d'une question suffisamment complexe pour que vous alliez consulter un avocat avec votre promesse de vente. Sur pièce, on devrait y voir plus clair, et l'avocat avoir une idée pour vous en sortir.
Cordialement
Guillaume