Propriétaire ne veut pas rendre la caution

[Kytel]

Bonjour,

J'ai quitté un logement il y a deux mois et mon propriétaire ne veut pas me rendre la caution. Il prétexte que la pelouse n'a pas été tondue, que la cuisine a des tâches sur les murs et que le chauffeau n'a pas été vérifié. A savoir que le chauffeau marchait mal car il y a avait des fuites de courant dans les prises (un ami électricien qui est passé voir peut l'attester) et que le logement était très humide et très vetuste. Bref, le fait est que nous n'avons même pas fait d'état des lieux en entrant car le petit-fils du propriétaire se voyait mal indiquer tout ce qui n'allait pas. Nous avons toujours payé nos loyers par chèque tous les mois. Il n'y a ni contrat de bail ni état des lieux !

J'ai envoyé la caution à mon propriétaire avec accusé de réception et il m'a retourné une quittance de caution.

Pouvez-vous me dire quels sont mes recours face à cette personne de mauvaise foi et qui de toute évidence trouvera n'importe quelle excuse pour ne pas nous rendre notre caution ...

Merci par avance pour toute l'aide que vous pourrez m'apporter.

[M. Declercq]

Bonjour ;

Je fais suite à votre question recemment posée sur ce forum.

Quel était le type d'appartement loué ?

Si la location de cet appartemet est régie par la loi du 6 juiillet 1989, votre propriétaire, en l'absence de bail ne pouvait vous demander le verssement d'un dépôt de garantie.

En effet, l'article 3 de ladite loi précise que le contrat de location est écrit et que ledit contrat doit préciser le montant du dépôt de garantie.

En conséquence, les dispositions de cette loi portant un caractère impératif dit "d'ordre public", le propriétaire ne pouvait y déroger.

Il en résulte que votre propriétaire est actuellement en possession de fonds perçus indûment et qui vous appartiennent.

Je vous conseil donc d'écrire à votre propriétaire en lui demandant la restitution immédiate de ces fonds en lui rappelant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 (art3).

Par aiileurs, l'article 22 de la Loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire le remboursement du dépôt de garantie au plus tard dans les deux mois de la date de départ du locataire.

A défaut de rembourssement dans ce délais, votre propriétaire s'expose à devoir vous payer des intérêts.

[Kytel]

Merci beaucoup pour cette réponse. Nous avons reçu depuis un premier remboursement de la somme (1/5ème) que je n'ai pas encaissé. Le propriétaire nous accuse maintenant de 1°) ne pas l'avoir averti que nous partions (nous l'avons averti en recommandé mais nous sommes restés deux mois de plus avec son accord verbal et suite au démennagement je ne retrouve plus ce recommandé) et veut nous prendre un mois de loyer supplémentaire.2)° Il veut également nous faire payer l'augmentation des loyers 2004 ainsi que 3°) l'entretien du chauffe-eau qui marchait un peu mal vu les fuites de courant dans les prises. Bref pour ces deux derniers points j'ai lu la loi du 6 juillet 1989 et apparemment il faut noter les modalités de paiement du loyer ainsi que son évolution sur le contrat de bail. Idem pour les entretiens des équipements. Pour le 1°) je ne sais pas trop quel est notre recours face à son accusation. En tout cas j'ai déjà pris rendez-vous avec un conciateur de justice pour tenter de régler cette histoire au plus vite. Merci pour toutes les infos données dans votre première réponse je noterais la suite des évènements pour ceux que ça pourrait intéresser !

[Delpeuch]

Juste quelques précisions par rapport à l'intervention de Monsieur Declercq :

- le bail verbal est valable (Civ. 3°, 7/02/90, Bull. Civ. III n°40), dès lors que l'une des parties peut apporter la preuve du versement régulier d'un loyer ou d'un dépôt de garantie.

- Les dispositions obligatoires de la loi du 6 juillet 1989 deviennent donc applicables, notamment, en ce qui concerne le préavis de 3 mois : "la validité du congé n'est pas subordonnée à la signature préalable
d'un contrat de location écrit" (CA Paris, 11/03/1997).

- S'il est vrai que le bailleur ne peut pas imposer "en cours" d'un bail verbal des clauses qui doivent être obligatoirement écrites, ceci n'est pas le cas en l'espèce. Le locataire a déjà payé le dépôt de garantie et a quitté les lieux.

[M. Declercq]

Posté par Delpeuch

- le bail verbal est valable (Civ. 3°, 7/02/90, Bull. Civ. III n°40), dès lors que l'une des parties peut apporter la preuve du versement régulier d'un loyer ou d'un dépôt de garantie.

- Les dispositions obligatoires de la loi du 6 juillet 1989 deviennent donc applicables, notamment, en ce qui concerne le préavis de 3 mois : "la validité du congé n'est pas subordonnée à la signature préalable
d'un contrat de location écrit" (CA Paris, 11/03/1997).

- S'il est vrai que le bailleur ne peut pas imposer "en cours" d'un bail verbal des clauses qui doivent être obligatoirement écrites, ceci n'est pas le cas en l'espèce. Le locataire a déjà payé le dépôt de garantie et a quitté les lieux.

Bonjour ;

Certe, le bail verbal est licite.

Ce faisant, le propriétaire n'avait pas pour autant le droit de demander un dépôt de garantie puisque qu'aucun contrat écrit n'en prévoyait le montant. C'est à tort et en méconnaissance de ses droits que le locataire lui a versé.

Par contre, le propriétaire, en tant que loueur, ne peut méconnaître les dispositons résultant de la loi du 6 juillet 1989.

J'ai recemment connu le même problème avec un propriétaire qui avait oublié d'insérer cette clause au bail. Malheureusement pour lui, la somme afférente au dépôt de garanttie a été considéré comme étant une simple avance sur loyer, et ce, malgré la quittance qu'il avait délivré au locataire.

Pourtant, son appartement était géré par un administrateur de bien, qui lui, en cas de contestation possible, ainsi que je le pense, vous vous en doutez, n'aurait pas manqué de le faire savoir au locataire.

Il a bien tenté de faire jouer l'arbitraire mettant en exergue la tardiveté de la réclamation, mais comme vous le savez, celui-ci ne peut trouver application lorsque qu'il s'agit de dispositions dites "d'ordre public".

Bail verbal oui mais sans dépôt de garantie.

[Delpeuch]

Je suis tout à fait d'accord avec ce que vous avez dit en ce qui concerne un bail verbal encore en cours. Mais les choses sont nettement nuancées selon la jurisprudence si le dépôt de garantie a été déjà payé et qu'en plus le locataire a déjà quitté le lieu.
De mon côté, j'ai eu récemment une affaire où le bailleur avait oublié d'insérer dans le contrat une clause prévoyant la payement mensuel d'une provision pour charges. Mais le locataire qui a quitté les lieux depuis, avait toujours payé une provision mensuelle suivant accord verbal. Le Tribunal a rejeté la contestation du locataire tendant à obtenir le remboursement des provisions et a jugé que l'accord verbal et le payement mensuel valent accord écrit au sens de la loi du 6 juillet 1989.

[Kytel]

Bonjour à vous et merci pour vos réponses.

J'ai bien compris l'importance du bail verbal qui dans mon cas est licite puisque je lui ai versé un loyer mensuel par chèque (donc pas trop dur à prouver bien que mon proprio n'ait jamais donné de quittance de loyer). Cependant si j'ai également bien compris il ne peut pas nous faire payer après coup l'augmentation des loyers 2004 sans même nous avoir prévenu (ni par courrier ni oralement par ailleurs). De plus pour l'entretien des équipements relatif au chauffe-eau l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise bien "des équipements mentionnés au contrat". Or nous n'avons jamais parlé d'entretien rien n'a été mentionné ni par écrit ni oralement.
La seule chose dont nous n'avons pas retrouvé la preuve est le préavis de départ. Que risquons nous pour cela ?

De plus il me semble que tout prélèvement sur une caution doit être justifiée ?

Si monsieur Declercq dit juste je n'ai même pas à me poser de question concernant mon premier paragraphe j'imagine. Sur la quittance de caution le propriétaire a indiqué : "cautionnement loyer" n'est-ce pas pire pour lui d'après vous ?

En ce qui concerne son logement il est très humide et l'installation électrique n'est pas au norme + salpêtre dans une des chambres. il n'a pas non plus fait le constat de risque d'exposition au plomb qui doit normalement être inclus au contrat de bail. puisque le contrat verbal est licite il devrait pouvoir nous fournir ce document puisqu'il est mentionné dans l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ?

enfin voilà je pense que ça en va pas être simple mais j'ai poursuivre mes recherches merci pour votre aide !

[Kytel]

Monsieur Delpeuch, est-ce que vous sous entendez qu'un propriétaire qui réclame une caution sans contrat de bail écrit a tous les droits pour la garder au départ du locataire sans justificatifs aucun alors que j'ai toujours payé mes loyers ? Je suis désolée mais sans justificatifs moi j'appelle ça du vol ... Si je n'avais pas payé ma caution il ne m'aurait pas laissé louer son appart donc c'est un abus non ? Est-ce qu'il m'aurait fallu rester dans l'appart jusqu'à ce qu'il me la rende pour que le contrat verbal soit toujours en cours ? Nous avons acheté une maison je n'avais pas vraiment les moyens de payer double loyers et si nous avions dû aller en justice ça aurait pris du temps alors je ne vois vraiment pas le recours pour un locataire dans ma situation d'après vos dires ...

[Delpeuch]

Sans justificatif : Non. Dans tous les cas, le bayeur ne peut pas garder un dépôt de garantie sauf s'il justifie de dégradations imputables au locataire.

Mais dans votre cas, ce que j'ai voulu préciser est que le fait que le bail soit oral, donne au bailleur le droit, au même titre qu'un bail écrit, de vous imputer les dégradations si celles-ci sont réelles.

Si votre recours est le TI. Ce dernier jugera si le bailleur avait raison ou non de vous faire une retenue sur le dépôt de garantie.

[Kytel]

Merci bien à tous les deux en tout cas pour avoir pris le temps de me conseiller. Je vous tiendrais au courant