compromis de vente + prb de voisinage

[Kerphi]

Bonjour,

Moi et ma femme avons signé le compromis de vente d'une maison en novembre dernier.
Les 7 jours de rétractation sont passés.
Nous avons envoyé dans les 10 jours après signature la promesse de prêt mais nous n'avons pas encore envoyé l'offre de prêt qui est acceptée par la banque (les 40 jours sont donc largement écoulés).

Il y a quelques semaines, nous nous sommes aperçu d'un gros problème de voisinage avec les mitoyens de cette maison. Nous avons fait notre enquête et tout ce que nous avons trouvé nous inquiète vraiment :
- famille vivant la nuit et très bruyante
- cette famille est propriétaire
- père alcoolique et violent (c'est déjà battu avec la police) et ne travaillant pas
- des mains courantes et des amendes ont déjà été retenus contre eux (mais aucune plaintes)
Ce problème nous a été caché par les vendeurs : nous avions posé la question de la gène des voisins pendant la visite et ils avaient clairement répondu que ces voisins ne sont pas problématiques.
Hors maintenant nous nous doutons qu'ils souhaitent vendre la maison à cause de cela.

Tout cela nous a fait réfléchir et nous ne voulons plus acheter.
Comment faire ?
Pouvons nous annuler le compromis en faisant jouer la clause suspensive du délai des 40 jours que nous n'avons pas respecté ?

Merci d'avance pour toutes vos réponses.

[Abrill]

Malheureusement vous êtes engagé sauf à perdre votre dépôt de garantie. Il faudrait essayer de jouer sur l'offre de prêt (si vous connaissez bien votre banquier) mais cela n'est pas trés légal.

[Kerphi]

Merci beaucoup pour cette réponse rapide.

La solution du banquier est difficilement envisageable car nous et notre banque somme incapable de justifier le refus de prêt : nous avons un gros apport personnel et nous avions prévu une grande marge pour ne pas avoir de problème a ce niveau.
Si nous choisissons cette voie, doit on être capable de nous justifier ? car je suppose que les vendeurs pourraient nous attaquer et prouver que nous avons refusé le prêt volontairement.

L'autre solution à laquelle nous réfléchissons est le faite d'annuler le compromis pour la cause du dépassement du délai d'obtention (40 jours) de notre prêt.
En effet, notre assurance ayant traîné, nous n'avons eu l'accord de notre prêt par la banque que bien après les 40 jours qui sont maintenant écoulés depuis longtemps.
Pouvez vous nous dire ci cette idée tient la route ?

J'ai recopié les paragraphes de notre compromis concernant cette clause avec en gras les passages qui me semblent importants :

G - DUREE et REALISATION de la CONDITION SUSPENSIVE

La durée de validité de la présente condition suspensive est fixée ci-contre, étant entendu que, conformément à l'article L 312-16 du code de la consommation, elle ne peut être inférieur à 30 jours à compter de la date de signature du présent acte :

Durée : 40 jours

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l'acquéreur aura obtenu, dans le délai fixé ci-avant, un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies au paragraphe D.

H - PROROGATION EVENTUELLE de la DUREE

Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur.

J - NON REALISATION de la CONDITION SUSPENSIVE

Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe G, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe K, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre.

Dans ce cas, tout versement effectué par l'acquéreur lui sera immédiatement et intégralement restitué.

En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre.

Dans cette éventualité, l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice cause par cette faute et le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui sont confiés que d'un commun accord entre les parties ou en vertu d'une cécision de justice devenue définitive.

K - RENONCIATION à la CONDITION SUSPENSIVE

Si l'acquéreur décide de renoncer à la présente condition suspensive, soit parce que le montant total des prêts offerts est inférieur à celui des prêts sollicités, soit pour des raisons de pure convenance personnelle, il devra le notifier au vendeur et / ou au mandataire avant l'expiration du délai fixé au paragraphe G.

Cette notification, formulée par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, devra obligatoirement contenir la mention manuscrite prévue par l'article L 312-17 du code de la cosommation.

Merci beaucoup pour tous les conseils et idées que vous nous apportez.

[Titusone]

Bonjour,

Je suis sensibilisé par votre problématique car nous avons acheté une maison ( après avoir vendu) il y a six mois. Nous avons pris lors de nos démarches ttes les précautions nécessaires, notament en terme de voisinage immédiat et évolutions locales futures ( POS...).
Il semblerais que vous vous soyer précipité un peu pour signer le compromis de vente. Je vous cite :

" Il y a quelques semaines, nous nous sommes aperçu d'un gros problème de voisinage avec les mitoyens de cette maison. Nous avons fait notre enquête et tout ce que nous avons trouvé nous inquiète vraiment :"

Maintenant comment sortir de l'impasse ? Effectivement, trouver un artifice avec une close d'annulation pour annuler le compromis serais le meilleur moyen d'en sortir par le haut.
Si vous pouvez avancez une clause contactuelle recevable, jouez en et ne surestimez pas votre vendeur, la demande est toujours + forte que l'offre... et au pire, mais il faut rester positif, il vaudrait mieux perdre les 10% que de vivre pendant des années auprès de cas sociaux qui vous pourriraient la vie.

Bonne chance, et à l'avenir prenez le temps de prendre TOUS les critères d'achat en compte...

[Abrill]

Vous avez pu vous rapprocher de votre notaire afin de faire annalyser cette clause sinon il faudrait l'avis de VERONIK sur ce site qui établi des compromis.

[Protis]

Un point n'est pas clair dans votre message initial : pourquoi les 40 jours sont-ils dépassés? La banque vous a-t-elle donné son accord dans ce laps de temps et à quelle date exactement ? Si le dépassement est de votre fait (non retour de l'offre de prêt signée), vous ne pouvez pas vous prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive . La vente sera alors considérée comme parfaite et le vendeur pourra vous contraindre à signer l'acte authentique et à défaut demander des dommages et intérêts. C'est ce qui ressort du compromis que vous avez signé.

[Kerphi]

Merci à tous pour toutes vos réponses et votre soutient!

à Titusone :
En effet, nous nous en voulons beaucoup de ne pas avoir eu le reflex de vérifier nous même le voisinage... Nous pensons également que le mieux pour notre vie et notre équilibre moral future est de payer les 10%... Cependant nous cherchons des alternatives moins onéreuses.

à Abrill :
Merci du conseil, je vais contacter Véronik pour lui demander son avis.

à Protis :
Dans les 40 jours, ou plutôt dans les 20 jours, nous avons fourni un justificatif de demande de prêt à notre notaire (comme quoi nous avons bien fait les démarches à la banque).

L'offre de prêt, quand à elle, a tardé car la banque ne pouvait pas l'éditer tant que l'assurance n'avait pas donné son accord.
A l'heure d'aujourd'hui, les 40 jours sont écoulés depuis longtemps et nous n'avons toujours pas signé l'offre de prêt mais la banque devrait l'éditer dans les jours qui viennent. Nous n'avons donc pas pu remettre au notaire cette offre de prêt signée.

[Protis]

Il a été jugé que le dépassement de la période de régularisation de prêt indiquée dans la condition suspensive n'était pas un motif de nullité de la vente.

Je crains donc que vous ne puissiez vous appuyer sur cet élément pour annuler la vente. D'ailleurs, cette condition suspensive n'est là que pour la protection du vendeur, pas pour celle de l'acheteur.

[Kerphi]

Merci Protis pour le signalement de cette jurisprudence. Je ne savais pas.

Par ailleurs, si nous décidons de payer les 10% pour annuler la vente, les vendeurs peuvent ils nous forcer à acheter quand même, par la voie de la justice par exemple ?

[Protis]

Cela ne pourrait se faire qu'avec l'accord du vendeur. Si le vendeur refuse de vous libérer en contrepartie de l'abandon par vous du dépôt de garantie, il pourra vous contraindre à venir signer l'acte de vente par une procédure.

En supposant que le vendeur accepte, il restera la question de la commission de l'agent immobilier, car celui-ci ne manquera pas de vous la réclamer.