Preuve paiement loyer

[Defus]

Bonjour,

A quel titre, le bailleur, déclarant ne pas avoir reçu le règlement du loyer du par un locataire (ce dernier contestant cette situation et prétend l'avoir réglé en espéce), peut engager une action en justice sans avoir à en apporter la preuve (principe qui s'impose à tout "demandeur" dans le cadre d'une action en justice) ?

Merci de vos infos.

[M. Declercq]

Bonjour ;

Je fais suite à votre quesion recemment posée sur ce forum.

En liminaire, il convient de vous préciser qu'avant de saisir la Justice (Tribunal d'instance), vous devez préalablement faire commandement de payer à votre locataire. C'est seulement après deux mois, suivant commandement de payer demeuré infructueux que vous pourrez saisir le Tribunal d'instance afin que votre locataire soit condamné à vous payer les arriérés de loyer, outre de devoir quitter les lieux (expulsion).

Pour le commandement de payer, il vous faut saisir un huissier de justice.

Vous n'avez pas besoin de prouver que les loyers n'ont pas été acquitté.

Dans un premier temps,je vous conseille de mettre le locataire en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, d'avoir à vous payer la somme de xxxx au titre des échéances de loyer du xx au xxx, restaient impayées à ce jours. Si aucune réponse de vous est faite dans les deux moins suivants, vous pourrez prendre la décision de faire jouer, s'il y a lieu, la clause de résolution du contrat qui est normalement prévue dans le bail et si besoins est, faire valider cette résolution par le Tribunal d'instance.

Vous trouverez ci-dessous une décision récente qui pourra vous éclairer sur le principe de la procédure en expulsion (attention, la legislation n'est pas la même pour toutes les locations) ici, seul le principe général est à retenir (preuve paiement des loyes et procédure d'expulsion) :

Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 16 juin 2004Rejet
N° de pourvoi : 03-11383
Inédit

Président : M. WEBER



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS




LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :






Sur le moyen unique :




Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 26 avril 2002), que, par acte notarié du 10 août 1992, Mme X... Y... a fait l'acquisition d'un terrain ; qu'il était fait mention dans cet acte de l'occupation sans titre de M. Z... ; que, par acte du 16 novembre 1999, Mme X... Y... a mis en demeure M. Z... d'acquitter les loyers demeurés impayés depuis le mois d'avril 1993 ; que, par acte du 26 janvier 2000, elle lui a délivré un congé pour le 26 juillet 2000 portant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, puis l'a assigné en validation de ce congé ainsi qu'en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux ;


Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen, que les dispositions de l'article 9 du décret du 30 septembre 1953, qui supposent la délivrance d'un congé à la date d'expiration du bail et donc la détermination de la date et de la durée du contrat liant les parties, ne sont pas applicables dans l'hypothèse d'un bail purement verbal, lequel ne peut donner lieu qu'à une résiliation judiciaire dans les termes de l'article 1184 du Code civil ; qu'en constatant en l'espèce la résiliation du bail commercial liant M. Joseph Z... à Mme Béatrice A... B... C..., épouse X... Y... , à la date du 26 juillet 2000 au défendeur, par l'effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 26 janvier 2000, après avoir constaté que ce bail était purement verbal, la cour d'appel a violé par fausse application les dispositions susvisées du décret du 30 septembre 1953 et par refus d'application celles de l'article 1184 du Code civil ;




Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. Z... prétendait occuper le terrain acquis par Mme X... Y... le 10 août 1992 depuis 1968 en vertu d'un bail verbal que lui avait consenti l'ancien propriétaire pour 250 francs par mois, ce dont il résultait que le bail avait une durée supérieure à neuf ans, et que l'existence et la nature commerciale de ce bail résultait en outre des différents courriers émanant de M. Z... et de la reconnaissance par Mme X... Y... de la qualité de locataire de ce dernier à qui elle avait fait délivrer un congé en application de l'article 9-1 du décret du 30 septembre 1953, et retenu que M. Z... ne fournissait pas la moindre preuve du paiement des loyers dus depuis le mois d'avril 1993, malgré la mise en demeure qui lui avait été adressée le 16 novembre 1999, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé pour refus de renouvellement délivré par Mme X... Y... à M. Z... , donnant pour motif grave et légitime le non-paiement des loyers malgré une mise en demeure, était valable et, souverainement retenu, eu égard à la gravité des manquements imputables à M. Z... qu'elle avait constatés, qu'il était fondé et entraînait la résiliation du bail du 26 juillet 2000 ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;




PAR CES MOTIFS :




REJETTE le pourvoi ;




Condamne M. Z... aux dépens ;




Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille quatre.

[Defus]

Je vous remercie pour ces infos.
Toutefois, ma demande était aussi orientée sur la "charge de la preuve" qui incombe à tout demandeur pour faire valoir ses droits.

Existe-t-il un texte qui précise que dans le cas évoqué, le demandeur n'a pas à prouver qu'il n'a pas encaissé de loyer ? et donc, que le défendeur a l'obligation de justifier ce qu'il avance (par la production de quittance par exemple) ;
principe contraire à l'article 1315 "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver".

[Defus]

Finalement, est-ce tout simplement ce même article 1315 C.C. ? :
«Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation». Art 1315 du Code Civil.

[M. Declercq]

Re-Bonjour ;

Tout à fait.

Vous, le bailleur, vous pouvez facilement prouver l'obligation du locataire à payer son loyer, notamment en mettant en exergue le bail.

Quant au locataire, s'il se prétend libérer de son obligation de paiement du loyer, il doit en justifier.