vente d'un terrain

[Gibusbis]

Nous avons signé un compromis pour l’achat d’un terrain. Le terrain fait partie d’un lotissement et a été borné par un géomètre. En visitant, le terrain nous avions vu que le voisin avez réalisé un terrassement (décaissement de 3m de profondeur) à proximité de la limite d’emprise. Nous avions constaté que le terrassement du voisin respecté les bornes du géomètre mais nous n’avons pas vu qu’entre les bornes le terrassement rentré de 80cm dans le terrain sur 20m de longueur. Comme les deux bornes sont distantes de 40m et que la végétation sur le terrain ne permettait pas de voir les bornes à distance, nous avions conclu que le voisin avait respecté la limite d’emprise. Le propriétaire s’est bien gardé de nous dire qu’il manquait du terrain !
Une fois le permis de construire fait, nous avons voulu regarder l’implantation de la maison et mesurant nous nous sommes aperçus qu’il manquait du terrain !
Nous avons fait immédiatement une lettre au notaire en indiquant qu’on voulait que la géométrie et la surface du terrain définies dans le compromis soient garanties.
Le propriétaire ne veut rien savoir, il veut nous obliger à acheter le terrain tel qu’il a été vu au départ.
Le voisin ne veut pas faire de travaux pour restituer le terrain car ça fait plus de deux ans qu’il a fait le terrassement.

Peut on considérer que c’était un vis caché par le propriétaire ?
Si on casse le compromis on doit donner 9500€ de dédommagement au propriétaire !
Quelle solution avons-nous ?

[Rac8]

Bonsoir,

Le problème est que les bornes ont été posées : votre vendeur a fait les choses correctement...Il faut se retourner contre le voisin empiétant sur votre parcelle !! car c'est lui qui est fautif et qui s'accapare votre terrain !

Il faut déjà lui faire une mise en demeure de restitution de terrain, puis aller en justice si il n'obtempère pas...Qu'il ne veuille pas faire ce qu'il faut est une chose, mais vous POUVEZ RECUPERER votre parcelle !!! Cela prendra un peu de temps...

[Gibusbis]

Ce ne serait pas plutôt au vendeur de régler son problème de voisinage avant de procéder à la vente ?
Nous souhaitons casser le compromis pour les raisons suivantes :
- le vendeur nous a caché qu'il manquait du terrain
- la surface du terrain n'est pas conforme à la surface définie dans le compromis
- Le terrain n'est pas libre de toute occupation quelconque (clause du compromis).

Est que nous aurons gain de cause avec ces trois arguments ?

[Marsu]

Le compromis ne comporte pas de clause de garantie sur le terrain (et notamment sa surface) ?

[Marieke]

Il faut voir avec Le Notaire j'espère que vous avez le vôtre !
Il faut mettre en demeure le vendeur de délivrer le bien conformément au compromis , les terrains de lotissement étant obligatoirement bornés pour ne pas qu'il y ait de contestation, cela fait partie des règles de l'achat d'un terrain de lotissement sinon c'est la clause des 1/20 de différence qui s'applique...et il est rare qu'on la dépasse
Basez vous là-dessus...vous avez de la chance car cela ne fonctionne pas pour un terrain normal..
Le vendeur doit exiger du voisin la restitution du terrain par exemple par un échange de terrain, c'est toujours possible...en attendant vous refusez de signer la vente ..faites un avenant au compromis.

[Rac8]

La contenance est là, car les bornes ont été posées...par contre, si la surface délimitée par les bornes n'EST PAS la même que celle portée au compromis, là, oui, il y a pb mais seulement si la contenance est diminuée de au moins 1/20 éme

CODE CIVIL / Article 1619
Dans tous les autres cas,
Soit que la vente soit faite d'un corps certain et limité,
Soit qu'elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,
Soit qu'elle commence par la mesure, ou par la désignation de l'objet vendu suivie de la mesure,
L'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire.

C'est l'empiètement du voisin qui pose pb et là, votre vendeur n'y est pour rien (normalement )...

A confirmer par d'autres
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Bon, bah voilà ! le temps de rédiger ma bafouille...vous avez d'autres avis ! merci

[Marieke]

Non RAC tu as raison aussi pour l'emplacement des bornes , mais un bornage te garantit ta surface et les distances donc là il y a empiètement caractérisé , c'est au vendeur de règler le problème et non pas à l'acheteur de subir les désagréments d'une procédure par un fait découvert entretemps ..
Par contre concernant la maison voisine où en est la construction , juste le trou ?
Soit elle est déjà construite en limite ou non ....vous parlez de terrassement si ce n'est pas la maison qui est en limite vous récupérez le terrain ...
C'est simple il refait le terrassement il est en tort...pour atteinte du droit de propriété article 545 du Code Civil...il faudrait voir si en tant que titulaire du compromis vous pouvez agir ...sinon votre vendeur est tout à fait en droit de l'exiger par mise en demeure déjà du voisin !

Article 545
Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

[Véronik]

Voyez ces 2 liens

http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=124

http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=1875

[Marieke]

Cela confirme mes propos,c'est un cas particulier pour les lotissements....
Le bornage étant obligatoire...et les textes de loi régissant le terrain concerné étant automatiquement indiqués au compromis