Achat d'un bien immobilier sans etre marié

[Lovely]

Bonjour,

Avec mon concubin (nous ne sommes pas mariés, ni pacsés) nous avons une fille en commun. Lui de son coté a une fille d'une précédente union. En aout nous projettons d'acheter un bien immobilier ensemble. Nous avons signé une promesse de vente.
Nous souhaiterions savoir comment nous protéger en cas de décès d'un des deux acheteurs. Nous avons entendu parler de la "tontine". Comment protéger nos enfants? Quels seront les droit de l'enfant de mon concubin dans le cas où une "tontine" serait établie ?

Virginie

[Tiboue]

La meilleure solution est le mariage si vous voulez vous protéger.
Il va falloir choisir soit vous protéger le couple soit les enfants vous ne pouvez pas protéger les deux.

[Véronik]

Posté par Lovely

Bonjour,

Avec mon concubin (nous ne sommes pas mariés, ni pacsés) nous avons une fille en commun. Lui de son coté a une fille d'une précédente union. En aout nous projettons d'acheter un bien immobilier ensemble. Nous avons signé une promesse de vente.
Nous souhaiterions savoir comment nous protéger en cas de décès d'un des deux acheteurs. Nous avons entendu parler de la "tontine". Comment protéger nos enfants? Quels seront les droit de l'enfant de mon concubin dans le cas où une "tontine" serait établie ?

Virginie

Achat d’un bien immobilier entre concubins

et volonté de « laisser » le bien au survivant

1/ L’acquisition en indivision

• Avec donation de l'usufruit par testament au concubin

Lors du décès de Concubin 1, Concubin 2 doit supporter les droits de succession de l’usufruit, qui sont des droits lourds ( 60%) puisque entre « étrangers »

• Avec donation du droit d'usage et d'habitation inclus dans l’acte d’acquisition

Cette solution ne donne pas lieu à taxation, mais le concubin survivant ne possédant qu’un simple droit d’usage et d’habitation, le perdra s’il ne demeure plus dans le bien


2/ L’acquisition en démembrement croisé

2.1/ acquisition en direct

Le bien acquit, est virtuellement partagé en 2 parts, achetées réciproquement par :
Concubin 1 pour 50% de la NP de la partie 1 et 50% de l’USU de la partie 2 et
Concubin 2 pour 50% de la NP de la partie 2 et 50% de l’USU de la partie 1

Via le principe de la consolidation, au décès de Concubin 1, Concubin 2 devient plein propriétaire de la partie 2 du bien, et conserve son USU sur la partie 1.
Le tout sans incidence fiscale.

Au décès de Concubin 2, les héritiers retrouvent la PP de chacun des deux concubins, celle de Concubin 2 sur la partie 1 et celle de Concubin 1 par consolidation sur la partie 1

2.2/ acquisition via une SCI

Création d’une SCI à laquelle chacun apporte la nue propriété de sa part de l’immeuble tout en en conservant l’usufruit.

Insérer dans les statuts une réversion de l’usufruit au profit du survivant des deux associés lequel deviendra alors l’usufruit sur la totalité ce qui lui permettra de rester dans les lieux

La SCI (et donc les associés/héritiers réciproques) recouvrera la pleine propriété qu’au décès du second, par la consolidation

3/ L’acquisition en Tontine

Dans le cadre d’un achat immeuble en Tontine, au décès du premier le survivant devient seul propriétaire de la part laissée par le défunt, ce qui écarte formellement les héritiers du défunt.

Cette « transmission » est taxée à hauteur de 60% au titre des droits de succession en ce qui concerne des concubins, ceux-ci n’ayant pas de lien de parenté reconnu fiscalement (ni civilement)

Précision : Seuls les droits de mutation à titre onéreux sont dus, si et seulement si l'immeuble est la propriété et résidence principale des 2 seuls concubins, et que la valeur de l’immeuble est inférieure à 76000 euros

[Véronik]

Complément sur post précédent

J’attire votre attention sur les éventuels dangers de la tontine ….

Outre le passage que je vous ai déjà joints, ici reproduit « Seuls les droits de mutation à titre onéreux sont dus, si et seulement si l'immeuble est la propriété et résidence principale des 2 seuls concubins, et que la valeur de l’immeuble est inférieure à 76000 euros »
Une décision de la cours de Cass / Civ du 10 mai 2007 a requalifié une acquisition tontinière en donation déguisée, en l’occurrence, une grande différence d’age et la santé précaire d’un des concubins a été invoquée par ses héritiers, qui ont réussi à faire annuler l’acte tontinier, et à réintégrer le bien immeuble dans la succession …. cette jurisprudence, commentée est accessible sur Net-Iris, dans la veille juridique