Ce que vous souhaitez faire est tout à fait illégal et contraire à la Loi de Cohésion sociale dite Loi Borloo qui régit les meublés depuis Janvier 2005j'en cite un grand extrait car j'ai donné le lien pas moins de 4 fois aujourd'hui et les autres aussi ....et il semble que ce n'est pas suffisant ...
La loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite Loi Borloo)
L’article 115 de la Loi de Cohésion sociale du 18 janvier 2005 vient modifier l’article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation, en proposant une réglementation de la location meublée plus protectrice des intérêts du locataire. Cette mesure conduit globalement à rapprocher le régime des locations meublées à celui des locations vides.
Applicables depuis le 20 janvier 2005 (pour les nouveaux contrats de bail souscrits ou les renouvellement postérieurs à cette date), les principales incidences des mesures apportées par cette loi touchent essentiellement les contrats de location meublée qui constitue la résidence principale du locataire, et s’imposent principalement aux propriétaires.
Il faut ajouter que toutes dispositions contraires à ce texte, seraient illégales. Ce qui met fin aux abus, que la législation souple rendait possible. (Exemple : clause selon laquelle le locataire ne pouvait pas quitter le logement au cours du bail).
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L’obligation d’un contrat écrit
Jusqu’ici, le contrat de bail par écrit n’était pas obligatoire même si vivement conseillé par les professionnels. Selon l’article L 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, dans sa nouvelle rédaction : « Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. »
Le contrat de bail écrit est donc rendu obligatoire dans une certaine mesure, puisqu’il est désormais exigé dès que le logement loué constitue la résidence principale du locataire. A défaut, un contrat oral reste possible, même si cette situation n’est pas recommandée. Il faut savoir qu’en l’absence de toute convention ou clause particulière, les relations bailleur / locataire sont régies par le code civil (Article 1714 et suivants).
La liste des meubles laissés à la disposition du locataire doit être tenue dans un inventaire et annexée au contrat de location. Cette formalité conserve toute son importance, puisqu’on peut imaginer qu’un logement succinctement meublé et dont le contrat ne serait pas pourvu d’inventaire, pourrait être requalifié en location vide, et se trouver ainsi assujetti à la loi de 1989.
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La durée minimum du contrat Dorénavant, tous les baux signés doivent avoir une durée minimum d’un an.
A l’expiration, le bail sera tacitement reconduit pour une durée équivalente et aux mêmes conditions.
Le propriétaire pourra néanmoins proposer au locataire des modifications pour le nouveau contrat, à l’occasion du renouvellement concernant le montant du loyer, ou la nature de la chose louée, à la condition que le locataire en soit averti trois mois avant la date de fin du contrat.
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La durée minimum du préavis
A l’expiration du bail d’un an, le propriétaire-bailleur qui souhaite donner congé à son locataire, doit l’informer de ses intentions, trois mois avant l’expiration du bail. Il est à noter que le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception du congé par le locataire, conformément à l’article 1315 du Code civil. Le locataire doit avoir signé l’accusé de réception du courrier avant le début du délai de préavis. A défaut, le congé sera nul et le bail automatiquement reconduit.
Le locataire, quant à lui, conserve la possibilité de quitter le logement à tout moment (même avant le délai d’un an), sous réserve de donner un préavis d’un mois à son bailleur.
Concernant les modifications apportées au contrat, celles-ci doivent avoir lieu au moment du renouvellement du bail, et proposé dans un délai de trois mois avant la fin du contrat.
La fixation du loyer demeure libre, mais il ne peut être augmenté qu’au moment du renouvellement du bail, et seulement en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction.
Cependant, le propriétaire n’a aucun compte à rendre pour fixer le montant du loyer, lors de la conclusion du bail avec un nouveau locataire.
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L’obligation de motiver le congé
Le congé prononcé dans l’hypothèse du non renouvellement du bail par le propriétaire–bailleur doit être motivé.
La motivation du propriétaire doit s’inscrire dans des hypothèses plus restreintes :
- reprise du logement pour occupation personnelle ou par sa famille ;
- reprise du logement pour vente ;
- reprise pour motif sérieux ou légitime, c'est-à-dire l’inexécution des obligations du locataire telle que le défaut d’assurance locative, le défaut de paiement des loyers, le mauvais comportement adopté en copropriété (nuisances), ou le manque d’entretien flagrant du logement.
Concernant le non-paiement du loyer du locataire, le bailleur a la possibilité de se garantir contre la situation d’insolvabilité de son locataire en exigeant une caution à l’occasion de la conclusion du bail, ou de souscrire à une assurance loyer-impayés.
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La résidence principale du locataire, comme critère d’application des nouvelles dispositions
Seules les locations meublées occupées à titre de résidence principale sont concernées par les nouvelles dispositions. Quand le logement constitue la résidence principale du locataire, il n'est plus nécessaire de demander une autorisation à l'administration pour transformer une location vide en location meublée.
Il est vrai que le principe de la location meublé est surtout adopté par un type de population en transit, tel que les étudiants, les cadres mutés pour raison professionnelle, les jeunes couples en cours d’installation, ou les personnes divorcées. Dans ce cas, difficile d’apprécier la résidence principale du locataire.
La jurisprudence permet de dégager quelques indices pour apprécier la qualification de résidence principale :
- la durée effective d’occupation du local
- les attaches familiales
- le lieu d’exercice de la profession
- le lieu de paiement des impôts sur le revenu
La situation de l’étudiant
Les étudiants sont considérés comme ayant leur domicile principal à l’adresse de la location, même s’ils sont fiscalement rattachés à leurs parents.
En effet, selon les termes de la réponse ministérielle du 30/11/2004, la résidence principale est «un logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s'il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents ».
En revanche, si l’étudiant ne souhaite pas conserver son logement durant l’été, il ne sera pas soumis à la nouvelle réglementation issue de la loi de cohésion sociale.
Faculté de réduire la durée d'une location meublée aux étudiants (art. 33 / CCH :art. L. 632-1)
Les contrats de location de logements meublés doivent respecter un minimum de conditions depuis la loi de cohésion sociale. Le bail doit notamment être d'une durée d'un an et il est reconductible par tacite reconduction. Cette mesure à peine entrée en vigueur (20 janvier 2005) est modifiée pour permettre au bailleur de louer à des étudiants pendant la période universitaire et sous forme de location saisonnière pendant la période estivale. Lorsque la location sera consentie à un étudiant, la durée du bail pourra être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite sera inapplicable.
En revanche la possibilité de déroger à la règle de surface minimum de 9 m2 lorsque le logement concerné aurait été mis en location par l'intermédiaire d'une association d'insertion ou d'un centre régional des œuvres universitaires et scolaires (CROUS) qui avait été adoptée dans le cadre de la loi de cohésion sociale avant d'être accidentellement abrogée par la loi sur les territoires ruraux a été abandonnée dès la première lecture du projet de loi sur le développement des services à la personne.
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Bail 12 mois ferme pour studio meuble 
et les étudiants comptent là -dessus pour leur budget)
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