Contrat de Gérance, départ de locataires et problèmes.

[Sam971]

Bonjour.

Cela fait plus d'un an que je n'ai pas fait appel à vous, mais me revoici pour un problème soudain, et qui demande, je crois une réaction rapide.

Tout d'abord, pardonnez moi: je vais être un peu long, mais c'est pour essayer de vous exposer le plus clairement et le plus complètement possible le problème d'emblée.

Mon épouse et moi avons fait construire une maison en 1995 dans la proche banlieue d'Angoulême. Pour faire court, maison de 450 m² de surface de plancher, prestations de haut de gamme (pierre naturelle au sol, aspiration centralisée, faïences et sanitaires haut de gamme, décoration, comme appliques murales idem, 5 chambres avec salle de bain particulière, garage 2 voitures, roberie, arrière cuisine, alarme avec télésurveillance etc...) sur un terrain arboré de 9 500 m². Le tout à 15 mn du centre ville.

Pour des raisons de santé qui m'ont fait perdre mon emploi, nous sommes partis en Guadeloupe fin 2000. De 2001 à 2003, la maison a été "louée" par faveur et pour un loyer modique à l'ancienne nounou de nos enfants, le temps qu'elle fasse construire sa propre maison.

A son départ, nous avons signé un contrat de gérance (sans exclusivité) avec une agence immobilière, pour la mettre en location. Compte tenu de notre éloignement, nous avons pris toutes les garanties pour qu'il y ait un contrôle de l'état de la maison, une assurance pour le paiement des loyers, que l'état des lieux initial soit réalisé par un huissier, etc... A l'entrée des locataires, un certain nombre de travaux nous ont été demandés par les locataires, et qui nous paraissant relativement justifiés, ont été effectués à nos frais, tout comme nous avons fait face à toutes nos obligations de propriétaires (entretien chaudière...) avec ponctualité.

De nombreuses irrégularités dans le paiement du loyer ont été constatées durant ces quatre ans, dont je me suis assez sèchement inquiété auprès de l'agence chargée des recouvrements (jusqu'à deux mois de retard à plusieurs reprises). L'agence a fait alors état de problèmes familiaux des locataires. Etant relativement compréhensif, voire parfois naïf, je n'ai pas voulu intervenir rudement à ces occasions, dans la mesure où les loyers étaient finalement réglés.

Les locataires ont donné leur congé en temps et heure, par un courrier à l'agence dont nous n'avons jamais eu copie. La date de départ était fixée au 22 septembre.

Début septembre, m'inquiétant du non paiement du loyer d'août, j'ai reçu un mail daté du 18/09 (soit 4 jours avant la fin effective du bail) en provenance de l'agence me demandant l'autorisation d'utiliser la caution (2 mois de loyer, restés en possession de l'agence) d'en utiliser une partie pour le paiement du loyer. Après contact téléphonique au cours duquel il m'a été formellement affirmé que la maison était en parfait état "et même mieux entretenue que lors de l'entrée des locataires", j'ai donné mon accord verbal.

La remise des clés et codes d'alarme n'a été effective que le 26/10, avec un état des lieux griffonné par l'agence, sans huissier, dont j'ai eu copie par mail. Parallèlement, et ce alors que des dégradations dont je parlerai plus tard, étaient constatées, le reliquat de la caution a été utilisé pour payer le loyer, prorata temporis, du loyer de septembre, et la somme restante restituée au locataire sans mon accord.

Ce qu'il faut bien appeler l'état des lieux de sortie (griffonné, comme je l'ai dit par l'agence sur papier à entête) est le suivant:

- Chèque de reliquat de caution remis.
- Salle à manger: 2 appliques achetées et à poser, ampoules à remplacer. Oralement, par téléphone: les appliques sont identiques à celles du coin repas attenant mais différentes des appliques originelles. Précision: dans le coin repas, appliques de type Ikéa à une vingtaine d'euros, appliques originelles de la salle à manger (au nombre de quatre) d'artisan verrier ayant coûté, il y a une dizaine d'années aux alentours de 300 € pièce.
- Couloir: Plafonnier ne fonctionne pas. Il s'agit d'un plafonnier à allumage automatique déclenché par le passage d'une personne.
- Roberie. Les ampoules et les douilles ont disparu.
- Chambre 1: Plafonnier de la salle d'eau attenante remplacé par le locataire, sans raison invoquée.
- Chambre 2: Moquette à remplacer. Cette moquette a été remplacée (et était donc neuve) à l'entrée des locataires, et sur leur demande. 2 ampoules de la salle de bain attenante à remettre en place. Oralement, par téléphone, et non signalé sur l'état des lieux, fuite au niveau de la douche. Cette douche a été refaite fin 2004 pour la même raison, par un artisan plombier de mes amis, qui fait le suivi de la maison pour tout ce qui concerne la plomberie et le chauffage, et en qui j'ai toute confiance. La douche en question est, comme le reste du sanitaire de cette salle d'eau, le haut de gamme "Jacob Delafon," ligne Trocadéro, avec hydromassage encastré.
- Escalier: je cite "trou rebouché dans le mur, état d'usage". Après questions au téléphone, un enfant aurait trébuché dans l'escalier et aurait cassé le mur, en placo-plâtre, au bas et en face des marches. Sans dommage, heureusement pour l'enfant. Le problème, c'est que ce mur est constitué d'un doublage "double peau", soit deux plaques de placo de 13 mm d'épaisseur, et que comme ce mur soutient les éléments suspendus de la salle de bain, de l'autre côté, les rails, normalement espacés de 60 cm, ont été doublés, et sont donc à un intervalle de 30 cm, que des renforts (2 barres métalliques horizontales de 10 cm de large situées à environ 60 et 80 cm de hauteur) ont été intégrées dans ce mur. Qu'un enfant, ou un adulte, se prenne ce mur au point d'y faire un trou, c'est au minimum le SAMU.
- Les murs des chambres de l'étage ont été repeints et des traces de peinture subsistent sur les plinthes et revêtement de sol.

Je passe sur le reste, de moindre signification.

Avec tout cela, l'agence essaie de me dissuader de faire faire un état des lieux par huissier en arguant d'un changement de législation me laissant à ma charge la totalité de son intervention, et essaie de me dissuader également de toute action à l'encontre des locataires.

Mes impressions sont les suivantes:

1) l'agence a outrepassé ses prérogatives dans le cadre de la remise des clés et de l'établissement de l'état des lieux, a violé la loi, en abusant de ma crédulité en me faisant croire au parfait été des lieux avant même la constatation, et que toutes les tentatives et pressions effectuées à mon encontre pour me dissuader de pousser les choses plus loin sont extrêmement suspectes.

2) La nature des dégradations, ainsi que "les accidents" survenus à certains éléments de décoration, de "remplacements par le locataire" ou de disparition de douilles et ampoules me laissent à penser, d'une part, que certains dégâts ne sont pas dus à des accidents normaux de la vie courante, mais le résultat de confits personnels entre les locataires ( du genre violences lors de disputes entre époux), et également de vols délibérés lors d'un changement de lieu de vie, puisque comme par hasard les éléments disparus ne sont pas les éléments "Castorama" ou "Ikéa", mais des oeuvres d'artisans. Et qui plus est, situés à environ deux mètres de haut et donc difficiles à briser dans le cadre d'un comportement normal, même en cas de "méga teuf".

Je ne souhaite pas en rester là. Mais mon éloignement de 7000 km ne facilite pas les actions, et la profession de mon épouse (pharmacien hospitalier chef de service) comme la mienne (orthodontiste libéral) ne nous offrent guère la possibilité d'absences longues et répétées.

Je souhaite donc très vivement avoir vos avis et vos conseils sur la conduite à tenir, même s'il s'agit de m'expliquer que je suis parano, et que le mieux est de ne rien faire.

Je vous remercie vivement par avance.

Sam971.

[Golfy]

Mes impressions sont les suivantes:

1) l'agence a outrepassé ses prérogatives dans le cadre de la remise des clés et de l'établissement de l'état des lieux, a violé la loi, en abusant de ma crédulité en me faisant croire au parfait été des lieux avant même la constatation, et que toutes les tentatives et pressions effectuées à mon encontre pour me dissuader de pousser les choses plus loin sont extrêmement suspectes.

2) La nature des dégradations, ainsi que "les accidents" survenus à certains éléments de décoration, de "remplacements par le locataire" ou de disparition de douilles et ampoules me laissent à penser, d'une part, que certains dégâts ne sont pas dus à des accidents normaux de la vie courante, mais le résultat de confits personnels entre les locataires ( du genre violences lors de disputes entre époux), et également de vols délibérés lors d'un changement de lieu de vie, puisque comme par hasard les éléments disparus ne sont pas les éléments "Castorama" ou "Ikéa", mais des oeuvres d'artisans. Et qui plus est, situés à environ deux mètres de haut et donc difficiles à briser dans le cadre d'un comportement normal, même en cas de "méga teuf".

bonsoir sam

íl faut deja voir que vous avez mandaté l'agence pour gérer à votre place.

A partir de ce constat, l'EDL de sortie a été fait et signé de facon contradictoire (agence et locataire) ? dans ce cas, un autre EDL ne serait absolument pas recevable légalement, meme si fait par huissier

vous ne pouvez malheureusement pas vous retourner contre le locataire : c'est fini, l'histoire est réglée, justement par l'intervention de cette agence.

Parcontre, si vous estimez que l'agence n'a pas rempli son devoir de mandataire, vous pouvez l'attaquer (mais attention aux preuves solides dont vous devez avoir besoin) ... et vous pouvez aussi menacer d'une plainte auprès de la DGCCRF à leur encontre.

à votre place ? j'arrête le mandat puisque je ne pourrai plus avoir confiance dans cette agence. Ils n'ont pas gérés le pbl des impayés en professionels, il n'ont pas fait un bon EDL, bref, a part piquer leurs honoraires au passage .... il semble à la lecture que la location a été faite à une de leurs connaissances et qu'ils n'ont pas voulu trop intervenir contre ces locataires ... mais je me trompe peut-etre.

accumulez les preuves de leurs erreurs manifestes; cela vous servira de levier pour résilier le mandat si celui-ci n'arrive pas prochainement à écheance.

[Sam971]

Merci pour cette réponse rapide, mais qui malheureusement n'est pas faite pour me remonter le moral!!!

Un précision qu'il ne m'avait pas paru utile de donner dans ma question, mais qui a la lecture de votre réponse peut avoir un intérêt.

Dans le cadre d'une restructuration patrimoniale à but successoral (nous avons trois enfants), la maison dont j'ai parlé a été intégrée via une vente tout à fait légale par acte notarié, à notre SCI familiale. Avant la vente, les locataires, comme l'agence, ont été informée de ce projet. Le bail étant en cours de validité, et repris en l'état par la SCI, sans rupture ni modification des conditions contractuelles initiales, les locataires n'avaient pas droit de préemption, et ne se sont d'ailleurs pas manifestés.

L'acte a été signé, et la vente est donc effective, depuis le 12/09/2007. Donc avant les "faits". Le nouveau propriétaire, la SCI, n'a pas renouvelé le contrat de gérance en cours, et n'a pas été consultée en tant que nouveau propriétaire dans le déroulement de l'EDL, ni de l'utilisation de la caution. Même si j'en suis gérant, aucune décision en assemblée générale extraordinaire n'a été prise à ce propos.

Cela change-t-il la situation au regard des recours possibles? La procédure de fin de bail est-elle entachée de nullité?

D'autre part, l'EDL porte la mention manuscrite "sous réserve, compte rendu effectué à M. (moi)" au dessus des signatures.

Cordialement.
Sam971

[Golfy]

voilà qui résoud le pbl du mandat pour les suivants ...

mais puisque vous avez communiqué par mail concernant la sortie des locataires, c'est comme si vous aviez décidé de les laisser terminer leur mandat avec ce locataire. Mais vous auriez dû agir dès la vente pour leur retirer la gestion, ou du moins la prolonger le temps de la sortie ....

il faudrait mettre les choses au point le plus vite possible avec l'agence.
un peu tard maintenant, mais c'est un point à approfondir.

le "sous réserve" mentionné sur l'EDL n'a aucune valeur ! oubliez ce locataire ....

[Sam971]

Merci encore pour votre réactivité!

Je pensais que les conversations téléphoniques et les mails n'avaient pas de valeur juridique, contrairement, je crois, aux fax.

Cordialement,
Sam971.

[Rac8]

Bonjour,

J'ajouterai juste une chose : ôtez tout ce qui peut être volé, et qui a de la valeur...comme vos appliques, pour le prochain locataire. Ou, si ce n'est pas possible, en faire un descritptif extrêmement détaillé dans l'EDL d'entrée.

Dommage que je ne sois pas sur Limoges, elle me plaisait bien votre demeure

[Sam971]

Merci beaucoup pour vos conseils.

A vrai dire, pour ce qui concerne la situation géographique de la maison, si j'avais pu bénéficier de l'aide des petits hommes verts comme dans "La soupe aux choux", et de leurs soucoupes volantes, je l'aurais bien faite suivre, arbres compris, en Guadeloupe !!!!