bail commercial de fait?

[Dodbob]

bonjour,
Je loue des locaux commerciaux en tant que bailleur. Ceux ci ont été loués rapidement alors que le bail n'était pas signé. Depuis plusieurs mois, il y a discussion sur certaines clauses du bail.
Aucun loyer n'a été facturé, le preneur n'a donc actuellement rien versé même pas un dépôt de garantie.
Au cas où nous ne trouverions pas d'accord, y a t il un bail de fait (pour 9 années) ou pouvons nous demander à l'occupant de quitter les lieux sans aucun dédommagement et en règlant les mensualités dues.

Merci pour vos commentaires

[Vero1901]

on ne s'improvise pas bailleur du jour au lendemain... surtout pour un bail commercial ... bref, contactez tres vite un avocat ou un notaire pour vous faire assister

Parce que la, je me demande si votre "locataire" ne pourrait pas faire valoir un bail oral Paie-t-il les charges courantes (taxes, TEOM etc...) ? J'imagine qu'il a du souscrire aupres d'un fournisseur d'energie et de communication... donc, il pourra AU MOINS pretendre que vous lui avez preté gracieusement ce local...

Vous n'auriez JAMAIS du le laisser entrer dans les lieux sans bail signé... parce que, maintenant, pour l'en deloger... je crains que ce soit plus complique que ce que vous croyez

[Nihilscio]

Si le preneur est commerçant et exerce une activité commerciale dans votre local, il est titulaire d'un bail commercial, verbal à défaut d'être écrit. Ce bail est d'une durée minimale de neuf ans à l'issue desquels le preneur a droit soit au renouvellement du bail pour la même durée, soit à une indemnité d'éviction dont le montant est égal à la valeur de son fonds de commerce.

S'il n'est pas commerçant, c'est moins grave, mais quoi qu'il en soit, il n'est entré par effraction, il est titulaire d'un bail verbal. Il faut absolument que vous vous accordiez avec le preneur sur les termes de ce bail. En attendant, commencez par demander une indemnité d'occupation raisonnable.

Faites appel à un avocat spécialisé.

[Nihilscio]

La situation est grave...

Vous êtes condamnés à vous entendre. Vous auriez peut-être la tentation de faire arrêter judiciairement les clauses du bail, mais cela n'est possible que sous le régime très protecteur des baux d'habitation. Dans le cas d'un bail commercial, tout au plus vous pourriez faire reconnaître que le régime des baux commerciaux s'applique de droit et faire fixer le montant du loyer à une valeur locative à déterminer selon la procédure prévue par ce régime. Pour le reste, vous devez vous entendre avec le preneur car le juge ne peut que rechercher quelles sont les communes intentions des parties, il ne peut se substituer à elles.

Mais elle n'est peut-être pas désespérée...
dans la mesure où, bien qu'en désacccord, vous êtes tout de même chacun de bonne foi.

Cette bonne foi implique que vous êtes d'accord sur :
- la location du local conformément à sa destination pour l'exercice de l'activité exercée par le preneur,
- un montant du loyer au prix du marché en fonction de l'usage qui est fait du local,
- l'acceptation des clauses généralement stipulées dans une situation semblable.

C'est déjà beaucoup et devrait permettre de trouver une issue raisonnable si chacune des parties agit de bonne foi et avec bon sens. Le blocage de la situation actuelle s'explique probablement par l'inexpérience des deux parties en la matière. Le bon sens ne commanderait-il pas alors de considérer que si l'on se sait pas faire, il faut faire faire par un tiers compétent ? Ce serait en l'occurence un notaire, un avocat, voire un administrateur de biens compétent (à choisir avec discernement).

La solution la plus simple serait de s'accorder sur un professionnel qui serait chargé de rédiger le bail, la détermination du montant du loyer devant éventuellement nécessiter le recours à un expert.

A défaut de s'entendre sur un seul professionnel, chaque partie pourrait choisir son propre conseil et le bail résulterait de la négociation menée par les conseils.

Enfin, si vraiment cette formule ne convenait pas, il faudrait décider de compromettre : les deux parties s'entendraient sur un arbitre qui serait chargé de trancher après avoir entendu les prétentions présentées par les conseils des deux parties, celles-ci s'engageant par avance à se soumettre à la solution élaborée par l'arbitre.