contrat de gestion et doutes

[Francesco]

Je demande votre aide pour éclairer ma lanterne sur un problème de gestion immobilière.
En 1994 j'avais acheté avec mes parents (eux usufruitiers,moi proprietaire) un studio dans une zone touristique du sud de la France.
Comme on ne l'utilisait jamais on avait décidé de le louer avec prets de meubles (réel et marqué sur le contrat,ça nous revenait moins cher de démenager) pour un prix nettement plus bas du loyer vide dans le mème immeuble (nous voulions tout simplement récupérer les frais et les impots,et avoir la garantie qu'il soit loué tout le temps).
Vers l'an 2000 l'agence qui avait le mandat de gestion a terminé son activité car l'agent est parti à la retraite.Nous avions reçu une lettre comme quoi,si on voulait bien,notre dossier serait passé à l'agence X.Nous avions signé,mais nous n'avons aucun contract direct avec la nouvelle agence (on n'est pas sur,car c'était mon père qui s'en occupait et il est décedé entretemps,mais nous n'avons pas de contrat avec la nouvele agence dans nos papiers).
Avec cette nouvelle agence on a pas mal de problèmes.En premier parce qu'ils ne répondent jamais à nos courriels,ils ne remboursent pas les ordures ménagères,ils nous nous communiquent pas le nom du locataire qui,semblerait paye son loyer quand il veut (on vient de récevoir le mois de septembre).Aussi la provvision sur charges (très baisse vu qu'elle est de 30 euros/mois quand les frais attribué au locataire sont d'environ le double) ne vient pas integré en fin d'année et toutes nos lettres sont restés sans réponse.
On n'a mème plus les clefs de l'appartement vu que suite à une tentative d'effraction les serrures ont étés changées et on nous a jamais remi une copie (que l'appartement soit vide ou loué....).
Une tentative de les rejoindre téléphoniquement,a sorti l'effet qu'on a de la chance car "au moins notre locataire paye,mème si en retard" et depuis,ou l'agent n'est pas là,ou la ligne tombe et il faut rappeler...pour savoir que l'agent n'est pas là .
Nous nous rendons compte que la situation n'es pas normale,mais on habite à plus de 1000 kms et avant de partir pour voir directement l'agence je voudrais savoir s'il y a des lois qui nous tutelent et comment les faire valoir.
Plus spécifiquement je voudrais savoir,si ce contrat peut ètre considéré comme legal,et comment faire pour le résiller (je ne sais mème pas quand il expire vu qu'on ne l'a pas) et pour faire partir le locataire (qui paye,quand il veut,un loyer charges comprises de 250 euros/mois,contre un loyer de 400 euros mois+charges de moyenne dans l'immeuble.Biensur 250 euros c'est ce qui nous donne l'agence.N'ayant pas de contrat avec le locataire,peut ètre il paye beaucoup plus...).
En outre,étant ma mère usufruitière du bien,est ce que je peux légalement faire valoir mes droits en tant que proprietaire (ma mère est très agée et ne parle pas français,impossible pour elle de résoudre la question,qui la rend malade........)
merci d'avance à qui pourra m'aider
Francesco

[Rac8]

Bonjour,

Il y a beaucoup d'interrogation dans votre post

Déjà, et avant tout, faites signer une procuration à votre mère, afin que vous puissiez gérer ce bien à sa place.

Ensuite, vous faites une lettre RAR de "MISE EN DEMEURE" (à écrire en toutes lettres) à l'agence, afin qu'elle vous communique l'ensemble du dossier, précisez bien que vous voulez des copies de TOUS les documents : bail, edl, acte de cautionnement, tableau de suivi des paiements, des charges, des taxes, contrat de gestion avec l'agence sous 8 jours. Bien sur, vous joignez une copie de la procuration ed votre mère.

Si RIEN au bout de 10 jours, direction l'agence pour essayer de résoudre le pb de visu, ou directement le Tribunal d'Instance du lieu en question pour injonction de faire.

Pour les clefs, c'est normal de ne pas avoir de double : c'est votre bien, mais vous louez la jouissance de ce bien, et donc, n'avez pas droit d'accès tant qu'un locataire est présent...

[Golfy]

bonjour,

Tout à fait d'accord avec ce que préconise RAC.
En considérant ce que cela vous coûte mensuellement et au bout du compte, il vaut mieux prendre un TGV et passer qq jours sur place pour régler tout cela et voir avec une autre agence (une fois que vous aurez reglé ce probléme).

il faudrait revoir ce que dit le courrier de la 1ère agence, à l'époque de la cessation d'activité ... et si vous avez répondu qq chose.

il n'est absolument ps normal que vous n'ayez pas copie du mandat, et si vous n'avez rien signé, alors il n'y a pas de mandat !

pour les locations meublées, voir ces infos qui vous donneront un 1er apercu ... (+ lecture des sujets "meublés" sur le forum ...): Contrat de location en meublé conclu à compter du 20 janvier 2005 - Service-public.fr

[Rac8]

Et le fait qu'il n'y ait pas de mandat, impliquerait que l'agence vous doive les sommes qu'elle aurait prélevé...donc, à bien vérifier !

[Francesco]

merci beaucoup de votre aide! Je vais donc préparer une lettre de mise en demeure en demandant à l'agence de me répondre sous 8 jours.
J'ai cherché des sujets similaires sur le forum,mais je n'ai pas trouvé.Il ne s'agit pas d'un contrat comme meublé mais avec pret de meubles (la première agence nous avait conseillé de faire comme ça vu qu'on demandait un loyer modeste. Vider l'appartement et tout transporter en Italie ça nous revenait beaucoup trop cher par rapport à la valeur des meubles).
Si j'ai bien compris,il devrait y avoir un contrat signé entre nous et l'agence actuelle pour la gestion de l'appartement avec droite et devoir de chacun (on a seulement le contrat signé avec l'agence qui a quitté son activité).Un contrat de location entre l'actuel locataire et la societé de gestion (nous savons qu'il est là depuis 2004 mais rien de plus).
Pour Golfy: le courrier de la première agence disait uniquement que l'activité fermait cause retraite et que tous ses clients étaient désormais à l'agence x,si on était d'acord il fallait signer et renvoyer,et c'est ce qu'on a fait parce que avec la première agence on avait jamais eu de problèmes.
J'irai certainement discuter avec l'agence de visu,seulement est ce que je peut arriver sans préavis ou il faut que je previenne pour avoir les documents? (au cas ou la mise en demeure reste sans réponse ce que je crois fort possible).J'ai bien peur que si je le préviens je vais trouver uniquement l'employée qui va me dire que monsieur x a du partir et qui n'a pas laissé de consignes... (c'est arrivé l'année dernière)
Une petite précision s'il vous plait,mais en cas de mandat de gestion,le proprietaire n'a pas le droit de visiter son appartement,biensur quand il n'est pas loué ou avec préavis si loué?(pour ce que j'en sais il pourrait ètre complètement démoli,chaque fois que le locataire change nous ne recevons aucun état des lieux ,nous recevons uniquement les factures à payer avec écrit "travaux urgents" )
Merci encore pour votre disponibilité!

[Aluyetanet]

Bonjour

Avez vous vérifié que cette "agence" existe réellement, qu'elle est inscrite en préfecture et qu'elle a une assurance ?

Si c'est un professionnel... !

Bonne journée

[Golfy]

Pour Golfy: le courrier de la première agence disait uniquement que l'activité fermait cause retraite et que tous ses clients étaient désormais à l'agence x,si on était d'acord il fallait signer et renvoyer,et c'est ce qu'on a fait parce que avec la première agence on avait jamais eu de problèmes.

donc vous avez bien signé un document transférant le mandat à l'agence actuelle ?

[Golfy]

Une petite précision s'il vous plait,mais en cas de mandat de gestion,le proprietaire n'a pas le droit de visiter son appartement,biensur quand il n'est pas loué ou avec préavis si loué?(pour ce que j'en sais il pourrait ètre complètement démoli,chaque fois que le locataire change nous ne recevons aucun état des lieux ,nous recevons uniquement les factures à payer avec écrit "travaux urgents" )
Merci encore pour votre disponibilité!

vous pouvez vous pointer à l'agence inopinément et reclamer à consulter le dossier !
bien sur si le logement est occupé, le locataire n'a aucune obligation de vous laisser entrer. Vous pourriez tenter en prenant contact tel avec lui (une fois passés à l'agence) mais s'il dit non, eh bien aucun moyen d'entrer chez lui ....

Il ne s'agit pas d'un contrat comme meublé mais avec pret de meubles (la première agence nous avait conseillé de faire comme ça vu qu'on demandait un loyer modeste.

en droit immobilier vous avez:

• bail non meublé (régit par la loi du 6 juillet 89)
• bail meublé (loi du 25 janvier 2005)

tous les 2, si résidence principale des locataires

puis vous avez aussi

• location saisonnière (pas plus de x jours par an avec le même locataire)
• location regit par le code civil, si le logement n'est pas la résidence principale du locataire.

Il faudra donc bien regarder quel type de bail ils font signer aux locataires et si un avenant est donné et signé pour l'inventaire des meublants. car un contrat de location avec "prêt de meubles" est du "chipatouillage" ....

en tout état de cause, vous êtes le proprio, vous avez (a priori) signer un mandat avec l'agence, donc vous pouvez ovus pointer, dire bonjour et EXIGER de voir votre dossier (une fois que vous aurez bien sûr prouver votre identité et le pouvoir donné par votre maman, en votre nom).