transformation d'un bail hlm en bail à loyer libre

[Fifounette]

Mon locataire bénéficiait avant mon achat du logement d'un bail conventionné hlm sans durée fixée mais avec une tacite reconduction tous les mois. N'étant pas bailleur social, je souhaite lui faire signer un bail à loyer libre de trois ans . Il refuse, souhaitant continuer le bail hlm. Puis-je l'obliger? Je ne souhaite pas modifier le montant actuel du loyer ni récupérer le logement maintenant, mais je voudrais me garder ces possibilités dans 3 ou 6 ans .Que puis-je légalement faire pour revenir dans le giron de la loi de 89?

[Marieke]

Normalement si vous avez acheté "occupé" le bail se poursuit à l'identique ...
Vous devriez vous rapprocher de l'ADIL pour voir comment /et si vous pouvez proposer une modification à votre locataire car cela est très encadré ...
Vous dites durée non fixée ... c'est un bail type loi 1948 ?
Quel âge a le locataire ?

Voir :
ADIL - Les agences départementales pour l'information sur le logement

[Vero1901]

effectivement, Marieke, les baux [de logements sociaux] ressemblent assez a ceux de 48... la duree est soit illimitée, soit reconductible automatiquement de mois en mois, ou de trimestre en trimestre... mais dans les faits, les locataires sont tres proteges, et la sté [de logements sociaux] n'a (pratiquement) aucune chance de resilier le bail (sauf pour manquement grave)
Voici un site qui explique la particularité de ces baux :
immobilier Montpellier Nîmes Alès Béziers Narbonne Perpignan Carcassonne Sud France

Mais bon, cela ne va pas aider l'intervenant, parce que la, il (me) pose une sacrée colle

[Marieke]

Posté par Vero1901

effectivement, Marieke, les baux [de logements sociaux] ressemblent assez a ceux de 48... la duree est soit illimitée, soit reconductible automatiquement de mois en mois, ou de trimestre en trimestre... mais dans les faits, les locataires sont tres proteges, et la sté [de logements sociaux] n'a (pratiquement) aucune chance de resilier le bail (sauf pour manquement grave)
Voici un site qui explique la particularité de ces baux :
immobilier Montpellier Nîmes Alès Béziers Narbonne Perpignan Carcassonne Sud France

Mais bon, cela ne va pas aider l'intervenant, parce que la, il (me) pose une sacrée colle

Oui mais pour moi un propriétaire privé (a t'elle dit)ne peut pas être propriétaire d'un logement [social] ...donc déjà la dénomination est erronée ..cela doit être un logement conventionné Social ou très social ...et là pas question de reprendre le logement ...
Attendons des explications ...

[Vero1901]

c'est vrai que c'est assez bizarre... a moins que ce logement ait fait partie du "quotat" des mises en ventes de certains appartements dependant du parc [de logements sociaux] ... mais j'ai du mal a comprendre COMMENT l' [organisme de logements sociaux] auraient revendu avec les locataires occupants... puisqu'en general, ils proposent aux locataires en titre de se porter acquereurs... et que dans ces cas, tout est "blindé" pour eviter la speculation... bref, en effet, j'aimerai que l'intervenante nous explique

[Fifounette]

Bonsoir et merci beaucoup de vos réponses.Vous avez tout à fait raison l'histoire n'est pas banale, c'est la suivante: j'avais acheté l'appartement qui a été préempté par l'office hlm mais quelques années plus tard la préemption a été annulée et j'ai récupéré l'appartement qui avait été loué au locataire actuel.Il bénéficie donc bien d'un bail conventionné de l'ophlm.le bail s'intitule contrat de location conventionné, la location est consentie pour une durée d'un mois, renouvelable automatiquement par tacite reconduction.En cas de cessation du contrat à l'initiative de l'Office, le locataire bénéficie de la législation hlm sur le droit au maintien dans les lieux dans les conditions définies par la loi du 1° septembre 1948.D'après moi ce bail est le contrat courant de cet office.Je reste bien entendu preneur de vos contributions et vous en remercie.

[Babyfoot]

Sous condition des ressources du locataire d'un bail 1948, la loi 1986 permet de lui proposer, à la date anniversaire du bail, un bail de sortie de la loi 48 de huit ans. A la fin de ce bail, le logement est définitivement régi par la loi 89.

Je ne sais pas si ces dispositions seraient applicable aux baux [de logements sociaux]. De ce que je sais d'un bail [de logement social], ce sont essentiellement les conditions du loyer qui dépendent de la loi 48 (chapitre III), pour le reste c'est le Code de la construction et de l'habitation et la loi 89.

Voici quelques textes, mais lisez aussi tous les articles connexes du Code :

Logements [sociaux] :
les articles de la loi 48 applicables :

Article L442-6 du CCH

I. Les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74, des alinéas 1, 2 et 3 de l'article 75 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n. 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8.
(...)

Article L411-4 du CCH

Les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d'économie mixte construits, acquis ou acquis et améliorés avec une aide de l'Etat à compter du 5 janvier 1977 et faisant l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2 demeurent soumis, après l'expiration de la convention, même lorsqu'ils font l'objet d'un transfert de propriété, et y compris en cas de cession non volontaire, à des règles d'attribution sous condition de ressources et des maxima de loyer fixés par l'autorité administrative dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les articles L. 353-15-1, L. 353-19 et L. 442-6-1 sont applicables aux locataires de ces logements.
Tout acte transférant la propriété ou la jouissance de ces logements ou constatant un tel transfert reproduit, à peine de nullité de plein droit, les dispositions du premier alinéa. L'action en nullité peut être intentée par tout intéressé ou par l'autorité administrative dans un délai de cinq ans à compter de la publication de l'acte au fichier immobilier.
(...)

art.L441-3 CCH

Le loyer [des logements sociaux] est majoré d'un supplément de solidarité en cas où les ressources du locataire dépassent le plafond. (...)

Logements conventionnés :

Article L353-4 du CCH

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux de biens faisant l'objet de conventions mentionnées à l'article L. 351-2, lesdites conventions s'imposent de plein droit au nouveau propriétaire.

Article L353-4 du CCH

Les logements faisant l'objet d'une convention conclue par application des dispositions de l'article L. 351-2 doivent, jusqu'à la date prévue pour son expiration, être loués dans des conditions conformes à celles fixées par cette convention.

Il y aurait donc des dispositions qui régissent les logements conventionnés et qui régissent les organismes [de logements sociaux].
Toute l'ambiguïté de la situation est que le code de l'habitation parle tout le temps des organismes [de logements sociaux] ce que vous n'êtes pas.

Je pense que vous êtes probablement dans le cas d'un logement conventionné, mais je ne peux que de vous conseiller de consulter l'ADIL ou un avocat spécialisé

[Marieke]

Posté par Babyfoot

Je pense que vous êtes probablement dans le cas d'un logement conventionné, mais je ne peux que de vous conseiller de consulter l'ADIL ou un avocat spécialisé

C'est ce que je préconisais aussi plus haut ...
Vu la complexité de ces baux et concernant le probable droit au maintien dans les lieux du locataire qui aurait d'ailleurs du vous être indiqué lors de votre achat ....par le Notaire
Relisez votre acte vous trouverez peut-être des éléments , vous pouvez également voir ce Notaire pour explication ...
...vous n'avez pas dit si votre locataire était âgé plus de 70 ans ?

[Vero1901]

juste une reflexion de ma part : puisque la preemption a été annulée, le bail signé est il toujours valable ?
En effet, il a donc ete reconnu que l'office [de logements sociaux] n'a jamais été proprietaire : donc, les actes qu'elle a pu signer (a mon avis) sont frappes de la meme nullité... piste a faire confirmer et a explorer...

[Babyfoot]

Posté par Marieke

C'est ce que je préconisais aussi plus haut ...

Marieke, si vous parlez de cela :

Posté par Marieke

...donc déjà la dénomination est erronée ..cela doit être un logement conventionné Social ou très social ...et

alors, ce n'est pas la même chose : logement social et tres social est un conventionnement ANAH pour 6 ans afin de profiter des avantages fiscaux (Borloo, etc.). Ni les logements ni les baux ne sont pas régis par le code de la construction et de l'habitation que j'ai cité.
Au bout de 6 ans le conventionnement ANAH social et très social peut être réconduit par seul propriétaire.