Questions pratiques...

[Vero1901]

Bonjour
je vous expose le probleme concernant ma soeur dont je vous avais parlé voici quelques mois.
Bref resumé : elle a mis en location un studio le 15 aout 2006
Sa locataire a cessé de payer ses loyers depuis janvier 07.
Ma soeur (sur mes conseils, et sachant que la locataire ne prennait plus les LRAR) a transmis le dossier a un huissier. Cette locataire n'ayant jamais versé le moindre centime, et devant sa mauvaise foi evidente, l'huissier l'a assigné devant le tribunal... audience prevue le 15 janvier 08.

Voici maintenant ce qui me chiffonne :

il s'agit d'un bail vide, soumi donc a la Loi 1989.
Or, ma soeur a indique une durée de bail d'un an (jusqu'au 15 aout 2008), avec revalorisation du loyer le 01 juillet de chaque année (je sais, elle a tout faux, puisqu'aucun motif ne justifie ce bail reduit et que la revalorisation est a la date anniversaire !)

La locataire, par courrier simple, a retourné les clés de cet appartement a ma soeur (date d'envoi : 09/05/07), avec un mot indiquant qu'elle rendait l'appartement et paierait les 3 mois d'arrieres par mensualité (ce qu'elle n'a jamais fait)... sans mentionner la moindre periode de preavis (elle invoque sa grossesse pour justifier son depart) et indiquant qu'elle avait resilier l'assurance multirisques habitation. Ma soeur n'a jamais accusé reception de ce "congé" ni des clés... aucun edl de sortie n'a été fait (ma soeur ayant été hospitalisée tres peu de temps apres du fait de sa grossesse a risque - des triplés)

Pour moi : le bail est donc reputé avoir été conclu pour une durée de 3 ans... et court toujours
Le "congé" donné est nul (ne respectant pas le formalisme de la Loi du 6 juillet 1989) et les loyers continuent a etre dus jusqu'a ce jour.

Pour en revenir a mes questions :
L'huissier a fait parvenir l'assignation a la locataire a sa nouvelle adresse, et se "contente" de reclamer les impayés de janvier 07 a Avril 07, ainsi qu'une facture de plombier relatif a un degat des eaux occasionné par cette locataire... qui a refusé de faire la declaration a son assureur ...

Ma soeur etant dans l'impossibilité de se deplacer a l'audience (avec 3 bebes, cela se comprend ) c'est moi qui vais la representer.

J'aurai donc voulu avoir votre avis :
1- faut-il que je demande que la durée du bail soit revue sur 3 ans, ou est-ce automatique du fait de la loi 1989 qui est d'ordre public ?
2- Je compte contester le "congé" donné et demander la resiliation judiciaire du bail a la date du 15/01/08, date de l'audience, ainsi que les loyers correspondant a la periode de mai 07 a janvier 08 (en sus des sommes anterieures), avec revalorisation du loyer a dater du 01 septembre 07
Mon but, etant bien entendu, de pouvoir faire etablir un edl de sortie dans les regles afin que les degats occasionnés a cet appartement soient imputés a cette locataire (le logement avait été refait a neuf avant cette location, et il faut tout refaire. Sur mes conseils, le logement est toujours vide depuis le depart de cette locataire, et a part une visite de controle en mai, nul n'y a penetré)

Pour ces demandes qui n'apparaissent pas dans l'assignation faite par l'huissier, me faut-il refaire une assignation, ou ecrire un exposé des faits et de mes demandes et les faire parvenir a la locataire avant l'audience ? Si oui, sous quels delais ?

Merci de votre aide... et bonne année !

[Golfy]

Bonjour Vero1901 et aussi bonne année à vous.

J'aurai donc voulu avoir votre avis :

1- faut-il que je demande que la durée du bail soit revue sur 3 ans, ou est-ce automatique du fait de la loi 1989 qui est d'ordre public ?

le bail sera automatiquement déclaré en bail de 3 ans, puisque aucune clause concernant un bail reduit repondant à l'art 11 de la loi, n'est inscrit sur le bail.
la mention du bail de 1 an ne rend pas le bail invalide.

- Je compte contester le "congé" donné et demander la resiliation judiciaire du bail a la date du 15/01/08, date de l'audience, ainsi que les loyers correspondant a la periode de mai 07 a janvier 08 (en sus des sommes anterieures), avec revalorisation du loyer a dater du 01 septembre 07

absolument, c'est votre droit puisque aucun congé selon les formes convenues par la loi n'a été donné. Le bail court toujours.

Mon but, etant bien entendu, de pouvoir faire etablir un edl de sortie dans les regles afin que les degats occasionnés a cet appartement soient imputés a cette locataire (le logement avait été refait a neuf avant cette location, et il faut tout refaire. Sur mes conseils, le logement est toujours vide depuis le depart de cette locataire, et a part une visite de controle en mai, nul n'y a penetré)

oui vous avez encore raison. mais bémol ... qui est venu faire une "visite de controle en mai" ???? si c'est vous ou votre soeur, sans autorisation de la locataire, mieux vaut passer cela sous silence.

Pour ces demandes qui n'apparaissent pas dans l'assignation faite par l'huissier, me faut-il refaire une assignation, ou ecrire un exposé des faits et de mes demandes et les faire parvenir a la locataire avant l'audience ? Si oui, sous quels delais ?

que dit la convocation du tribunal ?
car si elle se base sur la demande de l'huissier, le juge ne se basera que sur l'assignation.

En tout cas préparez bien de facon chronologique le dossier et les manquements du locataire.
Ne pas oublier le pouvoir de votre soeur (écrit) pour votre présentation du dossier en son nom.

question: pourquoi l'huissier ne se base t-il que sur des impayés de 4 mois ... que dit-il sur le congé ?

[Vero1901]

Posté par Golfy

oui vous avez encore raison. mais bémol ... qui est venu faire une "visite de controle en mai" ???? si c'est vous ou votre soeur, sans autorisation de la locataire, mieux vaut passer cela sous silence.

Ce sont mon beau-frere et l'un de mes freres qui se sont deplacés pour constater l'etat du logement... bien evidemment, cela est resté "entre nous" d'ailleurs, ma soeur a proposé a l'un de mes fils d'occuper ce logement au 01/12 et j'ai refusé... pour eviter une accusation de violation de domicile et l'expulsion illégale

Posté par Golfy

que dit la convocation du tribunal ?
car si elle se base sur la demande de l'huissier, le juge ne se basera que sur l'assignation.

En tout cas préparez bien de facon chronologique le dossier et les manquements du locataire.
Ne pas oublier le pouvoir de votre soeur (écrit) pour votre présentation du dossier en son nom.

La convocation aupres du Tribunal (faite par l'huissier) n'indique que les loyers dûs de janvier a avril 07 + la facture du plombier pour le degat des eaux... rien d'autre
Quant au pouvoir, ma soeur me l'a fait, et je lui ai egalement reclamé un mandat de gestion pour ce logement... qui doit me parvenir d'ici le debut de la semaine prochaine

Posté par Golfy

question: pourquoi l'huissier ne se base t-il que sur des impayés de 4 mois ... que dit-il sur le congé ?

L'huissier s'est basé sur ce qu'a indiqué ma soeur, a savoir : 4 mois d'arriérés + facture du plombier... il n'a pas tenu compte du congé donné (cela n'apparait nul part dans l'assignation)

l'assignation indique bien que les sommes reclamées correspondent a l'arreté des comptes au 12/04/07, date du commandement a payer.

le congé, quant a lui, dit : (je cite) :

"vous trouverez ci-joint les clés de votre studio ou j'ai quitté les lieux depuis le 01 mars 2007. Ayant des problemes de santé et étant enceinte, je ne pas plus rester dans votre logement. Tous les meubles et electro-menagers que vous avez laissér sont dans les lieux. De ce soit, je vous doit 3 loyers que je vous payerais en plusieurs fois. Pour votre plombier, c'est a vous de le payer ayant une assurance a cette epoque pour ce logement vous devez faire un constat. Le studio n'est plus assuré ainsi que le compteur electrique est couper"

bon, j'ai recopié tres exactement ce qui etait écrit... avec les fautes

ce courrier est date du 10 avril et a été posté le 09/05/07 en courrier simple.
Ma soeur croyant (a tort) que le congé était valable, a donc indiqué a l'huissier que la locataire lui avait rendu les clés, et l'huissier lui a répondu "ben, estimez vous heureuse, vous avez recuperé votre logement... donc, ne vous plaignez pas"
Helas, ma soeur ayant été hospitalisée quelques jours apres reception de ce courrier, elle n'a pas pu s'occuper de ce probleme jusqu'a present... et ne m'en avait pas avisé non plus, m'informant simplement qu'elle avait recu le congé... sans rentrer dans les details

[Babyfoot]

Il vous faut surtout bien présenter la chronologie des événements :

- il y avait d'abord un retard du loyer de plusieurs mois;

- ce retard a donné lieu à un commandement de payer (Par ailleurs, comment avez-vous apppris sa nouvelle adresse s'il n'y avait pas d'autres échanges entre vous ?)

- Suite à quoi la locataire écrit une lettre qui se veut spontanée. Elle la date de la veille du commandemant de payer mais ne l'envoie qu'un mois après ;

- cette lettre ne répond pas aux obligations légaux de forme d'un congé. Par ailleurs, cette lettre ne parle ni de congé, ni de date, ni d'un EDL, ni de préavis à effectuer.

- Ne pouvant pas commetre une violation de domicile et rélouer sans un congé valide, voulant d'autre part faire un EDL de sortie, vous l'avez assignée devant le TI, en laissant le logement dans l'état.

- suite à quoi la locataire n'a fait aucune démarche pour regler sa situation à l'amiable.

Attention à la demande de résiliation judiciaire du bail : les règles pour huissier sont différentes s'il s'agit de rupture pour non paiement du loyer.

[Vero1901]

nous avons pris connaissance de la nouvelle domiciliation de cette location en lisant tout simplement le courrier de "congé" recu en mai... en effet, elle a indique sa nouvelle adresse sur l'enveloppe d'expedition ...

[Babyfoot]

Dans ce cas : l'assignation à la nouvelle adresse faite suite à une lettre qui se veut lettre de congé pourrait être considérée comme une acceptation du congé par le propriétaire. (ou tout de moins la locataire pourrait prétendre qu'elle l'a de bonne foi considérée comme telle).