Litige et bonne foi gérant de bail...

[Hasimir]

Bonjour,

Je rencontre un problème classique entre locataire et propriétaire pour l'appartement que j'occupe actuellement mais le comportement du gérant du bail complique les choses ... je m'explique :

Les portes-fenêtres laissent entrer l'eau lorsqu'il pleut, celle-ci s'infiltre entre le bas des fenêtres et l'encadrement, et le bois des battants en devient humide en bas, d'où des suintements dans mon appartement, plus détérioration de la peinture et des plinthes.
J'avais mentionné ce problème à la société mandatée pour gérer le bail, (je n'ai aucun contact avec le propriétaire-bailleur depuis mon emménagement, tout passe par cette société), sans action de sa part. Dernièrement après une nouvelle relance, elle a envoyé un artisan peintre (et pas un installateur de fenêtres). Celui-ci a fini par me dire qu'il ne pouvait pas y faire grand chose, que le bois était pourri et que des ferrures de renfort ajoutées sur les fenêtres avaient accéléré la dégradation, mais je n'ai pas de trace écrite de sa part avec ce diagnostic.

Sans nouvelles du gérant, je l'ai rappelé et relancé par LRAR pour qu'il fasse le nécessaire afin d'assurer le clos selon l'arrêté de 2002. Il s'est déplacé, a à peine examiné les fenêtres, et a invoqué de la condensation intérieure comme source de l'humidité.
Il m'a dit que je n'avais pas fait la preuve que le logement n'était pas clos. Il n'a donc pas à intervenir.

Or même si les fenêtres (très vétustes) montrent bien des traces de condensation, il est "évident" (je sais que cela ne veut rien dire !) que ce n'est pas la cause des infiltrations. L'eau apparaît uniquement lorsqu'il pleut, sans trace de condensation interne. Par ailleurs, lorsque je fais ruisseler un peu d'eau sur les vitres extérieures, elle remplit tout de suite les goulottes intérieures en bas des fenêtres, et le bois des fenêtres commence à s'imbiber de l'extérieur.

Je ne suis pas sûr que le propriétaire, dont l'intérêt serait de régler ce problème à l'amiable et de maintenir son bien en état décent, soit bien informé, car le gérant fait filtre selon ce qui l'arrange.
Pour compléter le tableau je mentionne que ce gérant a pour coutume de nier ou minimiser tout problème dans les logements loués (jusque là j'avais été épargné !), n'hésitant pas à temporiser, jouer de menaces et mentionner à tout propos sa qualité d'"expert" intervenant par ailleurs dans des litiges similaires, tout cela pour dissuader les locataires...

Mes questions :
1./ Puisque je suis tenu de prouver que le clos n'est pas assuré, comment procéder ? Le "test" du verre d'eau ci-dessus suffit-il comme preuve ? J'ai proposé au gérant de venir un jour de pluie mais je suis sûr qu'il invoquerait encore la condensation pour nier le problème ... Faut-il tout de suite saisir la commission de conciliation ou faire venir un huissier ou un expert (à mes frais...) ?
2./ Peut-on invoquer les traces de condensation pour m'accuser de ne pas entretenir correctement le logement et mettre à ma charge les travaux nécessaires ?
3./ Puis-je exiger une copie du devis du peintre ? Le gérant a reconnu à demi-mot ce que ce dernier m'avait dit lors de sa visite mais a ajouté que les "artisans avaient toujours intérêt à grossir les problèmes".

Merci d'avance pour vos réponses !

[Capc]

Posté par Hasimir

Bonjour,

Mes questions :
1./ Puisque je suis tenu de prouver que le clos n'est pas assuré, comment procéder ? Le "test" du verre d'eau ci-dessus suffit-il comme preuve ? J'ai proposé au gérant de venir un jour de pluie mais je suis sûr qu'il invoquerait encore la condensation pour nier le problème ... Faut-il tout de suite saisir la commission de conciliation ou faire venir un huissier ou un expert (à mes frais...) ?

Il faut commencer par le mettre en demeure de remedier au probleme sous 15j en précisant bien que le probleme ne se produit que les jours de pluie et en mentionnant également votre expérience et en rappelant vos démarches antérieures. si rien ne bouge il faudra alors effectivement aller en conciliation ou faire injonction de faire via le tribunal mais attention dans les 2 cas c'est le bailleur qu'il faudra poursuivre et non son mandataire.

2./ Peut-on invoquer les traces de condensation pour m'accuser de ne pas entretenir correctement le logement et mettre à ma charge les travaux nécessaires ?

si vous n'avez pas décrit le pb en LRAR tout est possible, sinon vous pourrez prouver que vous aviez averti le bailleur.

3./ Puis-je exiger une copie du devis du peintre ? Le gérant a reconnu à demi-mot ce que ce dernier m'avait dit lors de sa visite mais a ajouté que les "artisans avaient toujours intérêt à grossir les problèmes".

je ne vois pas trop ce qu'un peintre vient faire dans le cas que vous énoncez....

[Marieke]

Par ailleurs vous devez avoir le nom de votre bailleur sur votre bail c''est obligatoire ! (article 3 de la loi du 6 juillet 1989)
Si ce n'est pas le cas demandez à l'agence de vous le fournir !
Vous lui adressez une LRAR expliquant tout cela avec copie des LRAR déjà envoyées à l'agence , vous expliquez les contacts avec l'Agence et son immobilisme et indiquez qu'en absence de réparation sous huitaine , vous entamerez une procédure au Tribunal , le logement n'étant pas conforme selon l'article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 qui prévoit le clos et le couvert .......(citez l'extrait ...voir dessous )
et selon le Décret du 30 janvier 2002 (article 2) sur le logement décent
Voir aussi le 20-1

Les caracteristiques d'un logement dcent
Détail d'un texte
INSALUBRITE LE LOGEMENT DECENT

[Hasimir]

Merci beaucoup pour ces réponses !

Capc : effectivement je n'ai pas mentionné la condensation par LRAR au bailleur... elle a toujours été limitée mais existante : les fenêtres, en simple vitrage, sont la plaque froide de l'appartement. Est-il trop tard pour faire quelque chose à ce sujet et éviter que le gérant n'utilise cet argument ? Si c'est trop tard, en dernier recours puis-je mentionner la vétusté ?

Encore merci.

[Hasimir]

Merci Marieke,
Le bail mentionne juste que le bailleur est "M. X (nom du propriétaire, sans son prénom), faisant expressément élection de domicile chez son gérant, Société Y (adresse de la société) , mandaté à l'effet de signer le présent bail".
Je n'ai donc pas son adresse, ce qui semble en contradiction avec la loi de 89, mais il y a l'"élection de domicile" ...
Ai-je alors le droit de demander les coordonnées du bailleur au gérant ?

[Hasimir]

Merci Capc

"si vous n'avez pas décrit le pb en LRAR tout est possible, sinon vous pourrez prouver que vous aviez averti le bailleur."

Effectivement je n'ai jamais averti le bailleur de la condensation, celle-ci étant toujours faible, mais existante : ces fenêtres sont en simple vitrage (contrairement aux autres ouvertures) et font plaque froide. Y a-t-il quelque chose que je puisse faire à ce stade pour éviter que le gérant n'utilise cela ? Si c'est non, puis-je en recours invoquer la vétusté des fenêtres ?

Merci d'avance.

[Capc]

Posté par Hasimir

Merci Capc

"si vous n'avez pas décrit le pb en LRAR tout est possible, sinon vous pourrez prouver que vous aviez averti le bailleur."

Effectivement je n'ai jamais averti le bailleur de la condensation, celle-ci étant toujours faible, mais existante : ces fenêtres sont en simple vitrage (contrairement aux autres ouvertures) et font plaque froide. Y a-t-il quelque chose que je puisse faire à ce stade pour éviter que le gérant n'utilise cela ? Si c'est non, puis-je en recours invoquer la vétusté des fenêtres ?

Merci d'avance.

Si vous n'êtes pas en cours de quitter le logement, il n'est pas trop tard pour leur envoyer un LRAR expliquant le probleme.

[Marieke]

Posté par Hasimir

Merci Marieke,
Le bail mentionne juste que le bailleur est "M. X (nom du propriétaire, sans son prénom), faisant expressément élection de domicile chez son gérant, Société Y (adresse de la société) , mandaté à l'effet de signer le présent bail".
Je n'ai donc pas son adresse, ce qui semble en contradiction avec la loi de 89, mais il y a l'"élection de domicile" ...
Ai-je alors le droit de demander les coordonnées du bailleur au gérant ?

Absolument !
En attendant vous lui adressez les LRAR via l'Agence