Vente d'une maison en SCI, dissolution de SCI

[Polo21]

Bonjour !

J'espère poster dans la bonne section.

Je vous expose notre problème.

Lors du décès de notre père en 1997, mes soeurs et moi avons choisi de garder sa maison en indivision. A cette époque, j'étais mineur (12 ans)

En 2005, nous avons choisi de créer une SCI, et de céder notre maison à celle-ci. Nous étions et sommes toujours les trois co-gérants. La maison étant estimée en 2005 à 150.000 €, ce montage permettais à chacun d'entre nous d’obtenir une somme de 50.000 €, qui nous a permis d’acheter un appartement chacun.

Aujourd’hui, nous souhaiterions vendre cette maison. Ma sœur cadette habite en Australie, la seconde part pour les Etats-Unis, et j’habite moi-même à 500km de cette maison, autant dire qu’il nous est très difficile de gérer ce bien. Nous avons d’ailleurs intenté une action en justice contre nos locataires actuels, qui n’ont pas payé le loyer depuis 19mois. Ils ont été condamnés en Janvier dernier à quitter les lieux.

J’ai plusieurs questions à ce sujet :

- Doit-on attendre que les locataires quittent ou non les lieux (de gré ou de force) pour vendre la maison ?
- Si la valeur de la maison a augmenté (depuis 3 ans), cette vente sera t’elle soumise à la plus value ? Comment se calcule cette plus-value ?
- Pouvons nous fermer cette SCI facilement, puisque celle-ci ne possède pas d’autres biens ?

J’espère avoir donné suffisamment de détails. Je vous remercie par avance.


Cordialement,
Polo21

[Christelle2052]

Bonjour,

Il vaut mieux en effet éviter de vendre le bien occupé
Cela évitera aux acquéreurs (en cas de difficulté) bien des tracas.
De plus, ce n'est pas un point positif pour la vente lors des visites , puisque vous êtes obligé de livrer tout le dossier "locataire" ...

Il y aura évidement plue-value puisque ce n'est pas votre résidence principale

>>> Comment se calcule l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Le régime des plus-values immobilières

Concernant la SCi, (pour en avoir plusieurs, moi-même), il est possible de la dissoudre , mais cela a un coût non négligeable. (mais je ne connais pas précisement les tarifs)
Pour ma part, j'en ai une, pour le moment qui n'a aucun bien , donc aucune gestion et qui ne me coûte rien. (en attente .... )

[Polo21]

Merci pour votre réponse rapide !

Je vais contacter ma mère, divorcée de mon père mais elle s'était occupé de tout, et a donc tous les chiffres en tête.

Puisque la SCI l'a acquise en Juillet 2005, cela fera moins de 6 ans. Il n'y aura (dans le calcul de la plus-value) qu'un abattement pour durée de détention de 1000 €, c'est bien cela ?

Mais, une fois la maison libre, est-il possible de rendre cette maison "résidence principale" de la SCI ? Il faudrait que l'un d'entre nous les co-gérents) y déménage, ou ce n'est qu'un changement de siège pour la SCI ?

Ce serait peut etre plus intéressant..

Merci beaucoup de votre aide.

[Christelle2052]

Merci pour votre réponse rapide !
Je vais contacter ma mère, divorcée de mon père mais elle s'était occupé de tout, et a donc tous les chiffres en tête.

Puisque la SCI l'a acquise en Juillet 2005, cela fera moins de 6 ans. Il n'y aura (dans le calcul de la plus-value) qu'un abattement pour durée de détention de 1000 €, c'est bien cela ?

... re

Quel est votre prix de vente cette année ?
Calcul de la plus-value fiscale
Si vous vendez 150 000 € pas de PV

Mais, une fois la maison libre, est-il possible de rendre cette maison "résidence principale" de la SCI ? Il faudrait que l'un d'entre nous les co-gérents) y déménage, ou ce n'est qu'un changement de siège pour la SCI ?

Non, la SCI ne peut passer en résidence principale.
Par contre, oui si un des associés habite le bien, il est exonéré à hauteur de sa quote-part, mais pas les autres, qui n'y résident pas.
Aucun intérêt de changer l'adresse du siège.
Voici un site intéressant pour divers sujets :

>> Immobilier : plus-values immobilières

Vous n'êtes pas obligés de dissoudre la SCI.
Après assemblée extraordinaire , par ex, à l'occasion de la vente, vous distribuez le produit entre les associés, vous faîtes une sorte de "liquidation", et vous pouvez fermer le compte bancaire.
Il peut y avoir démission de certains pour qu'il n'en reste qu'un, cela dégage de certaines contraintes (normalement, on ne peut toucher le chômage et être gérant , par ex.)

Puisque vous êtes co-gérants, il faut l'accord de tous , et la signature de tous pour vendre.

Bonne continuation

[Polo21]

Et bien nous n'avons pas fait estimer la maison depuis 2005.
Je ne sais pas si les prix ont augmenté ou pas...


Nous sommes tous les trois d'accord pour la vendre.
Si mes deux soeurs démissionnent de la SCI, je resterait donc le seul gérant. Je peux ensuite fermer le compte bancaire. Il n'y a aucun frais à laisser "vivre" une SCI comme cela ?

Je ne connais pas trop ce domaine, pardonnez-moi pour mes questions quelque peu simplettes...

Autre chose, qui pourrait empêcher la vente. Le crédit par lequel j'ai acheté mon appartement est au nom de la SCI, et je crois qu'il en est de même pour mes soeurs. Pour fermer le compte, il faudrait avant tout rembourser le crédit restant avec l'argent de la vente, non ?
Enfin là, on dérive sur le domaine bancaire, ce n'est peut-être plus dans vos compétences

Je contacte ma mère demain pour lui en parler, car nous ne lui en avons pas encore parler, je préférais m'informer ici de la viabilité de la chose.

Je vous tiens au courant.

Merci beaucoup !

[Christelle2052]

bonjour,

Je ne sais pas si les prix ont augmenté ou pas...

Une rapide analyse du marché , et vous serez fixé.

Il n'y a aucun frais à laisser "vivre" une SCI comme cela ?

Aucun, si ce n'est de déclarer tous les ans, qu'il n'y a aucun bénéfice/perte aux impôts. (il faudrait que je repose la question à mon comptable ) Il me semble que l'on avait simplement barré la feuille ...

Le crédit par lequel j'ai acheté mon appartement est au nom de la SCI, et je crois qu'il en est de même pour mes soeurs. Pour fermer le compte, il faudrait avant tout rembourser le crédit restant avec l'argent de la vente, non ?

Euh .. l'appartement est au nom de la SCI , alors ?
Je ne vous suis pas ...

La SCI ne peut payer un crédit sur un bien qui ne lui appartient pas.
Ou alors, je ne connais pas ce montage

Sinon, il n'y a qu'a rembourser ces emprunts en effet (+ taux d'intérêts, négociés ou pas).

[Polo21]

Voici l'explication de notre montage.

Nous avons apporté la maison en bien à la SCI. elle était estimée 150.000 €
En échange, la banque (en hypothéquant la maison) nous a consenti un prêt au nom de la SCI (1087 € de mensualité par mois) auxquels il faut déduire le montant du loyer de cette maison (703 €).

Le reliquat restant à verser par personne est de 151 €, assurance du pret comprise.

Cette somme (150.000 €) nous a servi à acquérir chacun un bien de 50.000 €, payé cash. Les biens de chacun sont nominatifs.


Les locataires (présents avant le montage de la SCI) sont aujourdhui redevables de 16.000 € de loyers impayés, et en procédure d'expulsion dans l'attente de l'autorisation du préfet.

Pour se faciliter la vente, nous envisageons de faire réaliser des travaux de rafraîchissement. Les locataires sont présents depuis 2003, donc je pense que ce sera nécessaire. De plus, nous pourrions déduire le coût des travaux sur la plus-value.

Arrêtez-moi si je dis des bétises...

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Quels sont les droits de la banque quant à la vente de la maison à cause de l'hypothèque ? Peuvent-ils nous demander de rembourser le pret ou non ? Est-ce que cela dépend de chaque contrat, ou est-ce général ? Car plutôt que de rembourser le pret, nous nous demandons s'il ne serait-il pas plus judicieux de contracter une assurance vie...



Merci beuaocup pour toutes les réponses que vous nous avez apporté

[Christelle2052]

Re

Ok, j'ai compris ... LoL

Pour se faciliter la vente, nous envisageons de faire réaliser des travaux de rafraîchissement. Les locataires sont présents depuis 2003, donc je pense que ce sera nécessaire. De plus, nous pourrions déduire le coût des travaux sur la plus-value.

Je ne sais pas si les travaux dit de "rafraichissement" permettent cela
ça , c'est peut-être une question à poser ici >>> Fiscalité personnelle - Forum juridique de Net-iris

A moins qu' un intervenant ne vous réponde sur ce topic

Ces travaux sont déductibles en SCI lorsqu'il y a location , mais là vous n'en avez pas besoin !! avec un tel déficit et le prêt en prime

Tout dépend certainement de la nature des travaux pour la "déduction" ...

Quels sont les droits de la banque quant à la vente de la maison à cause de l'hypothèque ? Peuvent-ils nous demander de rembourser le pret ou non ?

oui, le prêt est remboursé à la vente obligatoirement
et permet donc de lever l'hypothèque
Un prêt immo est bien spécifique.

Faîtes une simulation avec un expert comptable, un bilan peut se faire à n'importe quel moment ,car je crois que vous avez du pain sur la planche