Bail verbal et sous location

[Choupetto]

Bonjour

J'ai signé un compromis de vente pour une propriété dont je me porte acquéreur
En attendant la signature définitive et parce que mon appartement actuel est vendu pour le 1/09 , je vais louer cette propriété 2 ou 3 mois .
Le propriétaire ne veux absolument pas faire de bail écrit et propose un bail verbal avec paiement par chèque mensuel pour le loyer .
Le problème est le suivant:
J'ai prévu de louer 3 chambres d'étudiants pour assurer le remboursement de mon prêt, si j'attends novembre , il n'y aura plus d'étudiants en recherche de logement.
Alors, puis-je dans le cadre de ce bail verbal sous louer dès le 1/09 et pendant 2 ou 3 mois les 3 chambres à des étudiants , sous location devenant location en novembre ou suis-je dans l'obligation d'attendre d'être propriétaire .
Je vous remercie sincèrement de l'attention que vous porterez à ma question
Bien Cordialement

[Capc]

la sous location est interdite sauf si le bailleur donne son accord (de preference ecrit).

[Nihilscio]

Posté par Capc

la sous location est interdite sauf si le bailleur donne son accord (de preference ecrit).

Selon le code civil, c'est plutôt l'inverse : en l'absence de clause du bail l'interdisant, on a le droit de sous-louer.
Article 1717
Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.
Elle peut être interdite pour le tout ou partie.
Cette clause est toujours de rigueur.

[Capc]

La loi du 6 juillet 89 est très claire:
Article 8


Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

[Nihilscio]

Posté par Capc

La loi du 6 juillet 89 est très claire:
Article 8


Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Je ne l'ignore pas, mais, plutôt que de sortir l'interdiction de la sous-location dans un réflexe pavlovien, il faudrait se poser la question de savoir si le cas soumis par Choupetto entre dans le champ de la loi du 6 juillet 1989.

[Nihilscio]

Posté par Choupetto

Bonjour

J'ai signé un compromis de vente pour une propriété dont je me porte acquéreur
En attendant la signature définitive et parce que mon appartement actuel est vendu pour le 1/09 , je vais louer cette propriété 2 ou 3 mois .
Le propriétaire ne veux absolument pas faire de bail écrit et propose un bail verbal avec paiement par chèque mensuel pour le loyer .
Le problème est le suivant:
J'ai prévu de louer 3 chambres d'étudiants pour assurer le remboursement de mon prêt, si j'attends novembre , il n'y aura plus d'étudiants en recherche de logement.
Alors, puis-je dans le cadre de ce bail verbal sous louer dès le 1/09 et pendant 2 ou 3 mois les 3 chambres à des étudiants , sous location devenant location en novembre ou suis-je dans l'obligation d'attendre d'être propriétaire .
Je vous remercie sincèrement de l'attention que vous porterez à ma question
Bien Cordialement

Je ne vois rien qui s'y oppose. De toutes façons, sur une durée aussi courte, si un litige se forme, il s'éteindra de lui-même le jour de la signature définitive.

A la réflexion, je pense d'ailleurs qu'en l'espèce il s'agisse moins d'un véritable bail que de modalités sur la délivrance du bien qui viennent s'annexer au contrat de vente.
Une vente se décompose entre trois actes qui ne sont pas forcément simultanés :
- le contrat matérialisé par le compromis,
- le paiement du prix,
- la délivrance du bien qui se matérialise par la remise des clés.
Le vendeur a délivré le bien de façon anticipée en contrepartie d'une indemnité. Il vous est ainsi possible d'en disposer à titre de propriétaire, sous réserve toutefois de la réalisation de la condition suspensive de la réitération de la vente par acte authentique. Mais je suppose que le vendeur et vous ont suffisamment pesé le risque, certainement très peu probable, que l'acte authentique ne soit finalement pas signé.

[Choupetto]

Posté par Nihilscio

Le vendeur a délivré le bien de façon anticipée en contrepartie d'une indemnité. Il vous est ainsi possible d'en disposer à titre de propriétaire, sous réserve toutefois de la réalisation de la condition suspensive de la réitération de la vente par acte authentique. Mais je suppose que le vendeur et vous ont suffisamment pesé le risque, certainement très peu probable, que l'acte authentique ne soit finalement pas signé.

Bonjour

Merci à tous pour vos réponses.
Quand Nihilscio dit que je peux disposer du bien à titre de propriétaire même si je loue provisoirement, est ce que cela inclut que je peux effectuer quelques aménagements dans la maison justement pour les chambres d'étudiants (parquet par exemple, lavabo)?
Donc si j'ai bien compris; je peux sous louer les chambres uniquement avec un document d'accord écrit de la part du propriétaire actuel et cela a autant de valeur que si j'avais un bail initial écrit (et non verbal) en bonne et due forme?
merci pour le temps que vous m'accordez

[Nihilscio]

Posté par Choupetto

Bonjour

Merci à tous pour vos réponses.
Quand Nihilscio dit que je peux disposer du bien à titre de propriétaire même si je loue provisoirement, est ce que cela inclut que je peux effectuer quelques aménagements dans la maison justement pour les chambres d'étudiants (parquet par exemple, lavabo)?
Donc si j'ai bien compris; je peux sous louer les chambres uniquement avec un document d'accord écrit de la part du propriétaire actuel et cela a autant de valeur que si j'avais un bail initial écrit (et non verbal) en bonne et due forme?
merci pour le temps que vous m'accordez

Si les deux parties sont d'accord, je ne vois vraiment pas où serait le problème. Qui viendra s'y opposer ? Big Brother ? Et pour quelle raison ? Tout ce qui n'est pas interdit est autorisé et non l'inverse.
La question d'un "bail en bonne et due forme" ne se pose qu'envers les occupants qui bénéficient de dispositions légales leur accordant des droits qu'il faut bien sûr respecter.
Si vous les faites entrer dans les lieux avant la signature de l'acte authentique, il faudra prendre des précautions en précisant dans les baux que vous leur ferez signer :
- la date d'entrée en jouissance des lieux (normalement date de remise des clés),
- que jusqu'à la signature de l'acte authentique, l'occupation n'est consentie qu'à titre précaire,
- que l'occupant devra quitter les lieux dans un délai de x jours après notification d'annulation de la vente,
- que le bail prendra effet rétroactivement à la date de l'entrée en jouissance dès signature de l'acte authentique de vente.

[Choupetto]

Bonsoir

Voilà, le propriétaire en question a finalement refusé la sous location car il me soutient que ce n'est pas possible point de vue assurance
Mais vais-je encore trouver des étudiants dans 3 mois?
Là est désormais la question!
Merci encore

[Nihilscio]

Rien ne devrait vous empêcher de prendre une assurance à votre nom.