Administrateur judiciaire et nu propriétaire

[Samantha_00]

Bonjour,

Je viens vers vous pour quelques conseil dans une situation toute nouvelle pour moi.
Vos diverses expériences ne manqueront pas de m'aider j'en suis sûre.

1. Historique et description de la situation :
   Je suis la fille unique de mes parents.
   Au décès de mon père il y a 27 ans, je suis devenue nu propriétaire de tous les biens et ma mère en est usufruitière.
   Les biens sont :
   • Une maison de famille (avec tous les meubles qui ont traversé les générations)
   • Un terrain non constructible ayant été loué à un berger il y a quelques années (pâture - foins)
   • Un appartement dans une coproprété dont elle perçoit des loyers
   Depuis le début de l'année l'état de santé de ma mère a nécéssité son hébergement en maison pour personnes dépendantes et son état mental a justifié la demande d'une procédure de sauvegarde MAJEUR PROTEGE.
   
   Il y a quelques jours, j'ai reçu la délibération du juge des tutelles me nommant administrateur judiciaire des biens de ma mère. (au fait quelle est la différence entre tuteur et administrateur judiciaire ?)
2. Questions :
   • J'ai bien compris que l'usufruit ne s'éteint qu'au décès de l'usufruitier mais : l'usufruiter étant incapable et étant moi même nu propriétaire des biens ci dessus mentionnés : puis je en disposer comme bon me semble dans l'intérêt de ma mère sans avoir à demander quoi que ce soit au juge, qu'il s'agisse de la mise en location de la maison, la vente du terrain ou celle de meubles tels que électroménager, véhicule, ...) ? (risque de confusion des "casquettes" entre nu propriétaire et administateur judiciaire ?)
   • Les fruits de la vente d'un ou de plusieurs de ces biens sont ils propriété du nu propriétaire ou de l'usufruitier ?
   • Puis je disposer de l'argent d'une vente pour construire, sur un terrain m'appartenant un bâtiment, me permettant d'obtenir des revenus complémentaires afin de payer :
     • l'hébergement en maison spécialisée de ma mère
     • ses faux frais (coiffeur, produits d'hygiène, sorties, médicaments et actes médicaux non remboursés)
     • ses impôts et taxes et assimilés (part des charges de copropriété et d'entretien de la maison)
   • Les revenus de ce bâtiment (où d'un bâtiment m'appartenant en propre que je mettrait en location en habitant le bâtiment construit avec les fruits de la vente du terrain) doivent ils être perçus sur le compte de ma mère ou sur le mien ?

Voila je pense avoir déposé sur la table tous les éléments vous permettant de me répondre et j'espère avoir été suffisament claire.

N'hésitez pas à me demander des compléments d'information si nécessaire.

A vous lire



Samantha

[Tiboue]

La qualité d'aminsistrateur de biens est la même que celle de tuteur, vous ne pourrez rien faire sans l'accord du Juge.
De plus, tout loyer sera perçu par votre mère puisqu'elle est usufruitière.
En cas de vente une partie du prix lui reviendra en fonction de la valeur de son usufruit donc de son age au moment de la vente.

Si vous construisez sur votre terrain vous appartenant à vous seule et que vous percevez des loyers votre mère n'a rien à voir avec ça puisque vous êtes seule propriétaire, les constructions sur ce terrain ne se feront qu'avec la part vous revenant sur le prix de vente, donc déduction faite de la part de votre mère.

[Samantha_00]

Bonsoir Tiboue,

Merci de votre réponse rapide.

Ma mère a 80 ans depuis le mois d'avril.

Comment se calcule la valeur de son usufruit ?

A vous lire.



Samantha

[Tiboue]

L'usufruit se calcul en fonction de l'age.
Fiscalement l'usufruit de votre mère vaux donc aujourd'hui 30 % de la valeur de la totalité du bien.

[Samantha_00]

Donc si je vends le terrain, 30 % du montant de la transaction devront être versés sur son compte et je pourrais disposer à mon gré des 70 % restants ?

Voici une information qui va me permettre de voir venir et d'agir pour la sauvegarde du patrimoine familial et par là même de l'héritage de mes enfants.

Merci beaucoup de ces informations Tiboue.

J'ai trouvé la grille de calcul : des fois que cela serve à quelqu'un : Usufruit : optimisation fiscale du patrimoine immobilier - ISF

A vous lire


Samantha

[Tiboue]

C'est tout à fait ça.
Bien entendu ceci est vrai si ces biens n'appartenaient qu'à votre père, la situation n'est pas la même si se sont des biens que vos parents ont acheté au cours de leur mariage (mariés sans contrat), dans ce cas votre mère est toujours propriétaire de la moitié, seule la moitié de votre père se partage en usufruit et nue propriété.

[Samantha_00]

La maison et le terrain font partie du patrimoine de mon père : il avait racheté les parts de ses frères et soeurs avant son mariage avec ma mère.

Cependant avant ma naissance (mes parents se sont mariés tard et ils ne savaient pas s'ils allaient avoir des enfants) ils avaient établi une donation au dernier vivant.

Au décès de mon père j'avais 16 ans et j'ai donc été émancipée afin de me permettre de signer les documents donnant 100 % de l'usufruit à ma mère.

Les documents tels que appels de cotisation d'impots locaux tant de la maison et du terrain que de l'appartement sont adressés à ma mère et portent la mention USUFRUITER. Cela signifie bien que je suis nu propriétaire de la totalité des biens immobiliers ?

L'appartement fait bien partie de la communauté mais il est hors de question de le vendre car :

• loué, il rapporte un revenu nécessaire au paiement des frais occasionnés par l'hébergement de ma mère en maison spécialisée
• je me vois mal obliger le locataire à vider les lieux par les temps qui courent surtout si
  • la vente du terrain me permet de construire un local dont une partie pourrait servir au stockage des meubles (c'est toujours les frais d'un garde meuble d'économisé)
  • la maison ainsi vidée des meubles peut permettre de percevoir un loyer qui fera le complément aux charges occasionnées par la situation de ma mère.

Cela clarifie t il ma situation à vos yeux et me confirmez vous ce qui a été précédemment évoqué ?


A vous lire



Samantha.

[Tiboue]

Ce que je vous ait indiqué est donc confirmé pour la maison et le terrain.
Les proportions ne seront pas les mêmes pour l'appartement, mais compte tenu de vos souhaits aujourd'hui ça a peu d'importance.

La taxe foncière n'est pas un titre de propriété, seul l'acte établi après le décès de voter père par un Notaire indique les proportions de chacun.
La donation entre époux a pu permettre à votre mère d'avoir + que ce que lui permet la loi, il faut donc lire cet acte.

[Samantha_00]

Bonjour Tiboue,

Merci de toutes ces précisions.

Il faut donc que je contacte le notaire.

Mais comme cela fait 27 ans, comment faire pour remettre la main sur une copie de l'acte si le notaire (qui avait déjà un âge plus que certain à l'époque) n'a pas de successeur ?

A vous lire


Samantha

[Tiboue]

Ne vous inquiétez pas à ce sujet il a eu soit un successeur soit c'est une autre Etude qui a pris possession de ses actes.
En cas de suppression de l'Office adressez vous à la chambre des Notaires elle vous aiguillera.