Vente de maison en indivision : quelle répartition ?

[Zigzag]

Bonjour à toutes et à tous.

Je ne sais pas si ce cas de figure a déjà été évoqué, je dois bien reconnaitre que je me perds dans l'étendu du forum. Désolé si ce cas a déjà été traité ...

Marié sous le régime de la communauté de bien réduite aux acquets, mon divorce a été prononcé en Avril dernier. L'ONC remonte au 5 Mars 2004. Les dispositions provisoires m'ont attribué l'usufruit à titre gratuit d'une maison acheté à crédit en Juillet 2001 (mariage en 1998), crédit toujours en cours aujourd'hui.
Ces dispositions provisoires déclaraient que je devais, seul, payer les échéances du cédit sur cette maison depuis l'ONC, ce que je continue à faire encore aujourd'hui.
Dernièrement la décision a été prise conjointement avec la partie adverse de vendre la maison.
Seulement voilà, le partage du fruit de cette vente est sujet à litige. Mon avocat, comme le notaire, se perdent dans le dossier et les interprétations. Alors je fais appel à vous.

Jusqu'à l'OCN le prêt de la maison était honoré à 50/50. Depuis l'ONC je l'honore seul sans qu'il soit précisé dans les dispositions provisoires que cela viendrait en compensation de l'usufruit à titre gratuit.
Depuis le prononcé du divorce la situation n'a pas changé, je paye seul le crédit sans indemnité d'occupation.

En parallèle, on me parle de créances définitives ou provisoires sur l'indivision (la maison). La valeur de la maison, elle, a doublé depuis son acquisition, et surtout depuis l'ONC. Sur la base d'un simple calcul mathématique, en tenant compte d'une contribution à 50/50 au financement de la maison jusqu'à l'ONC, et à 100% après, j'arrive à un ratio moyen de 65% de contribution personnelle au financement déjà effectué par mes soins pour le remboursement du prêt de la maison.

Tous perdus qu'ils sont, avocat et notaire me présentent la situation suivante :
- de l'acquisition de la maison à l'ONC, ma part sur la vente de la maison est de 50%. Là je suis d'accord.
- de l'ONC au prononcé du divorce, ça dépend du caractère définitif ou provisoire de la créance.
> Définitif, ce sera du 50/50 sous couvert que la part du crédit revenant à mon ex, et que j'ai payé à sa place, serait considéré par défaut comme compensant l'indemnité d'occupation dont le jaf m'a dispensé (du coup, où est alors la caractère gratuit de l'usufruit ...?).
> Provisoire, mon ex me remboursera 50% des créances que j'ai payé depuis l'ONC (n'est-ce pas revenir sur la décision du jaf de me désigné comme créancier unique de l'indivision ?)... sans tenir compte de la valeur actuelle de la maison, et du coup sa part de la maison revient à 50%. Un peu facile ... j'avance les fonds, elle récolte les bénéfices.
Quel cas s'applique réellement ? Et ne doit-on pas surtout retenir le simple fait que j'avais l'usufruit à titre gratuit sans compensation et étant créancier unique de l'indivision, le genre de créancier auprès duquel l'indivision a une dette adjointe d'une récompense ... ?
- après le prononcé du divorce, c'est le flou artistique.

Quand à la plus-value sur la maison, elle serait arbitrairement attribuée à 50/50.
Là, arbitrairement, on oublie complètement que j'ai payé seul le crédit de la maison depuis l'ONC suite à la décision du jaf et que du coup mon ex toucherait 50% de la plus-value générée depuis l'ONC, sans avoir déboursé 1 seul cent d'euro (sauf si elle rembourse la moitier des échéances que j'ai payée à sa place depuis l'ONC ... et tant pis pour les dispositions provisoires du jaf qui font de moi le seul créancier de l'indivision).

Remarques :
- l'indemnité d'occupation compense globalement le montant des échéances du crédit de la maison.
- le caractère généreux de la plus-value sur la maison justifie largement de batailler sur sa répartition, sans quoi je me débarasserais bien volontier de ce sac d'ennuis ...

Bien sûr, mon ex fait valoir le caractère définitif de la créance depuis l'ONC (ben voyons).
De mon côté, il me semble qu'il serait juste que la part de la revente de la maison soit calculée au prorata de la contribution de chacun à son financement, et que le caractère gratuit de l'usufruit de la maison ne soit pas remis en cause sous couvert d'une compensation par défaut sortie d'un chapeau avec le paiement du crédit.
Après tout, depuis l'ONC les comptes communs sont arrêtés et c'est sur mes fonds propres que j'assure mon statut de créancier unique de l'indivision. Je paye pour l'indivision et pour la plus-value qu'elle a génèré depuis l'ONC (qu'on me parle de 50/50 sur la plus-value avant l'ONC, je ne conteste pas).

Est-ce que quelqu'un a déjà été confronté à ce type de situation ?
Et idéalement, si quelqu'un connait des articles de loi, de la jurisprudence et/ou des textes notariaux qui confortent ma position, je suis intéressé vous vous en doutez bien. Mon avocat et le notaire sont perdus ...

En me relisant je réalise que j'ai fait long. Alors s'ils vous faut des éclaircissements, des précisions, n'hésitez pas ...

Petit détail croustillant : le jugement a attribué les tords partagés tout en retenant contre mon ex son abandon du domicile conjugal en Juin 2002 ...

Merci d'avance !!

[Wataki]

Pour ce que j'ai pu retrouver dans le code civil, en terme d'indivision, il semble y avoir un principe dans l'indivision, que pour calculer la quote-part de chaque indivisaire, il faut tenir compte de la "valeur à l'époque de l'acquisition ou de l'attribution" (je fais une lecture large de l'article 1873-13).

Cependant, l'article 815-9 précise dans son dernier alinéa que "l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité".
J'oserai dire, qu'au vu de la décision du JAF, l'indemnité dont vous êtes redevable est tout simplement le paiement du prêt depuis que vous êtes usufruitier. Et vous semblez même dire que du reste, cela s'équilibre.

J'oserai donc penser que le partage du prix de vente de la maison devrait se faire à 50/50, si à l'origine de l'acquisition, la maison était à 50/50, et à partir du moment où le JAF n'a pas entendu modifier cette répartition lors du divorce (en avait-il le droit du reste ?).
Sinon, vous pouvez toujours tenter de négocier avec votre ex pour racheter ses parts de nu propriétaire, mais vous risquer de toute façon d'en arriver au même (en terme de coût financier), sauf à conserver le bien immobilier quelques temps après le rachats des parts pour tenter d'augmenter sa plus-value (pour peu que la maison continue à prendre de la valeur).

[Sevali]

Je pencherais également dans le même sens. Je pense que le juge vous a accordé l'usufruit avec pour contre-partie que vous preniez à votre charge le crédit (à la place d'une indemnité d'occupation).

Pour une indivision, de toute manière, ce qui compte, c'est la valeur réelle du bien à la date de la vente. Donc si dans l'acte est mentionné propriété à 50/50. C'est la moitié du prix pour chacun. Ensuite, reste à savoir si (comme je le pense) votre prise en charge du crédit est la contrepartie à l'usufruit dont vous bénéficiez. Dans ce cas, cela ne change pas la répartition. Donc 50/50 pour chacun.

Si cela n'était pas le cas, vous récupéreriez en plus la part de capital du crédit (pas les mensualités) que vous avez remboursé à la place de votre ex.

La plus-value éventuelle réalisée n'entre pas en ligne de compte, ni les intérêts de crédit.

Essayez peut-être également de rencontrer d'autres notaires pour avoir d'autres avis.

Bon courage.