usufruit et nue-propriété

[Pivoine]

Bonjour,

Un coupe marié sous le régime de la Communauté peut-il acheté une résidence comme habitation principale mais au nom de ses enfants qui en ont la nue-propriété et eux deviennent usufruitiers ?

[Dethau]

Réponse affirmative.
Mais qui paie la nue propriété et l'usufruit ?

[Pivoine]

Posté par Dethau

Réponse affirmative.
Mais qui paie la nue propriété et l'usufruit ?

Les parents paient la totalité de l'appartement, ceci s'apparente t'il à une donation ?

[Dethau]

Evidemment.
Cela ne s'apparente pas. C'EST une donation.
Avec toutes ses conséquences présentes et futures.

[Pivoine]

Selon vous, quels en seraient les inconvénients majeurs pour l'une et l'autre des parties. Les parents ont la soixantaine.

Grand merci pour votre réponse.

[Dethau]

Au plan fiscal les inconvénients sont multiples et variés.
1°)-l'aministration fiscale peut reconnaître la donation et taxer vos enfants en conséquences ;
2°)- si elle ne le fait pas dans l'immédiat, il existe une présomption légale de propriété édictée par l'article 751 du code général des impôts, qui (pour faire simple) laisse présumer, jusqu'à preuve du contraire, qu'un bien appartenant au défunt en usufruit et à ses héritiers pour la nue-propriété est réputé appartenir au défunt pour la pleine propriété.
En clair, cela signifie qu'au décès des parents, l'immeuble entrerait fiscalement dans la composition de la succession et serait soumis aux droits de succession.

Si vous disposez des fonds nécessaires à l'acquisition il serait préférable de donner à vos enfants l'argent correspondant au prix de l'acquisition de la nue propriété qu'ils réinvestiraient dans l'acquisition de cette maison en même temps que votre couple acquérerait l'usufruit. Dans cette situation la présomption de l'article 751 précité tomberait d'elle-même.

Et la situation serait claire, sans ambiguité.

[Pivoine]

Une dernière question et encore merci, tout est plus clair pour moi :

Quelle serait dans ce dernier cas la taxation sur la somme versée à chacun des enfants pour acquérir la nue propriété et cette taxation leur incomberait-elle ?

D'autre part, le fait que l'un des enfants aura tout juste 18 ans n'est-il pas un obstacle pour réaliser cette opération.

Cordialement,

[Dethau]

L'âge des enfants n'a aucune conséquence.
Pour ce qui concernerait la taxation du "don manuel" d'une somme d'argent aux enfants cela dépendra essentiellement du montant.
Si vous êtes mariés en communauté et que l'acquisition se fasse donc, par définition, par la communauté, chaque parent peut donner à chaque enfant la somme de 50000 € (donc 100000 pour le couple).
Les critères seront donc :
-le nombre d'enfants devant acquérir la nue propriété ;
-du coût total de l'opération.
Précision étant apportée que si l'âge de votre couple se situe dans la tranche de + de 61 et - de 71 ans, la valeur de votre usufruit sera de 40 % du coût de cette opération,et, a contrario, de 60 % par vos enfants.
Cela constitue une marge de manoeuvre appréciable.

[Pivoine]

Bonjour DETHAU,

Pour faire suite à vos réponses dont je vous remercie, que se passerait-il en cas de divorce ?

Cldt

[Dethau]

Rien.
Chaque époux continuerait d'être le légitime détenteur de l'usufruit en indivision avec son ex-conjoint.