droit de préemption

[Pouick]

Bonjour

Je souhaite me porter acquéreur d'une partie de succession composée d'une grange, d'un jardin et d'un pré (environ 2000m²). Cette succession n'a toujours pas été réglée bien que datant de 1991. J'ai le consentement de tous les héritiers pour cette vente, et ne suis pas héritier moi-même.
Reste maintenant qu'un agriculteur (non héritier) exploite le pré en question. Il ne paie aucun loyer depuis le décès du propriétaire mais paie des cotisations dites familiales à la MSA locale sur le pré et le jardin.
Mes questions sont donc :
- Est ce que le paiement des familiales lui donne un droit de préemption sur cette vente ou sur une partie de cette vente? (le pré pour lequel il cotise et qu il exploite, le jardin pour lequel il cotise mais qu'il n'exploite pas, la grange sur laquelle il ne fait rien); Tout en sachant que certains héritiers refuseraient de le lui vendre.
- Si il a un droit de préemption sous quelle conditions? Doit il payer les familiales depuis un certain nombre d années? Combien de temps a t il pour faire valoir ces droits?
- Si je parviens à acheter le pré, puis-je le louer à un autre agriculteur si je le souhaite?

Merci d'avance pour vos réponses, n'hésitez pas à me demander des précisions si besoin.

[Tiboue]

Quelle est la surface totale que vous souhaitez achetez (tant le pré, le jardin et la grange)? Es-ce seulement le pré qui fait 2000 m2.

[Pouick]

Le jardin, la grange et le pré représentent chacun une parcelle séparée.
La grange est sur une parcelle d'un peu plus de 1200m².
Le jardin représente deux parcelles de 300m² + 250m² soit 550m².
Le pré quant à lui est une parcelle de 2400m².
L'agriculteur cotise pour les familiales sur les trois dernieres parcelles (pas celle de la grange).
Merci pour votre interet.

[Tiboue]

Le paiement de cotisations donnent en effet un droit de préemption à l'agriculteur, même si celui-ci ne paye pas de fermage.
Par contre il ne dispose pas d'un droit de préemption car il faut qu'il exploite plus d'un hectare pour pouvoir en bénéficier, par contre, il ne faut pas que les propriétaires des immeubles que vous souhaitez acheter lui loue d'autres parcelles qui représenteraient plus d'un hectare avec les immeubles que vous acheter.
Dans le cas où il a un droit de prémeption, il faut lui notifier la vente et il a un délai de 2 mois pour répondre (le silence vaut acceptation).
Sachez que si il ne paye de fermage et si il paye ses cotisations MSA depuis moins de trois ans, il ne peut bénéficier d'un droit de préemption même s'il loue plus d'un hectare.
Si pour finir vous devez propriétaire de ces immmeubles, vous pouvez louer à un autre agriculteur, mais pour cela il faudra donner congé au fermier actuel en lui notifiant 18 mois à l'avance (par exemple avant le 11 mai 2005 pour que l'immeuble soit libre au 11 novembre 2006).
Par contre, il faut voir si la SAFER, n'a pas un droit de préemption car dans certains département il est obligatoire de lui notifier lorsque la surface est inférieure à 2500 m2, voir même dès le premier mètre carré. Si vous le souhaite je peux me renseigner, il vous suffit de m'indiquer le département dans lequel se situe les immeubles. Sachez que la SAFER va souvent préempter pour rétrocéder au fermier en place, donc c'est un point à ne pas négliger.

[Pouick]

Pour la safer : le département en question est le Puy de dome (63).

Par contre je n'ai pas tout a fait compris quand vous dites : "il faut qu'il exploite plus d'un hectare pour pouvoir en bénéficier". Est-ce un hectare pour l'ensemble de son exploitation ou seulement pour ce qu'ils louent aux propriétaires?
Si par exemple il exploite, en plus du pré que je souhaite acquérir, un hectare lui appartenant, a-t-il le droit de préemption.
Sinon pour cette succession il n'y a pas d'autres terrains, donc pas de raisons d'atteindre l'hectare fatidique...

Par contre quand vous parlez de propriétaires est-ce qu il faut comprendre l'ensemble des héritiers (en sachant qu'à aujourd'hui la succession n'est pas réglé)? A ce moment là un pré loué en fermage par l'un des héritiers à l'agriculteur devra-t-il compter pour l'hectare?

J'espère que ma question est claire, j'ai comme un doute

Merci pour vos informations très complètes et très rapides

[Tiboue]

Il faut bien qu'il exploite un hectare mais qui appartient aux propriétaires (donc vos éventuelles vendeurs), et il faut bien comprendre dans ce qu'il loue les héritiers (même si la succession n'est pas régler aujourd'hui, elle le sera avant la vente).
Donc si un des héritiers loue des parcelles lui appartenant mais ne dépendant pas de la succession, il faut en tenir compte dans le calcul de l'hectare.
Pour ce qui es du droit de préemption de la SAFER, je me renseigne et vous tiens au courant.

[Tiboue]

Je me suis renseigné, et le droit de préemption de SAFER dans le Puy de Dome débute à partir d'une surface minimum de 2500 m2, donc il faudra faire une notification à la SAFER.
Vous ne devriez pas avoir de problème en précisant au Notaire chargé de la vente de préciser dans sa notification le nom du fermier et que vous le laisser sur les terres, même si vous le mettrez dehors après (mais ça il n'a pas besoin de le préciser dans sa notification).