Poursuite d'un bail à ferme par un héritier indivisaire

[Arvey]

Consécutivement au décès d'un bailleur propriétaire, est née une indivision de fait entre héritiers; composée d'une usufruitière (conjoint survivant bénéficiaire d'une donation au dernier vivant: un quart en propriété et trois quarts en usufruit) et de ses trois enfants nus propriétaires.
Au décès du bailleur, certaines parcelles incluses dans le patrimoine indivis étaient (et sont actuellement) exploitées par un indivisaire.
En attendant le règlement de la succession et l'attribution des terres à l'exploitant
Le loyer désormais versé à l'usufruitière doit-il porter:

• Sur la totalité des fonds donnés à bail?
• Seulement sur les trois quarts (après déduction de l'usufruit sur le quart restant)?

Dans la seconde hypothèse, pourrait-on s'appuyer sur le barème utilisé par l'administration fiscale afin de déterminer la valeur de l'usufruit?
Merci à tous pour ce renseignement.

[Tiboue]

L'usufruitière recueille la totalié des loyers, elle est la seule à pouvoir les toucher.

[Arvey]

Merci de votre réponse diligente à ma question précédente.
Ceci étant, considérant que l'exploitant co-indivisaire dont il est fait mention est maintenu en indivision contre son gré depuis cinq ans (d'ailleurs pas à l'instigation de l'usufruitière), que par ailleurs il satisfait pleinement aux critères d'attribution préférentielle (dixit l'expert désigné par le tribunal), qu'il est donc potentiellement propriétaire de la totalité des terres exploitées comprises dans le patrimoine de l'indivision (et ce à l'issue d'une procédure de partage dont on est fondé à penser qu'elle va perdurer):

- Trouvez-vous naturel que, dans l'attente d'un jugement, cet indivisaire de bonne foi continue à honorer l'intégralité des loyers qui lui sont imposés du fait des attermoiements et autres manoeuvres dilatoires d'un seul héritier s'opposant au partage avec la volonté affichée de nuire à ses cohéritiers?

- N'y aurait-il, à votre connaissance, aucun moyen légal de réviser le montant des fermages en prenant en compte ne serait-ce que la nue propriété du fermier sur les fonds donnés à bail (avec bien entendu l'accord de l'usufruitière) en attendant le règlement de la succession?

[Tiboue]

Non la situation me semble tout à fait normal tant qu'il y a un usufruitier et même si par la suite vous êtes le seul nu propriétaire vous êtes redevable des loyers et avec un montant respectant le montant du marché.
Abaisser le montant du loyer serait pour l'usufruitier une donation déguisée donc un avantage indirect à réintégrer par la suite dans la succession de l'usufruitier.

[Arvey]

Merci encore pour votre réponse circonstanciée.
Vous aurez certes discerné que je ne suis pas cet indivisaire indélicat faisant obstacle au partage souhaité par les autres. Cependant, je vous prie de bien vouloir considérer qu'au travers de mes interventions rien n'indique que je sois le fermier.

Me faisant son interprète, je reconnais avoir manqué de précision en faisant état d'une révision du montant des fermages. Il n'était à mon sens pas directement question de modifier les caractéristiques intrinsèques du bail mais plutôt d'évoquer (après règlement) l'éventualité de pouvoir en quelque sorte "indemniser" le preneur "familial" au moyen de la rétrocession du montant correspondant à son quart en nue propriété, et ce en attendant que cet héritier soit autorisé à entrer normalement en possession de la pleine propriété des fonds mis en valeur par ses soins.

Dans mon esprit, il s'agissait de décompter la valeur de la nue propriété sans plus de distinction cadastrale, donc sans modifier la consistance du bail.
En aucun cas il n'a pu être question de changer les termes et conditions du contrat qui, comme vous le soulignez, doivent être et sont effectivement conformes au code rural et se situent dans la fourchette de prix pratiqués dans la région concernée avec indexation annuelle de la commission paritaire des baux ruraux.

Ceci dit, ce raisonnement n'engage que moi. Il me semblait propice à rétablir un semblant d'équité au sein d'une indivision forcée, mais j'accepte bien volontiers d'admettre que mon cheminement relève plus de la casuistique que du droit successoral avec lequel je déplore n'avoir que bien peu d'affinités.

C'est bien pour pallier cette carence que je vous remercie de me faire part de vos compétences en ce domaine.

[Tiboue]

Donc je confirme l'usufruitier conserve les loyers, tant qu'un accord n'est pas intervenu entre tous la situation en change pas.

[Arvey]

Bon d'accord,
A présent, si je me situe du point de vue de l'usufruitière de ce patrimoine (qui outre les terres agricoles mises à bail comporte aussi des immeubles ne produisant pas de rapport) dont la jouissance coûte globalement plus qu'elle ne rapporte:

N'y aurait-il pas un moyen de mettre légalement un terme à ce coûteux usufruit contre l'avis de l'un des nus propriétaires concernés, et ce sans attendre l'épilogue de cet interminable partage?

[Tiboue]

L'usufruitier pourrait y renoncer et dans ce cas le loyer sera versé à chaque indivisaire en proportions de leurs droits.

[Arvey]

Bonsoir,
Si j'ai bien suivi, le fermier ne versera donc plus que les trois quarts du loyer à ses co-indivisaires.
En outre, permettez-moi de remarquer que, suivant votre raisonnement, la charge des factures d'entretien et autres taxes foncières sera transférée de la même manière à l'indivision. (à l'exception de la quote-part des taxes appliquées aux propriétés non bâties qu'il incombe au preneur de prendre à sa charge)

Il est cependant peu probable que ces éléments inédits suffisent à créer une prise de conscience chez l'héritier qui s'oppose au partage.

Cordialement.

[Arvey]

A la réflexion, je ne suis pas sur que nous puissions nous situer dans le cas d'une renonciation translative assimilée à une donation puisque nous sommes fondés à penser qu'un donataire au moins n'acceptera pas.

J'avais cru comprendre que la seule forme unilatérale d'abandon de ses prérogatives d'usufruit par une personne qui n'entendrait plus en supporter les charges, était la renonciation extinctive pure et simple qui par conséquent interdisait par la suite l'encaissement de loyers aux nus propriétaires devenus pleins propriétaires indivis.

Dans ce cas de figure, le conjoint survivant conserverait la faculté d'usage de sa résidence principale mais la situation évoluerait de façon beaucoup plus radicale puisque les fermages seraient désormais consignés chez le notaire de la succession en attendant le partage tandis que les charges pesant sur les immeubles seraient immédiatement transférées à l'indivision.
Ce nouvel ordre pourrait bien cette fois ci être susceptible d'inciter plus fortement l'héritier non consentant à se rallier à l'opinion de ses co-héritiers favorables au partage.

Maintenant au point de vue fiscal, n'est-il pas à craindre que l'administration re-qualifie cette renonciation abdicative en donation déguisée, et ce en s'appuyant sur le fait qu'il y a eu perception par l'usufruitier du fruit non négligeable constitué par les loyers de fermage?
(malgré leur incapacité à équilibrer les comptes de l'usufruit)

Si je me suis fait tour à tour interprète du fermier et de l'usufruitier, ce n'est pas par goût de la mise en scène, je pourrais d'ailleurs parler aussi au nom du troisième enfant qui souhaite tout autant mettre fin à cet insupportable conflit; ce n'est pas non plus par restriction mentale mais pour éviter qu'on puisse m'identifier comme étant tel ou tel héritier mesquinement défenseur d'intérêt particulier.
Après avoir épuisé toutes les médiations possibles, la seule perspective qui motive ma venue sur ce forum au nom de mes co-indivisaires est d'y découvrir un moyen juridique propre à faire cesser cette indivision dans un délai plus raisonnable que celui que nous propose la justice.
C'est pourquoi je vous remercie de nous apporter vos lumières sur le sujet et vous sais gré de votre patience.