dettes d'un indivisaire et donation

[Prudente]

Je possède une maison de famille en indivision avec une soeur couverte de dettes et d’hypothèques. Elle y habite, moi non. Ces dettes ne me concernent pas.
La maison est à demi inoccupée et ma fille, qui vit à proximité, aimerait bien y aménager un logement pour sa famille. J’envisage de lui faire une donation de ma moitié indivise mais il faut aussi faire des travaux. Or, si je peux m’entendre de façon informelle avec ma soeur sur une répartition des locaux je pense qu’il est préférable pour cette dernière que nous restions dans l’indivision..
Mon problème : je ne sais pas ce qui peut arriver (on nous a parlé un jour de licitation mais aucune procédure n’est en cours) : y-a-t-il des mesures que je pourrais prendre et qui –en cas de malheur- protègeraient ma fille une fois installée dans une partie de la maison ?
Par exemple si je lui faisais une donation d’usufruit en conservant pour moi la nue-proprièté conserverait-elle son droit d’occuper les lieux pour le cas (improbable j’espère) où on nous imposerait un jour un partage judiciaire suivi d’une vente aux enchères ?
Y a-t-il d’autres moyens (droit d’usage et d’habitation ?) susceptibles de décourager les chercheurs d’aubaines ( qui ne manquent pas dans cette région chère où, s’il y avait une vente judiciaire, ni ma fille ni moi n’aurions les moyens de surenchérir sur eux ) .Merci de vos lumières.
Prudente

[Giantpanda]

Bonjour,

Rien ne vous empêche de faire une donation ou accorder un droit d'usage à votre fille de votre part.

Mais

- Etant donné les dettes de votre sœur, il reste toujours le risque que la maison soit vendue aux enchères.

D'un côté vous pouvez chercher à vous arranger avec les débiteurs, ou même vous pouvez attendre la mise aux enchères qui pourrait vous permettre d'acheter sa partie à bon compte.

Naturellement dans la mesure où la paison est occupée, cela réduira le pris.

Est-ce que votre sœur a des héritiers réservataires? Si non, il faudrait voir si elle pourrait aussi accorder un droit d'usage à votre fille?

Cordialement,

giantpanda

[Prudente]

Merci Giantpanda pour votre réponse

Vous dites :

<<- Etant donné les dettes de votre sœur, il reste toujours le risque que la maison soit vendue aux enchères.

mais voici un texte que j'ai trouvé :"Pour remédier à ce risque de vente à vil prix, l'article 2201 du code civil constitue l'une des innovations majeures de la réforme en prévoyant une alternative à la vente aux enchères publiques, à savoir la vente amiable sur autorisation judiciaire" (Legifrance : Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière )

Cet article du code civil est-il applicable désormais?

.<<Est-ce que votre sœur a des héritiers réservataires?
Oui, elle en a


Prudente

[Giantpanda]

Bonjour,

L'article est applicable.

Mais si les créanciers ont rien entrepris depuis quelque temps, il se peut qu'il y ait surendettement.
Y aurait-il y déjà une hypothèque ce qui pourrait l'expliquer - Alors à quelle hauteur? ( % de la valeur réelle).

S'il y a des héritiers réservataires, le droit d'usage à votre fille sera difficile, mais quand même vérifier auprès d'un notaire. A priori c'est possible ( je ne suis pas sûr en ce qui concerne les créanciers, pas les héritiers réservataires ).

En cas de succession, ils pourraient refuser la succession, ou l'accepter à hauteur de l'actif net pour se protéger.

Option successorale - Service-public.fr

[Prudente]

Je reprend ma question :
"Par exemple si je lui faisais une donation d’usufruit en conservant pour moi la nue-proprièté conserverait-elle son droit d’occuper les lieux pour le cas (improbable j’espère) où on nous imposerait un jour un partage judiciaire suivi d’une vente aux enchères ? "
et j'y ajoute celle-là : la donation de la propriété indivise sans démembrement protégerait-elle mieux ma fille que la simple donation d'usufruit?
Si j'envisageais une donation d'usufruit seulement c'était d'une part pour limiter les frais d'acte (mais je ne me suis pas encore vraiment penchée sur le problème) d'autre part pour conserver pour moi les ennuis provoqués par l'indivision avec ma soeur endettée tout en permettant à ma fille de vivre là tranquillement avec sa famille. Mais cette solution a peut-être des inconvénients que je ne vois pas (en particulier si ma fille engage des travaux) ou pas d'avantages du tout par rapport à une donation de propriété?
Merci de vos avis
Prudente

[Giantpanda]

[/quote]

Bonjour,

Votre raisonnement est juste.
Totuefoise prêt à usage aurait les même effets immédiats, et serait plus encore plus simple. A savoir si légalement cela compliquerait, comme l'usufruit, la mise aux enchères de la maison ( en ce qui concerne le prix ) ou non. Cela je ne sais pas.

Voir aussi:
Le prêt à usage ou commodat


A priori votre fille ne serait responsable que pour les petits travaux ( comme un locataire ).

Les autres propriétaires restant responsable de gros travaux.

ordialement,

giantpanda