estimation des biens d'une succession

[Nina9999]

Bonjour,
Suite à la succession de mes grands parents la maison familiale doit être estimée pour un partage équitable en les héritiers. Mon père souhaite que la maison familiale ne soit pas vendue à l'avenir. cette maison reviendrait à mon frère. Selon ses calculs, l'estimation de la maison devrait subir une double décote : 40 % du fait de l'usufruit de mon père sur la maison, et 30% du fait de cette obligation morale de ne pas vendre la maison (c'est ce qui "se ferait habituellement"). L'estimation pour la maison ne se résumerait alors qu'à 30% de sa valeur! Existe t'il un "consensus" où un barême quelconque permettant de chiffrer la décote de cette obligation de ne pas vendre, où est-elle purement subjective ? Par ailleurs les meubles de la maison ne devrait-il pas être également pris en compte (c'est une très très grande maison !!) Merci d'avance de vos réponses...
Cordialement

[Phgr]

Bonjour,

Cherchez-vous à estimer la valeur de la maison (et l'impact de la "charge" d'inaliénabilité) dans le cadre du partage de la succession de vos grands-parents (dont votre frère serait héritier direct) ?
et si oui, cette condition d'inaliénabilité est-elle explicitement prévue dans un testament ou donation de vos grands-parents ?
....ou bien faites vous cette estimation dans la cadre d'un projet (à venir) de donation ou testament de votre père en faveur de votre frère ?

[Nina9999]

Posté par Phgr

Bonjour,

Cherchez-vous à estimer la valeur de la maison (et l'impact de la "charge" d'inaliénabilité) dans le cadre du partage de la succession de vos grands-parents (dont votre frère serait héritier direct) ?
et si oui, cette condition d'inaliénabilité est-elle explicitement prévue dans un testament ou donation de vos grands-parents ?
....ou bien faites vous cette estimation dans la cadre d'un projet (à venir) de donation ou testament de votre père en faveur de votre frère ?

Je cherche à estimer la valeur de la maison dans le cadre de la succession de mes grands-parents pour définir un partage équitable, ces derniers ont fait un testament chacun désignant leur fils et leurs 3 petits-enfants comme héritiers sans clause d'inalinabilité. c'est mon père qui souhaite ajouter cette clause plus morale que légale donc. Et sur les conseils d'un ami il dévalue donc la maison de 40 % pour l'usufruit qu'il garde dessus plus 30 % à cause de cette contrainte d'inaliénabilité. Si cette clause avait été mise dans le testament de mes grands-parents la décote aurait-elle été de 30 % ce qui me parait significatif ? de surcroit ajouté au 40 % car dès lors le petit enfant qui prend la maison est semble-t'il favorisé? Merci encore de votre aide

[Phgr]

Bonsoir,

je ne peux pas répondre complétement à votre question (quelqu'un de plus compétent le fera peut-être.....?), mais voici quelques remarques :

a) il est bien sur normal de tenir compte d'une décote due à l'usufruit de votre père (NB : selon le barème fiscal, 40 % est la valeur d'usufruit de quelqu'un agé de 61 à 70 ans..)

b) la charge "morale" d'inaliénabilité est évidemment plus complexe à appréhender. Quelques remarques :

- quand elles sont écrites (dans une donation ou succession), ces clauses doivent temporaires et justifiées. (à défaut elles sont nulles...). Elles sont par exemple nulles si elles sont stipulées pour la durée de vie du gratifié...

- Si votre frère ne respecte pas cette obligation et vend la maison (par exemple à la fin de l'usufruit), il n'y aura de fait aucune sanction au non-respect de l'inaliénabilité (ni possibilité de quelque sanction que ce soit....autre que morale, bien sur...)

- sur le plan fiscal, ces clauses ne sont pas prises en compte pour le calcul des droits de donation ou succession. Ni pour l'assiette de l' ISF, par exemple - (il y aura bien une décote pour l' ISF due au démembrement, mais c'est autre chose...)-

- sur le plan économique (votre principale question). je ne sais pas vous répondre. je n'ai pas d'exemple, et je ne saurai pas évaluer cette charge... Je ne crois pas qu'il existe un "barème"..(???)
Il me semble néammoins que, comme on parle en fait d'une inaliénabilité de la nu-propriété (au moins pendant la durée d'usufruit de votre père), elle est déja largement (certes pas totalement..) prise en compte dans la décote même de nu-propriété, compte tenu du caractère peu "liquide" de celle-ci (marché restreint des investisseurs en nu-propriété..), et la décote supplémentaire de 30 % en valeur "actualisée" peut sembler exagérée de ce point de vue...(mais bon ,c'est un commentaire subjectif...)

c) Si vous nêtes pas d'accord avec le partage et la composition des lots, vous pouvez demander un partage judiciaire (mais, evidemment, c'est alors un conflit familial ouvert...)

d) Si le but est de constituer des lots de la succession en évitant l'indivision (et que la maison représente une valeur trop importante), avez-vous considéré l'apport de la maison (ou de la nu-propriété de la maison) à une SCI dont vous vous répartiriez les parts (votre frère pouvant rester majoritaire, par exemple...) ? la SCI n'est pas la panacée, et génère quelques frais supplémentaires, mais elle est trés pratique pour gérer ce type de situation...

NB : les meubles devraient bien sur faire l'objet d'une évaluation dans la cadre du partage....

[Nina9999]

Bonsoir,

Merci beaucoup pour ces éclaircissements. Je vois que vous avez bien perçu mon dilemne. La SCI aurait pu être une option s'il y avait une meilleur entente familiale, malheureusement...Vous m'avez donné des éléments de discussion pour contrer cette évaluation qui demeure très subjective semble t'il et je vous en remercie encore. Bien cordialement

[Phgr]

Bonjour,

Une dernière remarque...: (NB : parfois on ne voit pas les choses les plus grosses tout de suite........)

Si la maison vaut 100, dont 40 d'usufruit et 60 de nue-propriété, la charge d'inaliénabilité ne porte en fait que sur la nue-propriété.(= ce qui est transmis à votre frère...)
Et 30 de charge sur 60 représente en fait une décote de 50 % !
.... ce qui semble pour le coup vraiment élevé.. (même si cela reste une opinion subjective...)
Si l'on admettait une décote de - 10%, - 20 % ou - 30 %, c'est sur la seule nu-propriété qu'elle devrait être calculée... (soit respectivement - 6, -12 ou -18...)

[Nina9999]

Mais oui bien sur!!! Excellent!! Là vous m'enlevez une bonne épine du pied!! Un grand merci, c'est vrai que dévaluer la maison de 70% de la valeur ça me paraissait extrême. Merci encore. Pour les meubles j'ai entendu dire qu'un forfait de 5 % était applicable en l'absence d'estimations des meubles (ce n'est pas pour chipoter et je n'y aurais pas penseési on n'avait pas chercher à abuser dans l'autre sens!! La maison fait 400 m2), mais ce serait 5% ...de quoi ?

[Phgr]

5 % est la valeur minimale qu'accepte l'administration pour la valeur des "meubles meublants" (pour l'assiette des droits de succession), quand ce sont les héritiers qui font eux même l'estimation des meubles pour la déclaration de succession
Les 5 % sont alors calculés sur la totalité de l'actif successoral brut (avant dettes).
Mais il est possible de ne pas tenir compte de ce minimum si un inventaire est réalisé soit par notaire, soit par commissaire-priseur, soit par huissier.
C'est donc essentiellement une référence "fiscale". Pour la question qui vous ocupe (le partage), il vaudrait mieux faire une évaluation "objective" (vous-même ou via un notaire...)

[Nina9999]

Merci encore pour ces précieux renseignements!!
Bien cordialement

[Nina9999]

Bonjour,

Je vais abuser de votre temps mais vous etes ma seule ressource alors je sollicite votre compréhension. Je suis tombée récemment sur un acte de licitation fait par ma grande tante au profit de mon frère (son petit neveu). J'ai bien compris qu'une licitation était une forme de vente pour sortir de l'indivision. Cette indivision remontait à mes arrières grands parents maternels et vraisembablement mon frère a démarché mes vieils oncles et tantes pour leur faire signer une licitation à chacun (il étaient 7, décédés à ce jour). J'essaie d'évaluer l'ampleur des biens qui ont fait l'objet de cette licitation, et je n'arrive pas à décoder le langage notarial. Et comme il y a 5 pages de listing de terrains, je vous communique un extrait : "une parcelle de terre sise sur le territoire... cadastrée...constituant un bien non délimité lot 000 pour une contenance de 3 hectares 76 ares à prendre dans une parcelle de plus grande étendue cadastrée même commune, section, lieu-dit et numéro d'une contenance de 7 hectares 52 ares". Si je comprends bien sur cet exemple la part de ma grande-tante était de 3 hectares 76 sur 7 hectares 52 ? Si je veux évaluer l'ensemble des terrains ayant faits l'objet de cette licitation, puis-je tout simplement multiplier par le nombre d'héritiers (7) chaque parcelle dont la contenance est mentionnée ? Merci encore de votre aide