Souhait de modifier mon héritage, achat via Sci comme solution?

[Amilcard]

Bonjour
retraité je suis propriétaire d'une maison estimé à 400 000 euros et d'un appartement à 260 000 euros.
Papa de deux enfants aujourd'hui, l'un "nous a complètement oublier" depuis que ma femme a eu une rupture d'anévrisme. je ne les vois plus encore moins mes petits enfants.
Ma fille et son concubin continue de nous voir et nous apporte beaucoup de bonheur !!!
Je souhaiterai vendre l'appartement occupé à titre gratuit par ma fille pour acheter une maison au même montant afin qu'elle puisse l'occuper avec sa famille.
Je voudrais afin que mon fils (qui a tiré un trait sur nous) bénéficie le moins possible de notre héritage, savoir si l'achat de cette maison avec mon gendre dans le cadre d'une SCI pouvait limiter la marge de manoeuvre de mon fils une fois que ma femme et moi serons morts.
je suis loin d'être un père ou pire d'un grand père indigne loin de là, mais nous souhaitons reellemment remercier ma fille et son gendre...
Merci de me renseigner et de m'aider
Cordialement
Alain

[Phgr]

Bonjour


Comme vous avez deux enfants, ceux-ci se partageront en principe votre succession, mais vous pouvez utiliser votre quotité disponible (1/3) pour gratifier qui vous voulez, la "réserve" minimale revenant à vos 2 enfants étant de 2/3 (soit 1/3 chacun).
Vous pouvez donc laisser 1/3 (réserve) + 1/3 (quotité disponible) à votre fille, par donation et/ou testament. (soit 440 000, pour 220 000 pour votre fils, sur la base des valeurs actuelles)

Vous pourriez par exemple (un schéma possible. il y en aura peut-être d'autres..?) :

1) vendre l'appartement (260 000)
2) faire une donation (sans droits à payer) à votre fille de 220 000, 200 000 ou 180 000 (en fonction de ses capacités d'emprunt et de remboursement d'un prêt bancaire pour 40 000, 60 000 ou 80 000 sur 12, 15 ou 20 ans...)
3) Elle achète sa maison avec 200 000 (par exemple) + 60 000 (emprunt)
4) Vous placez les 60 000 "économisés" sur un contrat d'assurance-vie dont elle est bénéficiaire (et dont vous gardez de fait le controle jusqu'à votre décès, au cas ou....)

Note : De cette manière, votre succession devient 600 000 (on ne compte pas l'assurance-vie), soit 200 000 pour votre fils et 400 000 pour elle (+ assurance-vie 60 000 hors succession). Vous avez "amélioré" sa situation de + 20 000.

Certes, la donation simple à votre fille sera revalorisé à la date de votre succession, mais l'ensemble de votre patrimoine également. Et comme il n'y a que de l'immobilier, cela devrait varier à peu prés dans les mêmes proportions. Elle ne devrait donc pas être pénalisée par cela.

Je ne vois pas de schéma avec SCI qui permettrrait d'aller plus loin..?.Les droits (quote-part) de votre fils restant les mêmes...Bien sur, on pourrait organiser les choses de manière à ce que votre fils se trouve minoritaire dans une SCI, mais dans ce cas, risques de contestations..., votre fille devrait payer un loyer à son frère...De plus la SCI génère des frais tous les ans... = beaucoup d'embêtements pour pas grand chose...

[Yeuse]

Ne surtout pas donner d'espèces à votre fille pour qu'elle réinvestisse !!!
A votre décès ça risque d'être la catastrophe pour elle car si son frère regarde de près, il risque de demander la réintégration dans la succession et ça sera la valeur du bien au jour de la succession et là les écarts peuvent être très importants d'un endroit à un autre, un bien peu avoir gagné très peu et l'autre avoir doublé...

Malheureusement effectivement pas moyen de déshériter votre fils mais possibilité de donner la quotité disponible à votre fille, mais il faut que chacun de vous deux l'exprime

Par ailleurs effectivement vous pouvez souscrire des assurances vie mais attention à ce qu'elles ne soient pas trop importantes par rapport à l'ensemble du patrimoine.

Attention aussi à l'occupation gratuite... Ca peut être chiffré et sur les années ça peut faire une somme non négligeable.