mon terrain est il constructible?

[Tatine]

bonjour,
je suis proprietaire d'un petit terrain dans le centre d'un village et en zone constructible mais le probleme que je rencontre est le suivant
sur les titres j'ai 264m2, pour l ecadastre 195 et pour rendre mon terrain constructible il me faut 250 m2
Je suis allée en mairie qui me conseille de faire mesurer ma parcelle, le cadastre me dit que la mesure a ete faite lors du remembrement et qu'il n'y avait surement pas d'erreurs et que l erreur pouvait venir du notaire
Un agent immobilier quant a lui m'explique qu' une de mes limites ayant ete frappé d'alignement cela expliquerait la perte de terrain et que ds ce cas les mesures du terrain se font depuis l'axe des chemins et dans ce cas j'ai 251 m2 !! sur ce terrain existe un cabanon de 12m2 environ et l'agent immobilier me conseille de jouer sur le fait que ce cabanon étant cadastré cela signifie que ce terrain a du etre constructible avt la preemption de la partie ayant servi a l'agrandissement de la route et que pour ce motif, ils doivent reconnaitre mon terrain constructible en tenant compte des 251m2 jusqu'a l'axe de la route,
Pouvez vous me dire si c'est vrai ?
Merci

[Emmanuel Wormser]

ouh la la, quel mélange...!

• faites mesurer le terrain actuel.
• allez au registre des hypothèques voir la description de votre terrain (le cadastre ne suffit pas)
• vérifiez qu'il y a bien un alignement, qu'il a fait l'objet d'une enquête publique et d'une publication.
• vérifiez que la commune a effectivement acquis la partie située entre la voie existante et la limite de la servitude d'alignement : une servitude d'alignement ne fait pas expropriation...

bref, débrousaillez tout ça en récupérant des documents, pas des "on dit".

[Pgeod]

bonsoir,

en effet, plusieurs anomalies à éclaircir :
1 - la différence de contenance entre celle inscrite dans votre acte et celle relatée au cadastre; Il ne peut normalement y avoir de différence entre les deux,
- sauf erreur matérielle de transcription, puisque l'acte reprend normalement les informations cadastrales in extenso, sauf à ce que l'acte notarié fasse au surplus mention d'une superficie arpentée;
- sauf si votre acte est antérieur à 1955 ou antérieur à la rénovation cadastrale de votre commune, auquel cas surface et désignation parcellaire diffèrent.
2 - L'image du parcellaire cadastrale par rapport à la réalité de votre possession.
3 - la superficie réelle de votre terrain (à faire estimer, dans un premier temps, jusqu'à l'emprise actuelle de la voie)...... à comparer avec celle inscrite dans votre acte et celle relatée au cadastre.
4 - l'origine remembrée de votre parcelle, ce en quoi je ne crois pas s'agissant d'une parcelle située en centre de village. Je pencherais plutôt pour une parcelle rénovée par voie de mise à jour, et intégrée dans une feuille remembrée (Section Zx). La conséquence, c'est que la contenance cadastrale annoncée n'a pas la même exactitude qu'une superficie remembrée.
5 - les problèmes d'alignement et d'empiètement de la voie communale...

...

[Tatine]

en fait, lors d'un bornage judiciaire, un géometre expert a etudié le sujet et voici ce qu'il en ressortait

cadastre revisé 195m2
surface apparente 209 m2
Titres 264 m2
surface jusqu'à l'axe des chemins 251m2
Pour que mon terrain soit constructible (il se trouve dans une zone constructible) il faut au minimum 250 m2 ma question est de savoir de quelle surface dois je tenir compte? Surface apparente, titres ou surface attribuée (jusqu'a l'axe des chemins) soit 251m2 ?
car si je prends la surface apparente 209 m2 je ne peux construire
si je prends ce que le geométre expert nomme surface attribuée 251m2 je peux construire!! voilà la question
Merci de votre aide

[Pgeod]

agent immobilier / géomètre expert
bornage judiciaire / axe du chemin
surface cadastrale / surface du titre
cadastre révisé / cadastre remembré
surface apparente / surface attribuée
je m'y perds.... surtout pour ce que vous appelez surface attribuée (par qui et quand ??)

Vis à vis de l'administration, vous pouvez faire état soit de la superficie cadastrale, soit de la superficie réelle de votre propriété. A vous de choisir.
Si l'une comme l'autre sont inférieures aux 250 m2 exigés, le terrain est inconstructible.

...

[Emmanuel Wormser]

vis à vis de l'administration, vous devez faire valoir la xsurface dont vous êtes propriétaire effectivement.

si la voie a empiété irrégulièrement sur votre terrain, il faut contester l'empiètement....

et il manque aux informations citées la seule surface qui fasse foi : celle présentée a partir des informations reprises dans le regsitre des hypothèques.

[Pgeod]

Si je puis apporter quelques précisions, la superficie au fichier immobilier du bureau des hypothèques est la contenance que l'on retrouve dans la documentation cadastrale (et réciproquement). Elle est déterminée de manière unilatérale au moment des réfections cadastrales et notifiée aux propriétaires, de telle sorte que cette valeur change lorsqu'on passe d'une rénovation cadastrale à un remaniement cadastral par exemple.
C'est une superficie administrative et fiscale qui ne peut donc refléter la réalité de l'étendue réelle de la propriété. Elle n'est d'ailleurs pas certifiée par l'administration comme étant exacte, ni même comme étant exempte d'erreur.
On ne peut donc lui accorder qu'un crédit limité, même si tous les actes translatifs de droits réels, à commencer par les actes notariés, y font constamment référence en application de la loi de 1955 sur la publicité foncière.
Cette superficie est jugée cependant suffisante par l'administration et les sevices instructeurs pour apprécier notamment les droits à construire sur un bien foncier, à défaut par le pétitionnaire de produire un certificat de mesurage dont la validité permettrait de faire procéder, s'il en était nécessaire, à une rectification de la contenance cadastrale. Ce certificat n'est pas, par ailleurs, une pièce exigée dans les procédures d'autorisation d'urbanisme; la rectification des contenances cadastrales n'est pas non plus une obligation qui s'impose aux propriétaires, même en cas de vente d'un terrain dont le périmètre est borné.
...

[Emmanuel Wormser]

dans la situation de Tatine, c'est la position précise des limites de propriété qu'il faut chercher au registre... puis faire faire un mesurage à partir de ces limites.

[Tatine]

Posté par Emmanuel Wormser

dans la situation de Tatine, c'est la position précise des limites de propriété qu'il faut chercher au registre... puis faire faire un mesurage à partir de ces limites.

Bonjour, si je peux me permettre je pense que cette étude a déjà été faite par le géométre expert lors d'un bornage judiciaire, ce sont les mesures que je vous ai déja communiquées
Il m'a été remis un plan avec ces mesures et l'on voit bien que le géometre a calculé depuis l'axe des sentes donc il semblerait que ce terrain est appartenu aux anciens propriétaires et repris pour faire la route.
D'ou ma question est ce que pour l'aministration on prend en compte la surface depuis l'axe de la route ou la surface apparente?
Car depuis l'axe de la route j'ai 251 m2 et en surface apparente 209 m2 .

[Emmanuel Wormser]

pour l'administration, on prend la surface dont vous êtes propriétaire.

et à ce jour, vous n'avez toujours pas de certitude sur ce point.