terrain devenu inconstructible... illégalement?

[Pgeod]

Depuis le 1/10/2007, en effet, la procédure de lotissement c'est une Déclaration préalable (DP) ou un Permis d'aménager (PA). Vous avez la réponse dans les motifs de refus : "... considérant qu'une demande de permis d'aménager doit être déposée en cas de création de plus de deux lots avec la création de voies et d'espaces communs... ". Et donc, en l'espèce pour votre projet, c'est bien un Permis d'aménager et non une DP.

...

[Jc A]

A moins que le PLU de votre commune soit spécial ( voir le règlement de zonage ) , l' appelation "NA" est réservé à une zone d'aménagement "futur".
Les PLU sont élaborés pour une urbanisation progressive, c'est un moyen pour ne pas avoir des permis d'aménager couvrant toute la zone urbanisable dans les trois mois qui suivent la validation du PLU... une des phases d'élaboration s'appelle le PADD (plan d'aménagement et de développement durable).

Par principe NA a un COS (coefficient d'occupation des sols) = 0.
Les zones NA sont débloquées par partie sur demande de la Mairie après approbation des services de l'Etat ( révision )
Si la Mairie compte se réserver des terrains, ils figurent dans les plans en espaces réservés numérotés, avec un document écrit en annexe mentionnant leur destination... si ce n'est pas fait, je ne vois pas comment on peut vous dire que la mairie va se réserver la parcelle !

Une demande de DP est réservé pour un lotissement de deux lots maximum sans création d'espace public, avec une réglementation RNU.
Si vous êtes en NA, il y a un PLU, et normalement, dans le cadre de lotissement, vous devez une place de stationnement public pour deux lots créés ( à vérifier, c'est indiqué dans les règlements de zone ).
Qui dit stationnement public dit création d'espace commun, donc PA obligatoire !

Déposer une demande de PA entraine des frais de géomètre et de bureau d'étude, à moins que vous ne soyez qualifié pour établir les plans vous même.
Perso c'est ce que je fais pour le compte de ma société, ne faisant appel au géomètre Expert qu'une fois le permis délivré pour le bornage périmétrique.
Mais je ne fais ce travail qu'en étant sûr que l'opération soit réalisable, pas avec un terrain en NA COS= 0 (constructible en théorie, mais aucune surface de plancher disponible pour déposer un projet).

Autre modification de taille depuis octobre 2007 : Le lotisseur doit contacter tous les gestionnaires de réseaux au préalable de la demande, le service instructeur n'ayant plus qu'un rôle de contrôle.... idem pour la déclaration de conformité des travaux.

Entre la théorie et la pratique il y a un énorme fossé qui s'est creusé avec les nouveaux textes. Le lotisseur endosse maintenant la quasi totalité des responsabilités, ce qui va faire reculer les lotisseurs occasionnels.

[Juliendetours]

Posté par Jc A

Une demande de DP est réservé pour un lotissement de deux lots maximum sans création d'espace public, avec une réglementation RNU.

la reglementation RNU n'a rien a voir avec le choix de procedure d'aménagement!!! Essayez d'etre un peu precis dans vos reponses de "professionnel"

Posté par Jc A

Déposer une demande de PA entraine des frais de géomètre et de bureau d'étude, à moins que vous ne soyez qualifié pour établir les plans vous même.

Effectivement faire appel a un professionnel vous éviterait ce genre de déconvenue.

Un conseil: rapprochez vous d'un conseil pour faire le point sur votre probleme.

[Jc A]

petite précision je suis géomètre diplomé de formation avec plus de 20 ans de projets et travaux VRD... j'ai deux structures, une pour le lotissement, et une pour la maitrise d'oeuvre des lotissements.

Vous pourrez voir par vous même que 98% des POS et PLU imposent une place de stationnement "public" pour deux lots créés. Comment faites vous pour créer cette place de stationnement public sans créer un lot "commun" pouvant être rétrocédé à la commune ?
Si la commune vous délivre un avis positif à votre demande de DP, ou allez vous créer le stationnement public obligatoire qui vous sera demandé ? Vous serez obligé de redéposer une demande de PA et vous aurez perdu 3 mois.
Je vous rappelle que maintenant c'est au maitre d'Ouvrage de déclarer la conformité, que le Maire ou l'administration peut contester dans un délai de trois mois, ce qui bloquera les ventes chez le Notaire.

cordialement

[Juliendetours]

Posté par Jc A

petite précision je suis géomètre diplomé de formation avec plus de 20 ans de projets et travaux VRD...

Je ne crois pas que cela soit une affaire de formation ou d'experience... plutot une histoire de connaissances! Je maintiens que la reglementation RNU n'a rien à voir avec le choix de la procédure d'aménagement comme vous pouviez l'ecrire dans votre post précédent! Sinon citez moi l'article du code qui dispose de ce que vous avancez?

Posté par Jc A

j'ai deux structures, une pour le lotissement, et une pour la maitrise d'oeuvre des lotissements.

je croyais que les statuts de l'ordre des GE faisaient que ses membres n'avaient pas le droit d'exercer des professions concomitantes dans ces domaines dans des sociétés différentes? C'est une question puisque c'est qqch que j'entends mais je vois aussi dans ma region des professionnels qui exercent comme vous.

Posté par Jc A

Vous pourrez voir par vous même que 98% des POS et PLU imposent une place de stationnement "public" pour deux lots créés. Comment faites vous pour créer cette place de stationnement public sans créer un lot "commun" pouvant être rétrocédé à la commune ?
Si la commune vous délivre un avis positif à votre demande de DP, ou allez vous créer le stationnement public obligatoire qui vous sera demandé ? Vous serez obligé de redéposer une demande de PA [...]

C'est assez amusant comme observation, vous etes en train de nous dire que dans "98%" des cas, la procédure de déclaration préalable ne permet en fait que de créer un seul lot? Au dela, nous serions en procédure de PA? en fait le législateur qui souhaitait accélérer la libération de terrains, notamment pour les zones suffisamment équipées s'est fourvoyé dans "98%" des cas? C'est pas plutot une formation "Spirou magazine" que vous avez suivi?

A titre informatif, nous voyons ici des DP sortir un peu partout pour plus de 2 terrains sans espaces communs ou autres...

Bonne soirée.

[Jc A]

le nouveau code de l'urbanisme ne prime pas sur les règlements des POS et PLU... Il est nécessaire de respecter les deux en même temps. Si les fonctionnaires instructeurs de votre secteur n'ont pas encore relevé l'incohérence d'une demande de DP en présence d'un PLU exigeant du stationnement public pour tout lot créé, en Languedoc Roussillon toute demande est retourné aux auteurs dans le délai légal depuis le mois de janvier. Les services de l'Etat seraient donc abonnés à spirou magazine d'après vous ?

Pour votre info également la MOE est totalement distincte de la mission GE. Le mélange des genres n'est pas bon... et les connaissances des GE en MOE limitées à moins de s'adjoindre des spécialistes. Covadis ne donne pas toutes les solutions techniques et les coûts de revient.
Le GE est obligatoire pour le bornage périmétrique et les plans de ventes. De nombreux GE séparent par contrat et structure la MOE pour ne pas cotiser au conseil de l'ordre sur des prestations annexes. Je ne fais pas le bornage et les entreprises VRD ayant des topos ne cotisent pas au conseil de l'ordre des GE !

RNU : il s'applique non seulement aux communes n'ayant aucun document d'urbanisme, mais également aux communes ayant décidées de transformer leur POS en "carte communale" pour des raisons de budget à engager et frais ultérieurs... une carte communale n'ayant pas de règlement... c'est peut être dans le cadre de carte communale que vous voyez beaucoup de DP... dans le midi aussi.

Prenez le temps de vérifier avant de contester ou de mettre en doute les dires, ce sera plus sympa.

cordialement

[Juliendetours]

Si les fonctionnaires instructeurs de votre secteur n'ont pas encore relevé l'incohérence d'une demande de DP en présence d'un PLU exigeant du stationnement public pour tout lot créé,

Je suis d'accord avec cela, à partir du moment ou la réalisation de stationnements publics est prescrite, nous n'en avons pas de semblables dans le coin à ma connaissance.

Je ne fais pas le bornage et les entreprises VRD ayant des topos ne cotisent pas au conseil de l'ordre des GE !

Ok, je croyais que vous etiez vous meme GE.

RNU : il s'applique non seulement aux communes n'ayant aucun document d'urbanisme, mais également aux communes ayant décidées de transformer leur POS en "carte communale" pour des raisons de budget à engager et frais ultérieurs... une carte communale n'ayant pas de règlement...

Je suis d'accord mais vous avez dit:

Une demande de DP est réservé pour un lotissement de deux lots maximum sans création d'espace public, avec une réglementation RNU.

J'attends donc que vous m'indiquiez dans quelle mesure le RNU impose la réalisation d'espaces communs, question à laquelle vous n'avez toujours pas repondu depuis 2 posts.

A titre informatif, il existe une notion qui s'appelle "hiérarchie des règlementations" et ca va peut etre etre une surprise pour vous mais le RNU s'applique partout: dans les communes ne disposant d'aucun document d'urbanisme comme dans celles disposant d'une carte communale ou d'un PLU.

Enfin bon on va pas épiloguer pendant des heures, je vous demandais juste d'etre précis dans vos réponses, surtout apprenant ensuite que vous etes un professionnel confirmé. navigant moi meme un peu dans ce milieu, j'essaie de formuler des reponses précises et essaie de profiter des réponses de autres intervenants pour apprendre, ce dont nous avons tous visiblement besoin.

Esperant avoir le plaisir de vous recroiser sur une autre discussion,