terrain devenu inconstructible... illégalement?

[Ferg]

Bonjour!

Ma famille possède un terrain dans un petit village de la Brie. Il est situé juste en face de la mairie et depuis des années nous avons, par gentillesse, fermé les yeux sur le fait que s'y déroulaient des fêtes communales (vide-greniers...)

Il y a deux ans, nous avons décidé de mettre ce terrain en vente et nous avons donc contacté divers promoteurs. Selon le POS, celui-ci était constructible et lotissable en huit lots. Plusieurs compromis de vente (sous conditions suspensives) ont été signés, mais à chaque fois le promoteur s'est désisté car le maire lui affirmait qu'il s'opposerait à tout lotissement.
Finalement, en désespoir de cause, nous avons décidé d'effectuer nous même le lotissement, au moins pour obliger le maire à justifier son opposition.

Nous avons donc déposé une déclaration préalable le 28 février 2008, et avons reçu une opposition parce que le POS avait été modifié le 15 février... le terrain devenait totalement inconstructible, hormi pour d'éventuels équipements collectifs...

J'aimerai savoir si je dispose de recours. La mairie peut-être, totalement arbitrairement, décider ce qu'elle veut des terrains situés sur son territoire??

Merci beaucoup de votre aide,

a. L.

[Cleyo]

Bonsoir,


Il me semble trop tard pour contester directement le nouveau PLU, en ce qu'il a déclaré votre terrain inconstructible.


Ceci dit, je ne comprends pas bien cette inconstructibilité.

Pourriez-vous nous écrire précisément les motifs écrits dans la décision d'opposition ?

Attention, vous n'avez que 2 mois pour former un recours, à partir du jour de la réception du refus.

Cleyo

[Ferg]

Bonjour!

Tout d'abord merci de vous intéresser à mon cas. L'arrêté d'opposition dit simplement:

"considérant que la zone NA du plan d'occupation des sols stipule que cette zone est inconstructible, hormis pour d'éventuels équipements collectifs. Son ouverture ultérieure à l'urbanisation sera conditionnée à une autre modification ou à une révision du plan d'occupation des sols.

considérant qu'une demande de permis d'aménager doit être déposée en cas de création de plus de deux lots avec la création de voies et d'espaces communs

considérant que le terrain d'assiette du projet se trouve situé en zone NA du plan d'occupation des sols

considérant que le projet porte sur la réalisation d'un lotissement de 7 lots à bâtir, avec une création de voies ou d'espaces communs,

arrête qu'il est fait opposition à la déclaration préalable"


Merci de me rappeler le délai de deux mois pour former un recours. C'était nécessaire ;o)

Bonne journée!

[Jc A]

La zone NA a un COS de 0 en général. Il faut faire une demande pour l'attribution d'un COS (qui détermine la surface de plancher maximale réalisable), obtenir un aval mairie (délib conseil) qui soumet cette modif aux services de l'Etat (DDE).
Il vaut mieux faire un avant projet initial qui tienne la route... être sûr que tous les réseaux sont suffisants au préalable. Depuis la réforme du code de l'urbanisme c'est au lotisseur de faire les démarches (via un Maître d'Oeuvre).

Les gens qui vous démarchent sont le plus souvent des commerciaux, et vous annoncent des prix très haut qui vous font rêver, ou des prix très bas qui vous font fuir.
Adressez vous à plusieurs notaires qui vous orienteront vers de vrais professionnels.
La constructibilité d'une parcelle ne dépend pas que du seul PLU. Il faut également consulter le PPR, s'assurer qu'il n'y aura pas de problème à implanter une borne incendie aux normes à proximité (si elle n'existe pas) et que les réseaux AEP (eau potable) et EU (eaux usées) ne sont pas à saturation. A noter également que les lotisseurs n'ont plus le droit d'intervenir sur le domaine public pour les extensions de réseaux. Il faudra donc établir une convention avec la Mairie, à moins qu'un PVR (participation voirie réseau) ne soit mise en place.

Bon courage !
Je suis lotisseur, mais dans le sud de la France...

[Ferg]

Bonjour!

Merci pour tous ces renseignements (je ne comprends d'ailleurs pas tout), mais je croyais que l'inconstructibilité de la parcelle affirmée par le nouveau POS nous empêchait d'y construire. Etes-vous en train de me décrire une procédure parallèle??

A.L.

[Jc A]

NA sont en général les zones d'urbanisation future.

Dans le PLU il faut bien lire tout le règlement concernant le NA, car il y a une lettre en miniscule qui suit ( NAa, NAb,etc) si la destination finale est particulière ou si un COS autre que 0 est attribué.

Pour l'attribution d'un COS sur une partie de la zone NA, la mairie devra déclencher une révision simplifiée (durée environ 6 mois), sans avoir à reprendre l'intégralité du PLU

[Juliendetours]

si votre terrain était constructible puis a été rendu inconstructible, c'etait plutôt au moment de l'approbation du reglement d'urbanisme qu'il fallait former un recours contre la décision du maire, suite à une observation formulée au commissaire enquêteur pendant la phase de concertation.

De plus, vous avez demandé une déclaration préalable au lieu d'un permis d'aménager, c'est normal que vous ayez un refus si vous ne suivez pas la bonne procédure.

enfin, si la mairie destine ce terrain à un équipement public, le changement du reglement se fera par voie de modification et non de révision.

En conclusion, je dirai que vous etes mal engagés. le geometre qui vous a rédigé la déclaration préalable ne vous a pas averti? ou vous avez traité avec un autre lotisseur amateur? Quant à la procédure décrite par Jc A, je ne vois pas trop de quoi il parle...

Au vu de ce que vous indiquez, seule une volonté de la commune de rendre ce terrain constructible vous sortira de l'ornière,

Bon courage

[Ferg]

Je ne comprends plus rien... il me semble que depuis la loi de 2006, il faut passer par la déclaration préalable pour demander un lotissement???? pourquoi diable passer par un géomètre (là, vous commencez tous à m'inquiéter...)

[Ferg]

Et pour ce qui est de contester le nouveau PLU, je sais bien que c'est ce qu'il fallait faire et que c'est trop tard maintenant, mais bon, on n'a été au courant que le délai une fois passé...

[Juliendetours]

non si vous avez des espaces communs, il faut déposer une demande de permis d'aménager. Qui vous a préparé votre demande de déclaration préalable?