PLU, loi du littoral et constructibilité

[Couette8]

bonjour,
besoin d'aide !
Un terrain de 4000 m2 avec une maison en zone proche littoral vue mer en première ligne était dans l'ancien POS en zone UE (zone construction densité moyenne) et s'est retrouvé avec le nouveau PLU (datant de 2006) en zone Ub (extension du bourg) sur lequel il est maintenant possible de constuire 6000m2 SHON R+2, construction en limite de propriétés.
Le terrain est entouré de terrains avec des pavillons maisons en max R+1.
Au décès du proprio, les promoteurs se ruent évidemment sur l'affaire avec des projets monstrueux.
Des pétitions ont été faites à la mairie cet hiver pour sauvegarder ce terrain...
Des recours seront déposés après dépôt du permis de construire.
Mais nous aimerions entreprendre des actions concrètes avant qu'un permis de construire ne soit déposé.
Nous venons de découvrir que la loi du littoral prévoit en zone proche littorale une extension limitée de l'urbanisation (article L. 146-4-II).

Question :
- Pouvez vous me confirmer que la loi du littoral n'est pas respectée par le nouveau PLU sur ce terrain puisqu'elle permet des possibilités de construction qui sont bien plus qu'une extension limitée d'urbanisation ?
Il semblerait que des jurisprudences aillent dans ce sens.
- Alors, l'exception d'illégalité peut-elle être demandée pour le PLU puisqu'il ne respecte pas sur ce terrain la loi du littoral ?
- Ou alors quelles actions mener ?


Merci de votre aide....

[Pigne De Pin]

Si le POS (ou PLU) n'est pas en conformité à la loi littoral, c'est le texte le plus contraignant qui prévaut, dans votre cas, semble-t-il, la loi littoral.
est ce que le terrain est dans la bande des 100 m ou dans les espaces proches du rivage (au-delà de la bande des 100 m).
Dans les espaces proches du rivage, l'extensnion doit être non seulement limitée, mais en continuité avec le bâti existant.

[Couette8]

Merci pour les réponses.
Si le POS (ou PLU) n'est pas en conformité à la loi littoral, c'est le texte le plus contraignant qui prévaut, dans votre cas, semble-t-il, la loi littoral.

est ce que le terrain est dans la bande des 100 m ou dans les espaces proches du rivage (au-delà de la bande des 100 m).
Le terrain est dans la zone proche du rivage. Il démarre après la bande de sable et la route qui font plus de 100 m.
Dans les espaces proches du rivage, l'extension doit être non seulement limitée, mais en continuité avec le bâti existant.
Bien noté, merci. C'est à dire que s'il n'y a aucun bâti en R+2, il n'y a pas possibilité de le faire ?? Limite de propriété ?? etc... Qui fixent ces notions ? Sont-elles laissées à la seule appréciation du juge ??

D'où ma question : comme le nouveau PLU de fin 2006 intégre ce terrain en zone d'extension du bourg et ne respecte pas donc pas la loi du littoral, peut-on demander "l'exception d'illégalité" pour le PLU ? ou ne pourra-t-on le faire qu'au cas par cas que sur les toutes les demandes de permis de construire qui seront déposés et non conformes à la loi du littoral ?

Les promoteurs rodent mais sont très vigilants car ils nous savent nous aussi (collectif des riverains du terrain + quelques protecteurs de l'environnement puisque le terrain est joli et boisé) très vigilants. Ils essayent maintenant les menaces et autres intimidations classiques, et ont commencé une offre de rachats de terrain riverain ce qui risquent de désolidariser les troupes.

Nous n'avions jusqu'à présent pas pensé à la carte de la loi littorale mais ce serait intéressant d'intervenir au niveau du PLU et non pas sur chaque projet qui va être déposé.

Merci de notre aide.

[Pigne De Pin]

Il aurait fallu attaquer le POS à l'époque. Maintenant, il faudra attaquer le cas écheant le permis de construire pour excès de pouvoir et erreur manifeste d'appréciation , et soulever en même temps dans votre recours l'exception d'illégalité du POS;
Si le terrain est joli et boisé, faites en des photos, car il peut aussi être considéré comme coupure d'urbanisation. Voir s'il n'y a pas d'espèces protégées.
Quelle est la région ? Car si c'est par exemple au bord de l'Océan, il y a aussi le problème d'érosion marine à prendre en compte.
Regardez l'article L 146-4 et notamment :
- son I relatif à l'urbanisation en continuité
- son II concernant l'extension limitée des espaces proches du rivage
- son III relatif à la bande des 100 m
Egalement le 146-6 qui impose la protection des espaces remarquables;
Demandez ou allez à l'urbanisme voir le réglement de POS de la Zone ; ça peut vous être utile.

[Couette8]

Posté par Pigne De Pin

Un grand merci pour votre réponse !
Il aurait fallu attaquer le POS à l'époque.
A qui le dites vous !!
Si cela pouvait servir à d'autres ! Soyez très vigilant en cas de changement de POS, un jour les gens meurent et quelquefois plus vite que prévu, les terrains se vendent, et les acheteurs ne sont pas toujours honnêtes !
Car pour la petite histoire, la proprio qui a vendu, a refusé de vendre à un promoteur car elle voulait absolument que le site reste en l'état ; alors un gentil monsieur est venu et a acheté en promettant qu'il n'en ferait rien !
Et bien voilà, ce qui devait arriver, arriva : une semaine après la signature de la vente, le terrain était à nouveau à la vente !! Un gentil monsieur comme ça, ça porte un autre nom !!
Alors oui ! Vous avez raison : il fallait attaquer le nouveau PLU avant qu'il ne soit officialisé ! L'année qui allait suivre était complètement imprévisible !
Nous n'avions tous pas vu venir et pas pris l'ampleur des nouvelles dispositions du PLU.
Alors vous qui êtes confrontés à un changement de POS, allez vérifier ce qui va se passer dans votre quartier et si cela ne vous plait pas, faites le savoir ! Après c'est trop tard !!
Ceci étant, revenons à nos moutons..
Maintenant, il faudra attaquer le cas écheant le permis de construire pour excès de pouvoir et erreur manifeste d'appréciation , et soulever en même temps dans votre recours l'exception d'illégalité du POS;
C'est bien ce que je pensais : il faudra surveiller les dépôts de permis de construire et déposer des recours au cas par cas !
Si le terrain est joli et boisé, faites en des photos, car il peut aussi être considéré comme coupure d'urbanisation. Voir s'il n'y a pas d'espèces protégées.
Quelle est la région ? Car si c'est par exemple au bord de l'Océan, il y a aussi le problème d'érosion marine à prendre en compte.
Regardez l'article L 146-4 et notamment :
- son I relatif à l'urbanisation en continuité
- son II concernant l'extension limitée des espaces proches du rivage
- son III relatif à la bande des 100 m
Egalement le 146-6 qui impose la protection des espaces remarquables;
J'en ai effectivement pris connaissance, c'est toujours un peu complexe et interprétable !
C'est d'alleurs pour cette raison que j'étais venu par ici pour demander de l'aide.
Demandez ou allez à l'urbanisme voir le réglement de POS de la Zone ; ça peut vous être utile.
Malheureusement, je le connais par coeur maintenant !

Je cherche toujours à savoir qui va définir les critères de construction sur une extension limitée d'urbanisation en zone proche rivage pour être en adéquation avec le voisinage ??
Les projets promoteurs actuels sont en R+2, limite de propriétés, grosses structures de logements collectifs.
Certaines maisons vont perdre la luminosité, certaines la vue mer.
Imaginons que nous déposions un recours pour non conformité avec la loi du littoral : mais comme elle ne précise rien de précis, comment cela se passe-t-il ? Qui va décider et de quoi ? Le juge ? Va-t-il venir voir ? Comment cela se passe-t-il ?
???
Autres interrogations : ne peut-on pas prévenir des "institutions" que la loi du littoral est baffouée sur ce terrain, histoire justement de se prévenir et d'avoir quelques pièces de plus dans le dossier quand nous aurons à agir !!
Merci d'avance pour votre aide.

[Pigne De Pin]

Pas de défaitisme ! Si la loi littoral était interprétative à ses débuts, elle ne l'est plus du tout grâce aux nombreuses jurisprudences et d'après les éléments que vous donnez, un bon avocat en droit administratif si possible spécialisé aussi en droit de l'urbanisme et de l'environnement, ne fera qu'une bouchée des permis de construire ! N'y a t il pas dans votre secteur une asso efficace et compétente, agréée pour la protection de l'environnement ?

[Couette8]

Ce qui n'est pas évident en fait, c'est la situation d'attente...
Les bruits qui courent...
S'informer et Regrouper les informations...
Les promoteurs qui rodent avec des projets plus hallucinants les uns que les autres !
Les menaces et intimidations !
Les tentations des offres de rachat !
Pour info, perso, j'ai actuellement derrière chez une jolie forêt de pins et de chênes verts avec une petite vue mer et sur le phare.
Ce qui m'attend à 8 m derrière chez moi : des bâtiments de 10 m à la gouttière en limite de propriété, prévu sur deux fois plus que la largeur de mon terrain.
Tout ceci dans une petite ville de province au bord de l'océan bien tranquille jusqu'à présent !
Et puis avoir de l'aide de la mairie ! ah oui ! pas facile quand le maire est promoteur !!
Moi défaitiste ! Jamais ! Trouver un peu d'aide et de conseils fait avancer les choses et recadre un peu les choses.
Alors grand merci à vous !!
Autrement, nous avons tous adhéré à une asso il y a maintenant plus d'un an : débordée de dossiers, ils agissent actuellement pour une révision globale du PLU pour la commune.
Ils ne nous ont jamais parlé de la loi du littoral qui pouvait être très efficace pour ce qui nous préoccupe.
Nous les rencontrons demain !
Nous verrons s'ils ont un avocat compétent.
De toute façon, c'est un bon avocat pour bien se défendre ou une bonne agence pour bien vendre !
Tiens d'ailleurs s'il y a un très bon avocat spécialisé en environnement littoral qui veut prendre des vacances au bord de l'océan et par la même nous aider sur les ondes....
Merci pour tout !