lotissement

[Maalice]

Bonjour,

Un particulier achète un terrain dans le but de le diviser en lot, le viabiliser et revendre les lots. Doit-il être imposé selon les plus-values, les BIC?
De plus, doit-il respecter les obligations des marchands de biens (déclaration d'existence,...)?
Merci d'avance.

[Davodio]

Acheter un bien immeuble pour le revendre en lots est une activité a priori commerciale, et non civile.

[Jc A]

Pour avoir le statut de marchands de biens, il faut être immatriculé au RCS, ou réaliser l'opération sous le couvert d'une société éphémère (dissolution le dernier lot vendu)... comment peut on assurer cette activité sans existence légale ? sans compter la possibilité d'une dénonciation d'une personne jalouse au niveau fisc et charges, un accident est très vite arrivé sur un chantier, et c'est sous la responsabilité du Maître d'Ouvrage (le lotisseur).
C'est certes plus rentable d'exercer une activité au noir... mais le lotissement ce n'est pas très discret ! et les marges faramineuses souvent imaginaires.

[Maalice]

Juste pour préciser, l'objectif n'est pas de faire cette opération au noir, mais de connaitre les obligations légales.
Dans mon cas, les travaux de viabiliastion seront réalisés par des entreprises extérieure. Je voudrait juste savoir, si le fait d'acheter un terrain et de le revendre en lots viabilisés impliquait le respect d'obligations légales telles que : immatriculation au RCS, tenue d'un registre,...; sachant qu'une seule opération de ce type est prévue.
Les revenus sont imposés en BIC et il y aura de la TVA sur la marge à régulariser. Mais y-a-t-il aussi de la TP et des cotisations sociales?
Merci d'avance pour vos contributions
Cdt

[Jc A]

immatriculation au RCS, il vaut mieux...
Après tout dépend qui détient les parts sociales (donc qui va toucher les dividendes)... si c'est une société déjà immatriculée il n'y aura pas de charges.

vous ne pourrez pas liquider cette société après le dernier acte passé. En tant que maitre d'ouvrage vous devez théoriquement une garantie de 1 an après conformité des travaux (les acquéreurs peuvent se retourner contre la société en cas de vices cachés, et les entreprises doivent la même garantie à la société... donc pas de précipitation pour clôturer )

[Maalice]

re
A priori, cela se ferait à titre personnel, donc sans passer par la création d'une société.
L'activité étant à mon sens occasionnelle et non professionnelle, faut-il tout de meme acquitter des cotisations sociales?
Cdt

[Jc A]

La seule solution pour échapper au RSI est d'être gérant non majoritaire, non salarié... et encore je ne sais pas si c'est très conseillé !

Vous montez une société dont vous détenez 50% des parts ( par précaution ne pas mettre le conjoint pour les 50% restant, c'est le redressement assuré ), avec le risque que l'associé vous demande après sa part sur les dividendes.... (la cession de part en blanc pour garder la totalité de la marge risque aussi de faire l'objet d'un redressement...)

A vous de voir !

Pour des raisons de sécurité, montez une SARL ! vous n'échapperez pas aux charges en nom propre...
faire l'ignare et passible de pénalités.

[Maalice]

Posté par Jc A

Pour des raisons de sécurité, montez une SARL ! vous n'échapperez pas aux charges en nom propre...
faire l'ignare et passible de pénalités.

Je ne comprend pas bien l'interet de la SARL, pourriez-vous developper un peu plus s'il vous plait (désolé, je suis un peu ignorante dans ce domaine)

[Jc A]

Imaginez un seul instant un accident sur le chantier, ou toute sorte de problèmes avec les acquéreurs ou avec l'administration...
Le maître d' Ouvrage est sans cesse en première ligne désigné comme responsable et coupable, et il lui appartient après de se retourner vers ses sous traitants.

Vous pouvez vous trouver assigné devant un tribunal car une entreprise emploie de la main d'oeuvre non déclarée (même si l'entreprise s'est engagée à ne travailler qu'avec du personnel déclaré). Et si la personne non déclarée a un accident sur le chantier, c'est la grosse tuile qui peut coûter très cher.
Et surtout ne croyez pas que çà n'arrive qu'aux autres, des pépins sur chantiers il y en a quasi tout le temps... l'ami de 30 ans entrepreneur en qui vous avez entièrement confiance peut vous faire "un petit" dans le dos...

Je ne vais pas vous faire la liste des avatars subis par un lotisseur, ce serait trop long...

Souhaitez vous mettre en garantie tous vos biens personnels pour ce genre de fait, au préférez vous une SARL à 1€ ou on ne pourra mettre sous séquestre que le capital de la société (le temps que le problème soit réglé) ?

Pourquoi croyez vous que les professionnels montent une société filiale par opération ? Il n'y a pas que l'aspect fiscal...

Lotisseur c'est un métier qui devrait être réglementé... il y a beaucoup trop d'amateurs qui font n'importe quoi (avis personnel)

[Patsyl]

Désolée mais un particulier peut diviser un terrain sans créer de société, sans RAC.
Il suffit d'en faire la demande auprès de la DDE, au delà de 2 lot, c'est considérer comme création de lotissement. Il y a des formulaires pour celà, le maire doit donner son accord, il faut viabiliser les lots. Bref il faut appliquer la réglementation adéquate.